Plánujete-li koupi domu, který bude potřebovat rekonstrukci, měli byste se zajímat, kdo jej vyprojektoval. Pokud byste totiž chtěli dům razantně proměnit, je možné, že budete potřebovat souhlas architekta či projektanta. Je pochopitelné, že každá nemovitost potřebuje v průběhu let jednak běžnou údržbu, a také někdy kompletní rekonstrukci. To bývá například tehdy, pokud se promění potřeby vlastníka (například počet osob či rodin obývajících nemovitost, nebo se část nemovitosti plánuje využít k podnikání), nebo pokud nemovitost nabyde do vlastnictví někdo jiný.
Avšak projekt či architektonický návrh je autorským dílem, podle kterého se realizuje stavba. To také znamená, že se na něj vztahuje autorský zákon, který dává autorům - tj. architektovi či projektantovi (nebo oběma či více osobám, které se na návrhu podílely) určitá práva. Každá stavba vyžaduje udržovací práce. Tomu samozřejmě architekt či projektant nemohou bránit.
Podle autorského zákona (§ 38d písm. b) je vlastníkovi umožněno užití architektonického díla vyjádřeného stavbou, výkresem nebo plánem, i bez sjednání licence a svolení ze strany autora, při udržovacích pracích. Pokud tedy vlastník například mění střešní krytinu, okna, opravuje fasádu, či provádí údržbu uvnitř objektu, protože je to vzhledem k technické kvalitě nemovitosti nutné, může tak učinit.
Ovšem pokud jde o různé přístavby, nástavby, kdy může dojít ke změně celkového vzhledu stavby, měl by si zajistit souhlas a svolení ze strany autora díla "k rekonstrukci či jiným změnám dokončené stavby". Souhlas se změnami sice nelze na autorovi vynutit, ale ten také nemůže odepírat souhlas úmyslně, pokud je pro stavbu modernizace nutná.
Přesto je třeba doporučit, aby objednavatel měl vše vyřešeno smluvně, a to formou získání licence. JUDr. Sandra Juránková k tomu uvádí, že právo užít konkrétní architektonickou studii či projektovou dokumentaci lze od autora získat zejména prostřednictvím licence. Ujednání o licenci by měla obsahovat smlouva, na jejímž základě je vyhotovována architektonická studie a/nebo projektová dokumentace. Pozorný by měl být zejména investor, který má zájem na exkluzivitě. Licence totiž může být udělena jako výhradní i nevýhradní. Je-li investorovi udělena výhradní licence, je oprávněn užívat autorské dílo pouze on sám. Do smlouvy lze včlenit i právo na provedení změny, kdy autor - tj.
Aby se jednalo o autorské dílo, musí být návrh stavby do určité míry originální. Nebudou to tedy například panelové bytové domy, nemusí to být ani typové domky postavené na klíč.
Vlastníte dům, který má nějaké nedodělky? Někdy jste doma slyšeli větu: „Prosím tě, kdy mi konečně přiděláš ty garnýže na záclony (poličku do kuchyně, věšák do koupelny…)?“ Máte taky v bytě něco, co takhle nehoří měsíce, anebo dokonce roky, případně dekády?
Když se projdete starým Chodovem, vilovou čtvrtí mezi dálnicí D1 a panelovým sídlištěm Jižní Město, objevíte pestrý kaleidoskop staveb. Moderní rodinné domy i letité vilky z první republiky. Ale také domy, které se jejich majitelé snažili „updatovat“ na momentální estetické i prostorové požadavky. Jenže ne každému se podařilo své sny dokončit. Možná došly peníze, možná síly, možná budovatel zemřel a zanechal po sobě nedokončené dílo. Také se mohli manželé vlastnící stavbu rozvést.
Takových nedodělaných vil a rodinných domů objevíte po Praze stovky, možná tisíce. U mnohých vás napadne, že hlavní bylo mít střechu nad hlavou, víc místností, novou střechu či nová okna. A že je nutné hlavně si užívat.
Ostatně, nedokončených domů a staveb je plná planeta. Slavná Sagrada Familia v Barceloně, svérázný chrám od Antonia Gaudího. Kdo projíždí autem přes oblast České Sibiře, nemůže nevidět více než tři desítky let nedokončený dům, který měl být původně ředitelství zemědělského družstva. Současní majitelé údajně odmítají stavbu prodat obci.
Bytový dům na rohu ulic Milínská a Špitálská v Příbrami (tzv. „Špalíček“) je ve vlastnictví města Příbram a spravuje ho Městská realitní kancelář. Před několika lety byla provedena rekonstrukce domu. Ta sice na jednu stranu vedla ke snížení energetické náročnosti budovy, ale na druhou k určitému zhoršení kvality bydlení; na chodbách se např. Především se ale zdá, že při zakázce se podvádělo. Dodavatelská firma v případě izolace stropu ve sklepě fakturovala minerální vatu; ve skutečnosti ovšem použila polystyren, který je nezanedbatelně levnější. A nikdo si toho nevšiml.
Město aktuálně požaduje po nájemnících podíl na nákladech na zateplení - a to včetně chybně vyúčtované minerální vaty. S rekonstrukcí souvisejí i další nejasnosti.
