Vstup České republiky do Evropské unie v roce 2004 přinesl řadu změn, které se dotkly i pravidel pro nabývání nemovitostí cizinci. Ačkoliv původně platila určitá omezení, současná právní úprava v zásadě klade na cizince stejné požadavky jako na tuzemce, s výjimkou specifických případů týkajících se zemědělské půdy a lesů.
Před vstupem České republiky do Evropské unie byli cizinci v nabývání nemovitostí na území České republiky značně omezeni. Dosud platilo, že nemovitosti mohli nabývat cizinci s trvalým pobytem nebo právnické osoby, které v Česku měly sídlo.
Jak uvedl mluvčí ministerstva financí Marek Zeman, pro občany Evropské unie však došlo ke změně. Po vstupu Česka do Evropské unie se změnila řada věcí, nikoliv však omezení pro nákup nemovitostí a zemědělské půdy cizinci. Nabývání nemovitostí bylo umožněno občanům Evropské unie, kteří budou v České republice bydlet, a nově nebylo rozhodující, zda mají v České republice pobyt trvalý nebo přechodný.
Pětileté přechodné období na nákup nemovitostí se týkalo občanů třetích zemí, přičemž po třech letech mělo dojít k přezkoumání situace. Výjimku tvořili občané Norska, Islandu a Lichtenštejnska, kteří měli možnost nabývat nemovitosti na základě dohody o Evropském hospodářském prostoru, a dále pak na základě dohody o ochraně a podpoře investic také investoři z USA.
Odborníci nepředpokládali na trhu s realitami žádné velké změny, přestože právě očekávaný vstup Česka do unie vyhnal v posledních dvou letech ceny realit do závratných výšek. Podle zástupců realitních kanceláří však ten, kdo si v Česku chtěl koupit nemovitost, ji už většinou měl, ať už koupenou přes firmu nebo třetí osobu.
V přístupové smlouvě k Evropské unii bylo pro zemědělskou půdu vyjednáno a zaregistrováno sedmileté přechodné období. Pavel Kovář z tiskového odboru ministerstva zemědělství uvedl, že také zde bylo po třech letech možné situaci opět zhodnotit a případně pravidla upravit. Proto byl zapracován požadavek na povinnost trvalého pobytu po tři roky, než budou moci zájemci z ciziny na českém území zemědělsky hospodařit.
Ministerstvo zemědělství se však potýkalo s lobbismem zhruba tří milionů vlastníků půdy, kteří naopak požadovali co největší liberalizaci. Zajímavá byla situace na jihu Moravy, kde se Rakušané zajímali hlavně o českou půdu, zatímco u vinných sklepů to bylo naopak - Moravané už na rakouské straně hranice vlastnili desítky vinných sklepů.
V zásadě platilo, že občané České republiky a cizinci měli na území ČR při nabývání nemovitostí stejná práva a povinnosti, pokud zákon nestanovil jinak. Stále však existovaly oblasti, ve kterých byla práva cizinců omezena.
Problematika nabývání nemovitostí prostřednictvím právnické osoby byla cizinci velmi pozorně sledována. Podle devizového zákona pro ně ještě donedávna vyplývala a pro některé druhy nemovitostí stále vyplývají určitá omezení. Po vstupu ČR do Evropské Unie však význam této otázky již nebyl tak značný.
Do 1. května 2009 byli cizinci značně omezeni v nabývání nemovitostí na území České republiky. Vzhledem ke vstupu České republiky do Evropské unie se situace na poli trhu s nemovitostmi pro občany členských států EU poněkud změnila.
Stav před vstupem do EU zůstal i nadále zachován za předpokladu, že občané členských států neměli průkaz o povolení k pobytu pro občana členského státu Evropské unie na území České republiky. V takových případech byl pro nabývání nemovitostí stanoven stejný režim jako pro občany třetích států.
Pokud průkaz o povolení k pobytu v České republice neměli, pak nemovitosti v České republice nabývat mohli. Jejich situace byla také dále snazší v tom, že pro ně nebylo tak obtížné získat povolení k přechodnému či trvalému pobytu na území České republiky. Navíc tyto občany již povolení k přechodnému pobytu opravňovalo k nabytí vlastnictví k nemovitostem na území České republiky.
