Pronajímáte byt a nejste si jisti, zda přepsat energie na nájemce, či nikoliv? Univerzální vhodné řešení neexistuje. Je dobré vyjít z toho, komu a jakým způsobem byt pronajímáte.
S užíváním bytu je spojena řada plateb. Ovšem všech se coby majitel nezbavíte. Nesmíte například převádět povinnost hradit vodné a stočné a teplou vodu z tepláren. Volné pole působnosti máte ovšem v případě dodávek elektřiny a plynu.
Nájemné je základní platba za užívání bytu. Obvykle se hradí měsíčně, ale lze sjednat i jiné období. Výše nájemného by měla být specifikována v nájemní smlouvě. Nájemné se platí předem za každý měsíc (nebo jiné sjednané období), nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, pokud není sjednán pozdější den. V případě prodlení s platbou má pronajímatel právo účtovat zákonný úrok z prodlení nebo sjednanou smluvní pokutu.
Součástí nákladů na bydlení jsou i platby za služby, jako je dodávka vody, tepla, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, provoz výtahu apod. Pravidla pro rozúčtování a vyúčtování těchto nákladů upravuje zákon č. 67/2013 Sb. Pro řádné užívání bytu je nutná dodávka energií (elektřina, plyn). Je vhodné, aby si nájemce energie přepsal na sebe.
Fond oprav by měl dle zákona hradit majitel - jde o investici do zlepšení nemovitosti, která zvyšuje její hodnotu. Nájemník má bydlení u majitele užívat, nikoli zhodnocovat jeho majetek. Pokud se setkáte s tím, že majitel chce poplatek od nájemce, je na místě se bránit.
Mezi další poplatky, které spadají do kategorie „hrazeno nájemcem“, patří například poplatky za běžnou údržbu a drobné úpravy, které definuje nařízení č. 308/2015 Sb. Patří sem třeba výmalba bytu, udržování vybavení, drobné opravy zásuvek, výměny baterií, klik a podobně.
Jistota (kauce) je peněžitá záruka, kterou nájemce skládá pronajímateli. Nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Z jistoty lze uspokojit dlužné nájemné nebo náklady na opravu poškození bytu. Nájemce má právo na úroky z jistoty, a to alespoň ve výši zákonné sazby.
V případě dlouhodobých a střednědobých nájmů se majitelům bytů vyplatí přepsat platby elektřiny a plynu na nájemníka. Odpadá tak energie vynaložená na komunikaci s dodavatelem služeb, kontrolu jím zaslaného vyúčtování, srovnání s tím, co vám na zálohách zaplatil nájemce a výpočet toho, co má ještě doplatit, nebo mu budete vracet. To vše dvakrát, pokud máte byt připojený i na plyn. A to vše ještě s následným dohadováním, pokud s vaším výpočtem nájemník nesouhlasí.
Na samotném přepisu není nic složitého. Ideální je sejít se s nájemcem a společně zaznamenat aktuální stavy měřičů a odečet podepsat na znamení souhlasu. Pokud si navzájem důvěřujete, stačí, když odečet provede a zapíše jen jeden z vás. Určitě je ale vhodné i v tomto případě elektroměr či plynoměr vyfotit a uschovat fotografii jako důkaz. Využíváte-li u elektřiny dva tarify, pak je nezapomeňte odečíst oba. Převod samotný se v dnešní době již zpravidla řeší online.
Tato varianta má pro majitele bytu řadu výhod, které jsme popsali výše. Nevyplatí se ale u krátkodobých nájmů, kdy pronajímáte byt na období v řádu měsíců či dokonce ještě kratší. Pak by znamenala relativně hodně byrokracie.
Stejný proces nás čeká i v případě prodeje či koupě nemovitosti. Není sice nutné se společně scházet a vše řešit u poskytovatele energií společně, ale řada klientů tuto variantu volí, aby se na vlastní oči přesvědčili, že je vše v pořádku a na jejich jméno nebude nikde figurovat žádný účet. Pokud provádí převod nabyvatel nemovitosti, bude opět potřebovat plnou moc a stav měřidel, s nímž obě strany souhlasí. Následně je z místa odběru odhlášen původní vlastník a přihlášen vlastník nový.
V dnešní době se stále ještě můžeme setkat s tím, že někteří majitelé nemovitostí, kteří ji pronajímají, mají nastavené poplatky pro nájemníky fixně (ve smyslu jejich nezúčtovatelnosti). Historicky se poplatky fixní částkou nastavovaly relativně často. Vesměs spíše z toho důvodu, že se majitelé nechtěli zdržovat přeúčtováváním a hlavně v prvním roce, kdy byla spotřeba nového nájemce s předchozím nájemcem v daném roce namíchaná, se majitelům nechtělo trávit čas pracným rozpočítáváním energií.
