Od 1. ledna 2013 je v účinnosti rozsáhlá novela stavebního zákona provedená zákonem č. 350/2012 Sb. Snahou zákonodárce bylo vnést jasno a stanovit jednoznačný způsob určení zastavěné plochy. Tato plocha je definována v § 2 odst. (7) zákona, avšak její jednoznačnost je předmětem diskuzí. Cílem tohoto příspěvku je podrobně rozebrat toto ustanovení stavebního zákona a nalézt pravděpodobný způsob správného stanovení zastavěné plochy.
V souvislosti se stavbami se setkáváme s potřebou určení a vymezení jejich ploch, přičemž nejčastěji se jedná o pojem zastavěná plocha. Naneštěstí, v různých právních předpisech je tato plocha definována různě. Situaci komplikuje nejen rozdílné definování, ale i fakt, že definice jsou mnohdy zavádějící, ne příliš jasné, v některých právních předpisech definovány relativně podrobně, v jiných vágně.
S pojmem zastavěná plocha se pracuje například v rámci stavebního zákona [1], zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky [2], zákona o dani z nemovitostí [3] a v jejich relevantních podzákonných předpisech. Pokud se při stanovení zastavěné plochy odchýlíme od jejího správného určení, bude takto stanovená plocha v rozporu se závazným stavem. Se zastavěnou plochou jako faktickým údajem se však pracuje v rámci jednotlivých norem předpisu.
Uvedení několika příkladů definic zastavěné plochy společně na jednom místě snad napomůže uvědomění si komplikovanosti jejího stanovení a především důležitosti jejich nezaměňování.
Ve stavební praxi se často užívá vyčíslení geometrického určení stavby pomocí zastavěné plochy, která se uvádí v textové i výkresové dokumentaci, ve formulářích jednotlivých podání podle ustanovení zvláštních právních předpisů, v informačních materiálech, ve smlouvách apod. V případě uvádění v souvislosti s právními úkony lze předpokládat, že příslušná plocha je stanovena na základě s tím souvisejícího právního předpisu. Adresát sdělení (informace o ploše) je tedy schopen zjistit z příslušného předpisu, co vše je či není do dané plochy započteno. V případě obecného sdělení (např. informační materiály k nové výstavbě rodinných domů) není možné logicky dovozovat, na základě jakých postupů byla hodnota dané plochy stanovena.
V Zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) [1], pracuje ve svých ustanoveních s pojmem zastavěná plocha v souvislosti se zastavěnou plochou pozemku a zastavěnou plochou stavby. Přičemž správné vymezení zastavěné plochy stavby je pro stavebníka vysoce významné.
Přestože stavební zákon od svého vzniku užíval hojně pojmu zastavěná plocha (stavby), číselné vyjádření bylo parametrem, který ovlivňoval postup stavebníků i stavebních úřadů, nebyl tento pojem v zákoně vymezen, definován. Situace se změnila s nástupem účinnosti zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony [4]. Tento zákon aktivní derogací změnil § 2 stavebního zákona tak, že doplnil nový odstavec (7).
Doplněný odstavec (7) zní:
„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“
Tím, že je definice zastavěné plochy stavby zakotvena do stavebního zákona, mělo by dojít k jednoznačnému postupu při jejím stanovování a měla by být odstraněna pochybnost o tom, jak tuto plochu stanovit, respektive podle kterých právních předpisů postupovat.
Pojem zastavěná plocha, především ve smyslu zastavěná plocha stavby, se vyskytuje v rámci územního plánování i stavebního řádu. Umísťovat stavby do území je obecně možné na základě územního rozhodnutí dle § 77 zákona [1]. Ne všechny stavby vyžadují rozhodnutí o umístění stavby, které je jedním z územních rozhodnutí, případně územní souhlas (dle § 96). Taxativní výčet těchto „výjimek“ je uveden v § 79. Stavební řád (část čtvrtá stavebního zákona) rozděluje stavby na ty, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (§ 103) a na (jednoduché) stavby, které vyžadují ohlášení (§ 104). Všechny ostatní stavby, tj. stavby, které nelze zařadit k příslušným ustanovením §§ 103 a 104, vyžadují stavební povolení.
Zákon stavbu vcelku vhodně definuje nebo spíše obecně charakterizuje v § 2 odst. (3) a zní: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“
K této definici či spíše charakteristice nesmí být opomenuto znění § 2 odst. (4), které zní: „Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“
K definici je třeba přistupovat logicky a aplikovat výklad běžné technické praxe. Sporným může být pojem výrobku plnícího funkci stavby.
Věta druhá § 2 odst. (7) zákona zní: „Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.“
Z této věty vyplývá, že zastavěná plocha je vymezena nejen konstrukcemi viditelnými (ležícími nad úrovní přilehlého terénu), ale rovněž konstrukcemi zakrytými (za běžných podmínek neviditelnými), nacházejícími se pod úrovní přilehlého terénu nebo jinak zakryté, avšak za předpokladu, že jsou součástí dané stavby. Uvažovány mají být konstrukce obvodové a to svým vnějším lícem.
Obvodová konstrukce však není nijak blíže definována. Lze usoudit, že by se tedy mělo jednat o konstrukce, jejichž vnější líc (povrch) tvoří při uvažování analogie geometrie úsečky vymezující plošný obrazec, představující řez tělesem. Přičemž teoreticky lze uvažovat pouze řezy vodorovné a svislé.