Při prohlídce domu ukazuje rozsáhlou plíseň na konci schodiště, před půdním prostorem. Pak otevírá poklop ve stropě, který se nachází mezi chodbou a půdou. „Pozor, ať nejste mokrej,“ varuje. Vzápětí následuje malý deštík. Valach také zmiňuje, že v domě, ve kterém bydlí (stavebně propojené vchody č.p. 17 a 18), je podle něj chybně provedeno zakončení odvětrávací šachty, která vede od digestoří na střechu. Valach se rovněž pozastavil nad tím, že v případě mimosoudní dohody s nájemníky, na které byla podána žaloba, město prý požaduje náhradu poplatku 1.000 Kč za podání žaloby a 8.000 Kč za vypracování žaloby. Zejména se mu nepozdává, že město žádá 8.000 Kč za každou samostatnou žalobu, ačkoli se v jednotlivých dokumentech liší pouze jméno nájemníka a údaje o bytě.
Proti tomu, že se město obecně snaží zvyšovat běžné nájemné, nelze nic namítat. Samostatnou otázkou je, zda by se v daném případě měli nájemníci finančně podílet také např. na nákladech na úpravy, které nesouvisejí s úsporami energie. Tyto dílčí změny nevedou samy o sobě k úspoře energií (na což v rámci žalob poukazuje město) a nemusejí eventuálně splňovat ani další kritéria účelnosti. (Dle A. Valacha do domu č.p. 17 a 18 nezatékalo a např. v bytě č. 17 nebyla v době rekonstrukce žádná plíseň).
Renovace starých budov je náročný, ale zároveň velmi obohacující proces. Ať už se jedná o historickou vilu, starý statek nebo městský činžovní dům, rekonstrukce budov vyžaduje pečlivé plánování, odborné znalosti a citlivý přístup.
Renovace starých budov má mnoho výhod. Kromě zachování historické hodnoty objektu můžete získat jedinečný prostor s neopakovatelnou atmosférou. Staré budovy často disponují kvalitními materiály, které dnes už nejsou běžně dostupné - například masivní dřevo, ručně vyráběné cihly nebo klenuté stropy. Rekonstrukce budov navíc přispívá k udržitelnému rozvoji, protože využívá již existující stavby místo nové výstavby.
Než se pustíte do jakýchkoli stavebních prací, je nezbytné provést důkladné posouzení technického stavu budovy. To by měl provést zkušený statik, stavební inženýr nebo architekt. Zaměřte se zejména na:
Na základě této prohlídky si vytvoříte reálný obrázek o rozsahu potřebných prací a nákladech.
Každá větší rekonstrukce budov vyžaduje projektovou dokumentaci a často i stavební povolení. Spolupracujte s architektem, který má zkušenosti s rekonstrukcemi a rozumí specifikům starých objektů. Projekt by měl zahrnovat:
Nezapomeňte, že pokud je budova památkově chráněná, budete potřebovat souhlas památkářů a projekt musí respektovat historický charakter objektu.
Jedním z nejčastějších problémů při renovaci starých budov je podcenění nákladů a času. Staré stavby často skrývají nepředvídatelné problémy, které se projeví až v průběhu prací. Doporučujeme:
Dobré plánování vám ušetří nejen peníze, ale i zbytečný stres.
Kvalitní stavební práce jsou základem úspěšné rekonstrukce. Při výběru dodavatelů se řiďte nejen cenou, ale především referencemi a zkušenostmi s rekonstrukcemi. Ideální je, pokud má firma zkušenosti s historickými objekty. Při výběru si dejte pozor na:
Vyplatí se také najmout stavební dozor, který bude kontrolovat kvalitu a průběh prací nezávisle na dodavateli.
Při renovaci starých budov se často opakují určité chyby, které mohou vést k vyšším nákladům nebo dokonce k poškození objektu. Mezi nejčastější patří:
Jedním z hlavních cílů rekonstrukce by měla být zlepšená energetická náročnost budovy. To zahrnuje:
Při těchto úpravách je důležité zachovat historický vzhled budovy - například výměna oken by měla respektovat původní členění a materiály.
Rekonstrukce není jen o technických aspektech, ale i o estetice. Snažte se zachovat co nejvíce původních prvků - dřevěné trámy, klenby, dlažbu, dveře nebo štuky. Tyto detaily dodávají interiéru jedinečný charakter. Pokud je nutné je nahradit, volte repliky nebo materiály, které co nejvíce odpovídají původním.
Moderní prvky lze do interiéru zakomponovat citlivě - například kombinace historických trámů s minimalistickým nábytkem vytváří zajímavý kontrast.
Rekonstrukce starých budov může být finančně náročná. Kromě vlastních prostředků můžete využít:
Informujte se o možnostech financování včas a připravte si veškeré potřebné dokumenty.
Po dokončení stavebních prací si můžete užívat výhody zrekonstruovaného domu - vyšší komfort, nižší náklady na provoz a zvýšenou hodnotu nemovitosti. Nezapomeňte však na pravidelnou údržbu, která prodlouží životnost všech konstrukcí a systémů.
tags: #nedokoncena #rekonstrukce #domu