Nájemní smlouvou se rozumí dohoda, jejímž prostřednictvím se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje za toto užívání platit pronajímateli nájemné.
Obecná ustanovení o nájmu věci se aplikují v případech, kdy pro konkrétní typ nájmu neexistuje speciální právní úprava. Například pro nájem bytu a domu existují specifická pravidla.
Nový občanský zákoník (NOZ) rozšiřuje možnost pronájmu i na věci, které teprve vzniknou v budoucnu, pokud je lze při uzavírání smlouvy dostatečně přesně určit. V zájmu ochrany dobré víry umožňuje NOZ zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí, pokud je pronajímaná věc v katastru zapsána a návrh podá pronajímatel, případně nájemce se souhlasem pronajímatele.
Pokud je nájem věci sjednán na dobu určitou delší než padesát let, považuje se za nájem na dobu neurčitou. V prvních padesáti letech lze takový nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů relevantních pro nájem na dobu určitou.
Obecná výpovědní doba u nájemní smlouvy na dobu neurčitou činí u movité věci jeden měsíc a u nemovité věci tři měsíce.
Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze v případě, že jsou ve smlouvě sjednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Toto omezení se nevztahuje na zákonné důvody.
NOZ nově rozděluje péči o údržbu pronajaté věci: běžnou údržbu provádí nájemce, zatímco ostatní údržbu a nezbytné opravy zajišťuje pronajímatel, pokud není sjednáno jinak.
Nájemce může provádět změny na věci pouze se souhlasem pronajímatele, který musí mít stejnou formu jako nájemní smlouva. V případě provedení změn bez souhlasu je nájemce nově povinen uvést věc do původního stavu na žádost pronajímatele. Pokud tak neučiní, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Výslovně se upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Nájemce musí umožnit prohlídku věci v nezbytném rozsahu po předchozím oznámení v přiměřené době. V případě nutnosti zabránit škodě či hrozícímu nebezpečí z prodlení se předchozí oznámení nevyžaduje.
Pronajímatel musí dát explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci, a to opět ve stejné formě jako nájemní smlouva.
Tradiční ustanovení o tom, že změnou vlastnictví pronajímané věci nájem nezaniká, zůstává zachováno. Práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka.
Pro nového vlastníka však nebudou závazná smluvní ujednání mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl. Zákonodárce tímto chrání nabyvatele před nadměrně zatěžujícími smluvními povinnostmi.
Smluvní strana již nebude mít právo vypovědět nájem pouze z důvodu změny vlastníka věci.
Nový občanský zákoník chrání také dobrou víru nabyvatele, který neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Takový nabyvatel má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o pronájmu a o nájemci. Nájemcova práva však trvají vůči původnímu pronajímateli, který může vymáhat náhradu škody.
V obou výše uvedených případech platí pro nemovitou věc tříměsíční a pro movitou věc jednoměsíční výpovědní doba.
Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a odstraní vše, co do věci vložil, pokud tím nedojde k poškození podstaty věci.
Pokud v průběhu nájmu zanikne pouze část věci, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně může nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby.
V případě, že se věc stane nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů nezaviněných nájemcem, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.
Pokud nájemce věc neužívá řádně (nadměrné opotřebení, hrozící zničení), pronajímatel jej písemně vyzve k nápravě v přiměřené lhůtě. Neposlechne-li nájemce výzvu, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.
Zachovává se ustanovení o prodloužení nájemní smlouvy v případě, že nájemce užívá věc i po uplynutí nájemní doby. Pronajímatel může toto prodloužení vyloučit výzvou učiněnou do jednoho měsíce po skončení nájmu. K vyloučení prodloužení již není nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, postačí výzva k odevzdání věci.
Pronajímatel má právo na úhradu své pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.
Důležitým přechodným ustanovením je § 3074 NOZ, který stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku řídí jeho úpravou, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem. Samotný vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však posuzují podle staré úpravy.
Ustanovení o nájmu bytu a domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Nájem bytu je chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena a pronajímatel jej může vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem. Pokud je byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, nebo je nájemcem právnická osoba, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí.
Nájemní smlouva již nemusí obligatorně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady. Pro platnost smlouvy dle NOZ postačí sjednání předmětu nájmu a úplaty za jeho užívání.
Nájemní smlouva musí být písemná, avšak neplatnost pro nedostatek formy nemůže namítat pronajímatel vůči nájemci. Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu, nájemce je nově chráněn ustanovením umožňujícím vydržení nájmu bytu.
Byt způsobilý k nastěhování a obývání je takový, který odpovídá smluvním ujednáním, a není-li nic ujednáno, je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat a po dobu trvání vady neplatit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného.
Strany si sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud výše nájemného není ujednána, má pronajímatel právo na nájemné ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy v daném místě.
Strany si ve smlouvě ujednají způsob rozúčtování služeb musí být určen před jejich poskytnutím. Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, není-li ujednáno jinak.
Nájemné nebo jeho změna se zpravidla sjednává dohodou. V případě, že se strany nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v daném místě (maximálně o 20 % za poslední tři roky). Pokud nájemce s návrhem souhlasí, nájemné se zvyšuje od třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je nečinný, má pronajímatel právo po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu požádat soud o určení výše nájemného.
Při stavebních úpravách, které trvale zlepší užitnou hodnotu bytu či podmínky bydlení, se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného až o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s návrhem souhlasí alespoň dvě třetiny nájemců v domě, platí zvýšení i pro ostatní.