Podle § 17 odst. 1 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, mohly pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží a pozemky určené k plnění funkcí lesa nabývat mimo jiné cizozemci s českým státním občanstvím a cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství, pokud byli evidováni v evidenci zemědělských podnikatelů u příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností v tuzemsku podle zvláštního zákona (§ 2f zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství), a jejichž trvalý pobyt byl alespoň 3 roky.
Dle § 17 odst. 2 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ostatní nemovitosti pak mohly nabývat cizozemci s českým státním občanstvím, cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství a cizozemci - právnické osoby, které umístily v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a byly oprávněny v tuzemsku podnikat.
Česká republika vstoupila 1. května 2004 do Evropské unie a tím se zavázala respektovat unijní právo. V oblasti nabývání tuzemských nemovitostí zahraničními osobami si při této příležitosti vyjednala dvě přechodná období k článku 63 Smlouvy o Evropské unii (dříve čl. 56 Smlouvy o založení ES).
Dne 1. května 2009 totiž skončilo České republice pětileté přechodné období vyjednané k tomuto článku, po které si mohla zachovat určitá omezení uvedená v § 17 odst. 2 devizového zákona v oblasti nabývání objektů určených k bydlení vůči zahraničním osobám. Toto přechodné období je zakotveno v Aktu o podmínkách přistoupení, který je nedílnou součástí Smlouvy o přistoupení ČR k EU.
Ustanovení § 17 odst. 2 devizového zákona proto fakticky dne 1. května 2009 ztratilo svoji účinnost a katastrální úřady ho již nemohly aplikovat.
V současné době zůstává regulována pouze zemědělská půda a lesy v soukromém vlastnictví podle § 17 odst. 1 devizového zákona. Při privatizaci těchto pozemků ve státním vlastnictví se postupuje podle speciálního zákona č. 95/1999 Sb., v platném znění, a to do až do 1. května 2011.
Od 1. července 2024 se prodej zemědělské půdy v České republice některým cizincům výrazně zkomplikoval novelou zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.
Omezení se vztahuje na všechny pozemky vedené v katastru nemovitostí jako zemědělská půda. Zemědělskou půdu v ČR nemohou nově nabývat cizinci a právnické osoby ze států, které mají obdobná omezení vůči občanům České republiky. Jde o princip vzájemnosti.
Při koupi je nutné zjistit pobyt kupujícího. Pokud nemá pobyt v ČR nebo EU, je třeba ověřit, zda právní řád jeho země umožňuje občanům ČR koupit půdu. Pokud tato možnost není, cizinec půdu koupit nemůže.
V současné době nejsou na cizince z pohledu právního řádu kladeny žádné zvláštní nároky a nevztahují se na ně žádná omezení při nabývání nemovitostí, s výjimkou zemědělské půdy a lesů.
Členství České republiky v Evropské unii daný stav zásadně garantuje, ačkoliv ústavní základ v čl. 11 Listiny základních práv a svobod může poskytovat základ pro případné znovuzavedení některých restrikcí.
Současná liberální právní úprava však nepřináší odstranění faktických bariér. Cizinci při neznalosti místních poměrů mohou narážet na místní zvyklosti a český byrokratický systém, a proto se jim doporučuje využít služeb profesionálů na realitním trhu.
Ke dnešnímu dni tak cizince mohou omezovat při sjednávání transakcí o koupi nemovitosti pouze faktické překážky. Ty mohou nastat při procesu sjednávání transakce v podobě komunikace s prodávajícími či komunikace v úředním jazyce s katastrálním či jiným úřadem.
Jazykové bariéry, neznalost místních poměrů a další faktické překážky však lze snadno překlenout prostým zvolením zástupce.
Příkladem praktických problémů, které mohou potkat cizince u katastrálního úřadu, může být samotné vyplňování formuláře návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z hlediska označení účastníků. Označení cizích osob často nemusí korespondovat s reáliemi v českém prostředí. Katastrální úřad počítá i s těmito možnostmi a správně by pak ve formuláři mělo být u rodného čísla uveden náhradní údaj s datem narození ve formátu „RRMMDD.“
K adrese bydliště se váže série podpůrných pravidel. Lze uvést adresu bydliště cizozemce v cizině s uvedením státu v českém překladu jeho názvu, u cizinců s povoleným dlouhodobým pobytem na území České republiky adresu povoleného dlouhodobého pobytu cizince v České republice. Co se týče právnických osob, sídlo se předpokládá vždy a identifikační číslo se uvádí pouze v případě, že bylo v České republice přiděleno.
