Věcná břemena, ačkoliv se v současném právním řádu České republiky častěji používá termín služebnost, představují klíčový institut pro úpravu vlastnických vztahů k cizím věcem. Tato práva váznou na samotné nemovitosti, nikoli na jejího vlastníka, a zajišťují tak stabilní právní rámec pro různé situace, od zajištění přístupu k pozemkům až po právo doživotního bydlení.
Služebnosti se řadí mezi věcná práva k cizím věcem. Jejich podstatou je omezení vlastníka věci ve prospěch jiného subjektu, které se projevuje povinností něco trpět, něčeho se zdržet nebo v některých případech i něco aktivně konat. Od reálného břemene, které ukládá aktivní povinnost, se služebnost liší primárně pasivitou vlastníka zatížené věci.
Věcná břemena doznala od 1. ledna 2014 významných změn s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ), který jim věnuje §§ 1240-1308. NOZ rozlišuje:
V souvislosti se zřízením práva věcného břemene rozeznáváme:
Právo stavby je zvláštní věcné právo ke stavbě, které může zatížit pozemek vlastníka s tím, že na jeho povrchu nebo pod ním bude mít stavbu jiná osoba (stavebník). Toto právo se může vztahovat i na pozemek, který sice není pro stavbu nezbytný, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Právo stavby může být zřízeno pouze jako dočasné, nejvýše na 99 let (nebo 40 let při vydržení), s možností prodloužení. Může být převedeno na dědice či jiné všeobecné právní nástupce.
Podle § 1254 NOZ vzniká stavebníku automaticky předkupní právo k pozemku a vlastníkovi pozemku předkupní právo k právu stavby. Právo stavby zahrnuje možnost vybudovat novou stavbu nebo převzít již existující. Nabývá se smlouvou, vydržením nebo ze zákona, a vzniká zápisem do katastru nemovitostí.
Služebnost se odlišuje od reálného břemene pasivitou vlastníka věci, který je povinen:
Vlastník může zřídit služebnost i ve prospěch jiného svého pozemku, což má značný praktický význam pro úpravu poměrů mezi pozemky téhož vlastníka před jejich případným prodejem.
Služebnost se nabývá:
Pokud se služebnost zřizuje k věci zapsané ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí), vzniká až zápisem do tohoto seznamu. V případě věcí nezapisovaných ve veřejném seznamu vzniká účinností smlouvy.
Služebnost zaniká:
NOZ vymezuje některé druhy služebností, ale nebrání vzniku služebností, které výslovně uvedeny nejsou. Rozlišuje:
Mezi další typické příklady služebností patří:
Pokud jde o služebnost bytu, platí právní domněnka, že se jedná o užívací právo. Vlastník má právo volně nakládat s částmi domu, na které se služebnost nevztahuje, a musí mu být umožněn potřebný dohled.
Reálná břemena zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal nebo jí poskytoval užitek. Vyznačují se dočasností a vykupitelností. Příkladem je povinnost poskytovat část úrody nebo odvádět část inkasovaného nájemného na úhradu dluhu.
Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Zřizuje se buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit za předem určených podmínek. Pokud povinnost není splněna, má oprávněný nárok na peněžitou náhradu.
Reálné břemeno vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zaniká trvalou změnou věci, písemnou dohodou, dobou, na kterou bylo zřízeno, rozhodnutím soudu, smrtí fyzické osoby nebo zánikem právnické osoby.
Věcné právo k cizím věcem lze zřídit:
Ocenění bezúplatného věcného břemene se řídí zákonem o oceňování majetku. Základním způsobem ocenění je výnosový způsob na základě ročního užitku s ohledem na míru omezení. Pokud nelze roční užitek zjistit, použije se jednotná částka nebo se cena obvyklá upraví.
Výpočet ocenění se liší podle délky trvání služebnosti:
Reálné břemeno nebo vykupitelná služebnost se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo rozhodnutí. Právo stavby se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva do zániku práva. Roční užitek se obvykle určí jako 5 % ze součtu cen pozemku a stavby.
Pro služebnost bytu (právo bezplatného bydlení) se cena odvozuje od ročního nájemného a příslušného počtu let užívání (max. 5 let, při doživotním užívání 10 let). V ceně nájemného nejsou započítány ceny služeb spojených s užíváním bytu.
Příjem z úplatně zřízené služebnosti podléhá dani z příjmů, ale může dojít k jeho osvobození.
Příjmy z náhrady za služebnost vzniklou ze zákona nebo na základě rozhodnutí státního orgánu jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny. Další osvobození se týkají bezúplatných příjmů, například ze zřízení služebnosti na základě rozhodnutí pozemkového úřadu.
Příjem za úplatně zřízenou služebnost ovlivní základ daně z příjmů. Pokud se jedná o fyzickou osobu s příjmy ze závislé činnosti, která nepřesáhne určitou částku, nemusí podávat daňové přiznání. Pokud je povinným subjektem fyzická osoba - podnikatel a nemovitost je součástí obchodního majetku, příjem podléhá dani z příjmů.
Při stanovení ceny za zřízení práva věcného břemene je nutné brát v úvahu ceny obvyklé, zejména u spojených osob.
Nový občanský zákoník přinesl možnost vlastníka zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. Tato možnost dříve chyběla a řešila se komplikovanými způsoby. Současná úprava umožňuje bezproblémově nastavit budoucí vztahy mezi nemovitostmi ještě před jejich prodejem.
Vznik této tzv. vlastnické služebnosti je specifický, jelikož není možné uzavřít smlouvu sám se sebou. Jediným způsobem zřízení je jednostranný právní úkon (prohlášení) vlastníka, které musí splňovat náležitosti smlouvy o zřízení služebnosti, včetně písemné formy a případně geometrického plánu. Služebnosti k nemovitostem vznikají až konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí.
Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká, ale stává se „spící“ a obnoví se v plném rozsahu při oddělení vlastnictví. Tato služebnost začne plně fungovat až po převodu vlastnictví jednotlivých nemovitostí.
V případě, že povinný odmítá splnit svou povinnost nebo brání ve výkonu služebnosti, zákon odkazuje na ochranu vlastnického práva. Majitel panující věci má možnost domáhat se svého práva formou negatorní žaloby, která slouží k ochraně jeho práv a vynucení povinností na straně majitele služebné věci.
V případě služebnosti týkající se úprav vnějšího vzhledu domu by se jednalo o žalobu na zdržení se neschválených úprav a obnovu do původního stavu.
Služebnost je vhodným institutem pro zajištění specifických požadavků, jako je například zachování jednotného vzhledu několika nemovitostí. Jako věcné právo pevně svázané s nemovitostí je stabilnější než klasický smluvní vztah a díky zápisu do katastru nemovitostí je právně vymahatelná i vůči budoucím vlastníkům.
tags: #muze #vzniknou #sluzebnost #automaticky