Katastrální mapa představuje klíčový prvek pozemkové evidence, přičemž její hlavní funkcí je geometrické a polohové určení pozemků. Toto určení zahrnuje soubor číselných nebo grafických údajů o tvaru, rozměru a poloze pozemku ve vztahu k sousedním nemovitostem. Číselné údaje jsou reprezentovány souřadnicemi lomových bodů hranic pozemků v systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální (S-JTSK). Tyto souřadnice jsou určovány geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami. Grafické údaje pak představují zobrazení hranic v grafické katastrální mapě, případně vyjádření hranic souřadnicemi S-JTSK odměřenými z původní grafické mapy po její transformaci (tzv. kartometricky).
Ke souřadnicím určeným přímým měřením v terénu se doplňují kódy charakteristiky kvality, které odrážejí přesnost použité měřické metody. U souřadnic získaných odměřením z grafické mapy se kódy kvality odvíjejí od měřítka původní mapy. Souřadnice lomových bodů nově vytvářených hranic a zpřesňovaných stávajících hranic se určují s kódem kvality 3. V digitální podobě katastrální mapy má každý lomový bod evidovány souřadnice s příslušným kódem charakteristiky kvality.
První ucelené mapování na našem území proběhlo v rámci budování tzv. stabilního katastru, převážně v první polovině 19. století. Byly zaměřeny hranice všech pozemků s tehdy vynikající grafickou přesností, danou měřítkem map 1:2880. V důsledku chybějící nepřetržité aktualizace se obsah map začal brzy zastarávat, zejména po roce 1848 v souvislosti s dělením pozemků a hospodářským rozvojem. V roce 1869 byla zahájena tzv. reambulace stabilního katastru, která měla za cíl doplnit zjištěné změny. Tato reambulace byla provedena méně odborně, což negativně ovlivnilo přesnost polohopisu katastrální mapy.
Od roku 1883 navázala na reambulaci průběžná aktualizace pomocí institutu geometrického plánu. Od tohoto okamžiku se hovoří o tzv. evidenčním katastru nebo katastru evidence daně pozemkové. Vzhledem k tomu, že se při vzniku nové pozemkové evidence přebíraly a navazovaly na předchozí operáty, většina současných katastrálních map má původ v mapách stabilního katastru, což se projevuje i v jejich přesnosti, která se může pohybovat v řádu několika metrů. Během 20. století bylo zahájeno několik mapovacích projektů, které však nebyly kvůli politickým a společenským změnám dokončeny.
Změny vlastnických hranic pozemků se do katastrální mapy od roku 1883 vyznačují na podkladě geometrických plánů. Tyto plány obsahují geometrické a polohové určení nových hranic a kontrolní údaje na stávajících hranicích. Podoba, náležitosti i přesnost údajů geometrických plánů se v minulosti měnily v závislosti na požadavcích na přesnost katastrálních map, což ovlivňuje jednotnost přesnosti polohopisu.
Geometrické určení je závazným údajem pro právní úkony týkající se nemovitostí. Předmětem převodu je vždy pozemek v hranicích evidovaných v katastru nemovitostí, nikoliv v hranicích označených prodávajícím v terénu, které se nemusí shodovat s právním stavem. Před koupí pozemku je proto vhodné nechat odborně zaměřit stávající označení hranic v terénu a porovnat je s údaji katastrální mapy, nebo nechat podle katastrální mapy odborně vytyčit neznatelné hranice.
Pokud je geometrické a polohové určení evidováno s nižší přesností, než umožňují současné měřické postupy, lze na základě zaměření nebo vytyčení hranic vyhotovit geometrický plán pro jeho zpřesnění. Geometrické určení je podkladem pro výpočet výměry parcely. Přesnost geometrického a polohového určení, ovlivněná dobou pořízení, se může pohybovat v řádu metrů. V minulosti se výměra parcel často určovala graficky, což postačovalo pro daňové účely. Pro zpřesnění evidované výměry je nezbytné nejprve zpřesnit geometrické a polohové určení.
Geometrické a polohové určení je základním podkladem pro vytyčení hranice pozemku podle údajů katastru. Přesnost vytyčení je dána přesností těchto údajů, a proto je výsledek vždy zatížen nejistotou. Moderními přístroji nelze hranici vytyčit přesněji, než jak byla původně zaměřena. Pokud sousedé užívají pozemky ve shodě, nižší přesnost údajů jim obvykle nečiní praktické potíže.