Strany si mohou sjednat peněžitou jistotu (kauci) k zajištění nájemného a jiných povinností. Tato jistota může být až dvojnásobná oproti současnému stavu, tedy až šestinásobek měsíčního nájemného.
Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu s přičtením dlužné částky. Nájemce je povinen užívat byt řádně a v souladu se smlouvou, dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele.
Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje řádné užívání a hygienicky vyhovující podmínky. Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vyhradit souhlas s přijetím další osoby do bytu, s výjimkou osob blízkých či jiných případů zvláštního zřetele hodných.
Nájemce je povinen oznámit pronajímateli přijetí další osoby do domácnosti bez zbytečného odkladu. Pokud bude nájemce nepřítomen v bytě déle než 2 měsíce, je povinen to včas oznámit pronajímateli.
Nájemce je povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu či jinou změnu, pokud nesníží hodnotu bydlení, lze ji provést bez většího nepohodlí, nebo ji provádí pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci či hrozí zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu provést jen se souhlasem nájemce.
Pokud je to nutné, může pronajímatel žádat vystěhování nájemce na dobu prací, ale je povinen poskytnout přiměřenou náhradu nákladů. Pronajímatel musí nájemci oznámit povahu prací, předpokládaný den zahájení, odhad trvání, nezbytnou dobu vyklizení, zavázat se k náhradě nákladů a nabídnout zálohu na ně, a to minimálně 3 měsíce před zahájením prací.
Pokud nájemce do 10 dnů od oznámení nesdělí, že byt vyklidí, má se za to, že odmítl, a pronajímatel může do 10 dnů navrhnout soudu rozhodnutí o vyklizení bytu.
Úprava přechodu nájmu po smrti nájemce zůstává v základních rysech podobná, ale NOZ přináší upřesnění. Nepřejdou-li práva a povinnosti na členy nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Pronajímatel může v takovém případě vypovědět nájem bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o smrti nájemce a přechodu nájmu na jinou osobu.
Nájemcův dědic (nebo správce pozůstalosti) může nájem také vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o smrti nájemce, svém dědickém právu a přechodu práv a povinností. Toto platí do 6 měsíců od smrti nájemce.
Za dluhy na nájemném vzniklé před smrtí nájemce odpovídá společně dědic s osobami žijícími ve společné domácnosti. Pronajímatel může vyklidit byt, není-li nájemcův dědic znám ani do 6 měsíců od smrti nájemce. Vyklizením bytu nájem zaniká.
Výpověď nájmu musí být vždy písemná a doručena druhé straně. Pokud pronajímatel vypovídá nájem, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod.
Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Nájem na dobu určitou lze vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo pokud se změní okolnosti tak, že po nájemci nelze rozumně požadovat pokračování v nájmu.
V případě hrubého porušení povinností nájemcem má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Před podáním výpovědi je však pronajímatel povinen nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu.
Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání. Nájemce je povinen odstranit změny provedené se souhlasem pronajímatele, pokud se na odstranění dohodli, a změny provedené bez souhlasu, pokud pronajímatel jejich odstranění nežádá.
Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel na nájemcův účet.
Nájemní smlouva je dohoda mezi majitelem (pronajímatelem) a nájemcem. Podnájemní smlouva vzniká, když nájemce dále pronajímá celou nemovitost nebo její část třetí osobě (podnájemníkovi). Majitel má právo podnájem zakázat.
Podnájemník nemá tolik práv jako nájemník, například nemůže v bytě podnikat ani chovat zvíře bez souhlasu majitele a nájemce. Podnájemní smlouva vždy končí společně s nájemní smlouvou a nelze ji samostatně prodloužit.
Družstevní byty nelze pronajmout na základě nájemní smlouvy, jelikož vlastníkem bytu je družstvo. Jedinou legální možností je podnájem, a to pouze s předchozím písemným souhlasem vlastníka (družstva), který může kdykoli odvolat.
Podnájemníci v družstevních bytech mají menší zákonná práva a jejich pozice je rizikovější.
Identifikace obou stran (jméno, příjmení, datum narození).
Identifikace nemovitosti (adresa, číslo bytu, popis).
Účel nájmu (k bydlení, komerčním účelům).
Doba trvání nájmu (na dobu určitou/neurčitou).
Výše nájemného a způsob platby.
Práva a povinnosti obou stran.
V případě spoluvlastnictví nemovitosti musí smlouvu podepsat všichni vlastníci, případně mohou udělit plnou moc.
Při podpisu smlouvy více nájemníky vzniká společný nájem s jejich společnými právy a povinnostmi.
Součástí nájemní smlouvy by měl být předávací protokol, kde je zaznamenán stav nemovitosti a její vybavení při předání. Stejný protokol se sepsává při vrácení bytu.
Dohoda o vratné kauci (jistotě) specifikuje její výši (maximálně trojnásobek měsíčního nájmu) a podmínky vrácení.
Nový občanský zákoník umožňuje sjednání smluvních pokut, avšak s omezením jejich výše. Součet kauce a smluvních pokut nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu. Smluvní pokuta nesmí být nepřiměřená.
Smluvní pokuta pokrývá náklady, které jsou obtížněji vyčíslitelné, a vzniká při porušení sjednané povinnosti, i když nevznikla škoda.
Mezi časté chyby při sjednávání nájemní smlouvy patří:
Checklist před podpisem:
tags: #najemni #smlouva #pokrocile #pojmy