V právní praxi se často setkáváme s nejasnostmi ohledně formálních náležitostí výpovědi z nájmu bytu a prostoru sloužícího k podnikání, stejně jako s otázkami spojenými s náklady řízení a uplatňováním námitek. Klíčovou roli zde hraje občanský zákoník, který definuje práva a povinnosti pronajímatele i nájemce. Nejvyšší soud České republiky ve své judikatuře opakovaně řešil tyto otázky, přičemž se snaží o jednotný výklad.
Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je upravena v ustanoveních § 2286 a násl. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Jedná se o jednostranné adresované právní jednání, kterým pronajímatel projevuje vůli ukončit nájemní vztah. Aby byla výpověď platná, musí splňovat obecné náležitosti právního jednání a specifické požadavky stanovené zákonem.
Mezi základní obsahové náležitosti výpovědi z nájmu bytu patří:
Podle ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku, vypoví-li pronajímatel nájem bytu, je povinen poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Toto ustanovení je třeba vykládat ve spojení s ust. § 2290 o. z., který zakotvuje právo nájemce domáhat se ve stanovené lhůtě u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019 potvrdil, že absence poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky nezpůsobuje neplatnost výpovědi. Důvodem je skutečnost, že právo podat námitky, jejich dopad na podanou výpověď ani lhůtu k jejich podání, občanský zákoník v části týkající se nájmu bytu nijak neupravuje. Podání námitek nájemcem tak nemá žádné právní následky a není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
Na druhou stranu, absence poučení o možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi způsobí, že je výpověď z nájmu bytu nebo domu neplatná. Jde o jednu z podstatných náležitostí výpovědi. Tento závěr je odůvodněn tím, že smyslem poučení je ochrana nájemce jako slabší smluvní strany, který na základě poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které musí návrh podat. Nedodržení této poučovací povinnosti má za následek absolutní neplatnost výpovědi.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 o. z.). Toto právo je základním nástrojem ochrany nájemce.
Je důležité rozlišovat mezi oprávněností a platností výpovědi. Soudní praxe ustálila výklad, že oprávněnost výpovědi se v užším smyslu týká naplnění zákonem stanoveného výpovědního důvodu. Pokud pronajímatel uvede ve výpovědi jiný důvod, než který připouští zákon, jedná se o výpověď neoprávněnou, nikoli neplatnou.
V případě, že výpověď trpí vadami, které způsobují její neplatnost (např. absence písemné formy, neuvedení důvodu, nedostatek poučení o právu podat žalobu), musí k nim soud přihlédnout i bez návrhu. Neplatná výpověď je v širším smyslu považována za neoprávněnou.
Pokud nájemce zmešká dvouměsíční lhůtu pro podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, jeho právo domáhat se přezkumu naplnění výpovědních důvodů zaniká. Nicméně, i po uplynutí této lhůty je možné napadat platnost výpovědi z důvodů, které způsobují její absolutní neplatnost nebo zdánlivost, například v řízení o vyklizení bytu.
V případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání platí obdobná pravidla, avšak s určitými specifiky. Podle § 2314 o. z. má kterákoli strana, které byla výpověď doručena, právo do jednoho měsíce od doručení vznést proti výpovědi námitky. Tyto námitky musí být písemné a adresované druhé smluvní straně.
Podání námitek je podmínkou pro podání následné žaloby k soudu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Pokud námitky nejsou vzneseny včas, zaniká právo na přezkum oprávněnosti výpovědi a výpověď se považuje za platnou. Pokud jsou námitky podány včas, má vypovídající strana další měsíc na to, aby výpověď vzala zpět. Pokud tak neučiní, má vypovídaná strana dva měsíce na podání žaloby k soudu.
Na rozdíl od nájmu bytu, kde absence poučení o námitkách nezpůsobuje neplatnost výpovědi, u nájmu prostoru sloužícího k podnikání je podání námitek klíčové pro zachování práva na soudní přezkum.
V případě dovolacího řízení se náklady řídí příslušnými ustanoveními občanského soudního řádu a vyhlášky o odměnách advokátů. V případě úspěchu jedné ze stran v dovolacím řízení je procesně neúspěšná strana povinna nahradit vzniklé náklady protistraně. Tyto náklady zahrnují odměnu advokáta, paušální náhrady hotových výdajů a daň z přidané hodnoty.
V případě, kdy soud rozhodne o zamítnutí dovolání, procesně neúspěšný dovolatel je povinen zaplatit protistraně náhradu nákladů dovolacího řízení. Výše nákladů se odvíjí od počtu úkonů právní služby a jejich tarifní hodnoty.
Je důležité poznamenat, že rozsudek v dovolacím řízení je konečný a nelze se proti němu dále odvolat. V případě nesplnění povinnosti uložené vykonatelným rozhodnutím může oprávněná strana podat návrh na exekuci.
tags: #naklady #rizeni #namitky #proti #vypovedi #najemni