Zpřesnění geometrického a polohového určení není možné provést bez doložení nesporného průběhu hranice, tedy pokud se vlastníci dotčených pozemků na jejím průběhu neshodnou. Zpřesněním nelze řešit spory o průběh hranice. Nové určení se navíc nesmí nepřípustně lišit od údajů dosavadních. V takovém případě by se nejednalo o upřesnění, ale o obcházení zákona.
Digitální katastrální mapa oproti analogové formě nabízí výhody online přístupu, možnosti zobrazovat historické stavy, propojení s popisnými informacemi, bezešvé zobrazení a snadnou lokalizaci nemovitostí. Kvalita digitálních údajů je však stále ovlivněna nepřesnostmi při jejich původním sběru v minulých staletích, které nelze kancelářským zpracováním odstranit.
Pro zpřesnění údajů o pozemku je nutné nejprve zjistit, jak přesné údaje katastr nemovitostí aktuálně obsahuje. Pokud má být zpřesnění realizováno v souvislosti s jinou změnou, například dělením pozemku, informace o možnostech a podmínkách zpřesnění poskytne vyhotovitel geometrického plánu.
Zápis zpřesněného geometrického a polohového určení provede katastrální úřad na podkladě ohlášení minimálně jednoho z vlastníků, které musí být doloženo souhlasným prohlášením všech vlastníků dotčených pozemků. Součástí tohoto prohlášení musí být geometrický plán na průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků. Vyhotovení geometrických plánů provádějí soukromé zeměměřické firmy.
Před objednáním geometrického plánu je vhodné projednat shodu na průběhu hranice se všemi vlastníky sousedních pozemků, aby nebyl plán vyhotoven v rozsahu, který by nebylo možné realizovat. Záměr upřesnit hranici může zmařit i jediný nesouhlasící soused, čímž se na stávající evidenci nic nezmění.
V případě, kdy je zpřesnění spojeno s jinou změnou (např. dělení pozemku), nelze tuto změnu realizovat při absenci listin nutných pro zpřesnění geometrického a polohového určení. Při nejistotě ohledně sepsání souhlasného prohlášení je vhodnější realizovat změny nezávisle na sobě na podkladě samostatných geometrických plánů.
Zpřesněné geometrické a polohové určení se ohlašuje příslušnému katastrálnímu pracovišti.
Postup při zápisu zpřesněného geometrického a polohového určení se řídí zejména § 49 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, a podrobnější úprava je obsažena v § 35 vyhlášky č. 357/2013 Sb.
Nástroje jako PZMK (Nejchytřejší mapa nemovitostí) či ikatastr.cz poskytují široké možnosti pro zjišťování informací o nemovitostech. Tyto platformy umožňují nahlížet do katastru nemovitostí, zobrazovat hranice pozemků, zjišťovat informace o vlastnících, transakčních cenách, povodňových rizicích a dalších.
Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka, která může mít formu digitální, analogové nebo digitalizované mapy. Digitální mapa je zpravidla vedena v systému S-JTSK ve vztažném měřítku 1:1000. Analogové mapy jsou skenovány a dostupné ve formě rastrových souborů. Digitální mapy jsou klíčovým podkladem v informačních systémech.
V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě parcel. Parcely jsou definovány jako část zemského povrchu oddělená hranicí. Hranicí pozemku nikdy není rozsah věcného břemene, nájmu, pachtu či předkupního práva k části pozemku. Katastrální zákon nerozlišuje pojem "stavební pozemek", ale definuje stavební parcelu (pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkovou parcelu (pozemek, který není stavební parcelou).
Parcely jsou označovány čísly. Pokud jsou pozemky v katastrálním území vedeny ve dvou číselných řadách, je před číslem stavební parcely uvedena zkratka "St.". Je důležité rozlišovat stavební a pozemkovou parcelu při sepisování listin o nemovitostech.
Stavební pozemek je termínem stavebního zákona. Pozemek se stává stavebním pozemkem, pokud je vymezen k zastavění v územním plánu a splňuje další podmínky. Po dokončení stavby a ohlášení změny katastrálnímu úřadu se stavební pozemek stává zastavěným stavebním pozemkem.
Vlastníci nemovitostí jsou povinni ohlásit všechny změny týkající se jejich nemovitostí katastrálnímu úřadu, včetně změny druhu pozemku, jinak se dopouštějí přestupku. Z katastru nelze přímo zjistit, zda se jedná o stavební pozemek, ale je žádoucí, aby byly v katastru uvedeny druhy pozemků podle skutečnosti.
tags: #mapa #katrastrralni #versus #pozemkova