Řešení bytových potřeb prostřednictvím bytových družstev je v České republice oblíbenou volbou. Vlastnictví družstevního podílu v bytovém družstvu však není absolutní a má svá specifika oproti klasickému vlastnictví nemovitosti. Existuje řada rozdílů mezi řešením bytové problematiky formou společenství vlastníků jednotek a bytových družstev. Právní úpravu družstev, včetně vyloučení člena družstva, nenalezneme v občanském zákoníku, ale v zákoně o obchodních korporacích.
Družstevní byt je specifickým typem bydlení, který se výrazně liší od klasického vlastnictví nemovitosti. Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví družstevní byt nevlastníte vy, ale bytové družstvo, jehož jste členem. Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní celý dům, případně více domů. Když si tedy pořizujete družstevní byt, nekupujete samotný byt, ale podíl v družstvu, který vám poskytuje nájemní právo k užívání konkrétního bytu. Tento podíl je nedílnou součástí vašeho členství v družstvu.
V praxi to znamená následující:
Podmínkou účasti v družstvu i vzniku nájmu je složení členského vkladu členem družstva nebo jeho předchůdcem. Jednotlivé byty nejsou v osobním vlastnictví člena družstva, ale v nájmu, který vzniká na základě vlastnictví členského podílu v družstvu.
Členové družstva užívající byt platí v nájemném pouze účelně vynaložené náklady družstva, tedy náklady na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a příspěvky na tvorbu finančních rezerv pro opravy a investice. V nájemném může být placena také anuita, což je splátka dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu.
Při převodu družstevního podílu přecházejí na nového člena družstva spolu s členským podílem i případné dluhy. Pokud se jedná o člena, jemuž byl družstevní byt převeden do osobního vlastnictví, nedošlo k zániku jeho členství v družstvu. V případě převodu takového družstevního podílu byste se sice stali řádným členem družstva, ale nemuseli byste mít automaticky nárok na nájem družstevního bytu.
Při koupi družstevního podílu je klíčové vyžádat si nejen potvrzení o tom, že je daná osoba členem družstva, ale dále potvrzení o tom, že je daná osoba zároveň nájemcem družstevního bytu v daném družstvu. Může se totiž jednat o člena, který není nájemcem družstevního bytu, neboť se stal členem jen z toho důvodu, aby mohl být ve volených orgánech družstva.
Výhodou pořízení družstevního bytu je skutečnost, že jeho převod nepodléhá dani z nabytí nemovité věci. Pokud nemáte k dispozici celou částku na pořízení bytu, můžete mít problém se získáním hypotéky, jelikož byt nelze použít jako zástavu. Některé banky však financování družstevních bytů nabízejí. U některých družstevních bytů je možné jejich cenu hradit ve splátkách přímo družstvu.
Možnosti financování zahrnují:
Situace s družstevními byty je při pronájmu trochu jiná než u bytů v osobním vlastnictví. Jedná se o podnájem, nikoli o klasický pronájem, jelikož byt nevlastníte. Vy jako nájemce družstevního bytu nemůžete být pronajímatelem. Pokud chcete byt poskytnout k užívání někomu dalšímu, jde o podnájem třetí osobě.
Podnájem družstevního bytu není tak jednoduchý jako pronájem bytu v osobním vlastnictví. Družstva mají často svá pravidla, a pokud je obejdete, může to mít nepříjemné následky - včetně výpovědi nájemní smlouvy. Klíčové je získat souhlas družstva s podnájmem. Podle občanského zákoníku platí, že nájemce smí dát byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele, a v případě družstevního bytu je pronajímatelem právě družstvo.
Postup pro podnájem:
Jako nájemce družstevního bytu nesete odpovědnost za to, že podnájemce dodržuje veškerá pravidla spojená s užíváním bytu a členstvím v družstvu.
Kauce slouží k pokrytí neuhrazených plateb nebo škod na bytě způsobených podnájemcem. Podle zákona lze požadovat kauci ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného.
Pojištění je nezbytné. Nájemce by měl mít pojištění odpovědnosti za škodu a pojištění domácnosti, které kryje situace jako požár, vytopení sousedů nebo zničení vybavení.
Uvést konkrétní případy, které budou naplňovat důvod k vyloučení člena bytového družstva, není snadné. Každý případ je nutné posuzovat individuálně dle okolností konkrétního případu.
O vyloučení člena z družstva rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán vymezený stanovami družstva. Nelze rozhodnout o vyloučení později než ve lhůtě 6 měsíců ode dne, kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení, nejpozději však ve lhůtě 1 roku ode dne, kdy nastal důvod vyloučení.
O vyloučení člena družstva předchází písemná výstraha, která obsahuje důvod jejího udělení a upozornění na možnost vyloučení. Člen družstva může podat k členské schůzi odůvodněné námitky proti rozhodnutí o svém vyloučení ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení oznámení o vyloučení. Proti rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek může vylučovaný člen podat ve lhůtě 3 měsíců návrh soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné.
Převod bytů do osobního vlastnictví je možný se souhlasem družstva, často až po splacení anuity, a realizuje se zápisem do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu.
Proces převodu zahrnuje:
Důležité: Coby družstevník nemáte dnes žádný zákonný nárok na převedení bytu do vlastnictví. Záleží plně na rozhodnutí členské schůze družstva. Nárok na převod máte jedině u nových družstevních bytů, kde je to upraveno ve stanovách.
tags: #nahlaseni #clena #do #druzstevniho #bytu