Dle zákona č. 254/2004 Sb. je v jeden den zakázáno uhradit v hotovosti větší částku než 270 000 Kč. Platby je tedy nutné provádět bezhotovostně.
Zajímavou otázkou nejen pro cizince může být nabývání nemovitosti do společného jmění manželů. Pro cizince pak bude zcela zásadní, jakým právním řádem se jejich majetkové poměry v manželství řídí. Dle § 49 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém, nebo dle příslušné mezinárodní smlouvy se často jedná o tzv. manžele cizího práva.
Cizince může dále napadat otázka, zda jim případné vlastnictví nemovitosti může nějakým způsobem dopomoci k získání povolení k dlouhodobému či trvalému pobytu. Vlastnictví nemovitosti na území České republiky by zásadně nemělo mít na vydání povolení podstatný vliv.
Vlastnictvím nemovitosti sloužící k bydlení může cizinec prokázat zajištění ubytování po dobu pobytu na území a může jím odůvodňovat nižší potřebné (peněžité) prostředky pro dobu jeho pobytu. Případně lze k vlastnictví nemovitosti přihlížet jako ke skutečnosti zohledněné při správním uvážení orgánu povolujícího konkrétní pobyt.
Nabytí nemovitosti zásadně nemění postavení cizince při žádosti o povolení k pobytu a hraje jen podpůrčí roli. Je však otázkou, nejsou-li častěji nemovitosti kupovány z důvodů podnikatelských a investičních.
Nákup realit je v České republice poměrně právně nenáročný a rychlý. Nemovitosti v České republice jsou vysoce rentabilní a při nákupu bytu, domu či pozemku lze počítat s tím, že se vám po pár letech investice několikanásobně vrátí.
Jednoznačnou výhodou nákupu nemovitostí v ČR pro cizince je nynější vysoká poptávka po nemovitostech. Dále je vhodné podotknout, že je v současné době rozsáhlá nabídka nemovitostí na českém trhu. V nabídce jsou nejen novostavby, ale i historické budovy, hotely, penthousy, pozemky či byty v samém centru města.
V neposlední řadě je třeba také zmínit více než přijatelnou cenu realit v České republice.
Před uzavřením jakékoliv smlouvy týkající se nemovitosti se doporučuje detailní analýza jejího právního stavu.
Vzhledem k tomu, že koupě pozemku nebo stavby je stále relativně náročná administrativní a právní záležitost, a to i pro tuzemce, je vhodné obrátit se na některého ze zprostředkovatelů, popř. i poradců, jakými mohou být i právníci, jež všechny podstatné náležitosti nákupu obstarají.
Co je potřeba mít? Obecně je pro nákup nemovitosti cizincem třeba doložení platných osobních dokladů, dále výpis z rejstříku trestů a případně plná moc, pokud jej bude někdo zastupovat. K pořízení nemovitosti není třeba osobního jednání.
Kupní smlouva musí mít vždy zákonem předepsané náležitosti, musí být srozumitelná a jasná. Podpisy stran musí být ověřeny pověřeným orgánem, kterým je v České republice třeba služba CzechPointu, příslušné ambasády, notáře a podobně.
Při nákupu nemovitosti je také třeba myslet na to, že je nutné zaplatit tzv. daň z nabytí nemovitých věcí. Sazba této daně činí 4 % z ceny nemovitosti. Úhrada tohoto poplatku je povinností kupujícího.
Současná praxe umožňuje i cizincům obstarání nemovitosti prostřednictvím hypotéky.
Pokud je předmět nákupu vybrán, je to jednodušší. Pokud po správné lokalitě nebo stavbě cizinec teprve pátrá, nelze než doporučit navštívit některou z realitních kanceláří, které se věnují i zahraniční klientele, která mu jistě vhodné objekty představí, poradí s platnou legislativou a případně jej provede celým procesem.
tags: #nabyvani #nemovitosti #cizinci