Na druhou stranu dříve nebyly takové turbulentní skoky v cenách za energie, jako v posledních letech. Proto nedoplatky nevznikaly, nebo jen velmi malé. Na druhou stranu vznikaly i přeplatky, když byli nájemci šetrní, a v těchto případech si zase naopak pronajímatelé přeplatky ponechávali.
Současná legislativa ukládá přímou povinnost pronajímatele předložit a zúčtovat poplatky nájemníkovi dle jeho reálné spotřeby. Základním poplatkem, který není přeúčtovatelný na nájemníka, je fond oprav. Jedná se o položku, jež slouží na dlouhodobou opravu a údržbu objektu a je vnímána jako náklad majitele.
Bez fondu oprav je tedy zbytek poplatků přeúčtovatelných na nájemníka plus záloha na elektřinu plus záloha na plyn, je-li v nemovitosti plynový spotřebič. Dle současné legislativy je tedy jednou za rok uvažováno s tím, že pronajímatel předloží vyúčtování (od SVJ/družstva, od dodavatele elektřiny a od dodavatele plynu) a vzájemně si vyrovnají případné nedoplatky, či přeplatky.
V novostavbách je tento trend automatický, ale u některých starších bytových domů se však můžeme setkat s tím, že SVJ, či družstvo, má jen hlavní měřidla spotřeby, tzn. že každá jednotka nemá svůj vlastní podružný vodoměr. V takovém případě SVJ/družstvo rozpočítává poplatky a následně i spotřebu buď podle plochy jednotlivých bytových jednotek, nebo podle počtu osob, atd. Je jasné, že v těchto případech není vyúčtování vůbec přesné.
Ze zákona má nájemce právo na transparentní vyúčtování spotřeby energií a po pronajímateli může chtít i x let zpětně prokázat vyúčtování. Nesplnění tohoto kroku je zákonem pokutováno, a to i tehdy, kdy nájemce s fixními („nezúčtovatelnými“) poplatky souhlasil a podepsal tuto skutečnost v nájemní smlouvě.
Řešením je tedy to, že do nájemní smlouvy s nájemcem se uvede částka (bez fondu oprav), kterou SVJ/družstvo požaduje jako zálohu na služby a energie, tuto částku nazveme v nájemní smlouvě jako zúčtovatelné poplatky (neboť nezúčtovatelné/fixní jsou de facto protizákonné), a jednou ročně předloží pronajímatelé nájemci zmíněný dokument, ve kterém je od SVJ/družstva pouze shrnuto, zda je finančně vše v pořádku za dané období za danou bytovou jednotku. Tímto by měl mít pronajímatel splněnou podmínku vyúčtování vůči nájemci.
Kvalitní nájemní smlouva je klíčová pro předejití budoucím problémům. Měla by obsahovat:
Nájemní smlouva na pronájem bytu dokonce nemůže nájemci (platně a vymahatelně) zakázat, aby si v bytě nahlásil trvalý pobyt.
Důležité upozornění: Nájemní smlouva na pronájem bytu rozhodně nepatří mezi dokumenty, u kterých byste měli spoléhat na vzor zdarma. Na internetu totiž často natrefíte na smlouvy, které jsou buď zastaralé, anebo obsahují nezákonná a neúčinná ustanovení.
Pokud pronajímáte byt cizinci, je nutné pamatovat na povinnost oznámit jeho ubytování policii do 3 pracovních dnů. Současně byste měli vést domovní knihu.
V případě exekuce je důležité, aby nájemní smlouva obsahovala soupis vybavení, které patří pronajímateli, ideálně s fotodokumentací. Exekutor je totiž povinen se doptat na vztah k danému místu.
Pokud máte ve smlouvě sjednané nejen nájemné, ale i výši záloh na služby, pronajímatel vám může jejich výši jednostranně zvýšit. Změnu záloh je povinen oznámit písemně a platbu ve změněné výši může požadovat nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení. Pozor ale: pokud jste si dojednali, že za služby poskytované spolu s nájmem platíte paušální částkou, kterou pronajímatel nevyúčtovává, pronajímatel vám platby jednostranně zvýšit nemůže.
Pravidla pro zvyšování nájemného lze dohodnout v nájemní smlouvě. Často má zvyšování formu takzvané inflační doložky. K její platnosti musí být přesně uvedena výše inflace, jakou se bude zvyšování nájemného řídit. Dohoda ohledně zvyšování nájemného má přednost před zákonem.
tags: #najem #a #zalohy #fixne