Věta druhá § 2 odst. (7) hovoří ve spojení s nadzemními a podzemními podlažími. Zde je nezbytně nutné zabývat se otázkou toho, co je to podlaží, respektive nadzemní a podzemní podlaží. Zákon toto ve svých ustanoveních blíže nespecifikuje.
Například vyhláška č. 3/2008 Sb. [2] v příloze č. 1 uvádí:
„Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7 m oddělená dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží, u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podlažím je i podkroví nebo podzemí, jímž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému využití. Podlaží se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaží se považuje každé podlaží, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvažují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaží.“
Dále například ČSN 73 4301 [7] uvádí:
„Podlaží je část stavby vymezená dvěma nad sebou následujícími vrchními líci nosné konstrukce stropu; rozlišují se podlaží nadzemní a podzemní“, „Podzemní podlaží je každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého upraveného terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu“, „Nadzemní podlaží je každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části ve výše nebo rovno 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu…“ a „Podkroví je přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití“.
Pokud bychom se vrátili zpět k příkladu objektu se sedlovou střechou, jež má přesahy vně svislých obvodových stěn a předpokládali, že prostor vymezený sedlovou střechou je účelově využíván (podkroví), tak můžeme teoreticky postupovat tak, že považujeme tento prostor za (nadzemní) podlaží nebo tak, že tento prostor za podlaží v souladu s jinou definicí nepovažujeme. Lze tedy prohlásit, že zabývat se otázkou přesahů střechy a to ať s využitým nebo nevyužitým podstřešním prostorem by mělo být zcela irelevantní, ledaže by přesahující konstrukce byla vně objektu vymezeného svislými obvodovými stěnami podepírána, např. sloupy, anebo ledaže by podstřešní prostor byl součástí nadzemního podlaží.
Věta čtvrtá § 2 odst. (7) zákona zní: „U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny.“ Zde je na první pohled situace jasnější. Důležitým pojmem je, že jsou konstrukce specifikovány jako svislé (např. stěny, sloupy, pilíře). Jelikož objekt poloodkrytý je definován jako objekt bez některých obvodových stěn, bylo by možné usuzovat, že ve zmíněné větě druhé jsou za obvodové konstrukce považovány právě svislé nosné i nenosné konstrukce. Není však zcela zřejmé, zdali obdobně i u poloodkrytých objektů uvažovat jak konstrukce nadzemních, tak i podzemních podlaží. Lze důvodně konstatovat, že by bylo však logické i zde uvažovat s konstrukcemi dělenými na konstrukce podzemních a nadzemních podlaží.
Věta pátá tohoto odstavce zákona zní: „U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“ Opět by se mohl zdát výklad jasný. Jenže. Pokud by věta byla uvedena bez sousloví „nebo jejich částí“, byl by výklad mnohem jasnější. Zůstávalo by pouze otázkou, zdali lze i zde uvažovat s podlažími podzemními a nadzemními. Lze si představit, že nadzemní část stavby nezahrnuje svislé obvodové konstrukce a přesto je pod nadzemní částí provedena část podzemní, tvořící podlaží. Z hlediska stavebně technického by však podzemní podlaží bez obvodových svislých konstrukcí bylo zcela absurdní. Opodstatněně by tedy šlo vyslovit názor, že v případě výskytu podzemního podlaží i při existenci nadzemní části, která nemá obvodové svislé konstrukce, lze stavbu zatřídit spíše do kategorie poloodkrytých podle věty čtvrté.
Věta třetí § 2 odst. (7) zákona zní: „Plochy lodžií a arkýřů se započítávají.“ Ze znění věty tedy není sporné, že do zastavěné plochy bude započtena i plocha, která se rovná pravoúhlému průmětu obvodu arkýřů a lodžií do vodorovné roviny.
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. zavádí čtyři kategorie staveb, které se liší v požadavcích na jejich projektování, povolování, provádění a kolaudaci.
Drobné stavby jsou definovány v příloze č. 1 k novému stavebnímu zákonu (NSZ). Jedná se o stavby menšího rozsahu s omezeným vlivem na okolí. Typicky sem patří konstrukce s maximální zastavěnou plochou 40 m², výškou do 5 metrů, s maximálně jedním nadzemním podlažím a sklepem do hloubky 3 metry. Mezi drobné stavby patří například zahradní domky, pergoly, altány, kůlny, přístřešky na auto, skleníky a bazény.
Povolení: Drobné stavby obecně nevyžadují povolení ani ohlášení. Klíčovou podmínkou je jejich soulad s územně plánovací dokumentací. Pokud nejsou v souladu, jsou považovány za černé stavby a stavební úřad může nařídit jejich odstranění.
Důležité upozornění: Drobné stavby naopak nezahrnují objekty jako jsou stavby pro bydlení nebo stavby pro rodinnou rekreaci, s výjimkou specifických případů definovaných v zákoně.
Jednoduché stavby jsou definovány v příloze č. 2 k NSZ. Podle § 171 nového stavebního zákona musí jednoduché stavby získat stavební povolení od stavebního úřadu. Pro tyto stavby jsou stanoveny pevné lhůty pro vydání rozhodnutí, zpravidla 30 dnů od zahájení řízení.
Do této kategorie spadají například rodinné domy a další malé stavby pro bydlení. Tyto stavby budou nově opět podléhat kolaudaci.
Vyhrazené stavby jsou speciální typy projektů, které jsou definovány v příloze č. 3 k NSZ. Mezi ně patří například dálnice, silnice I. třídy, železnice, letecké dráhy, přenosové soustavy, výroba elektřiny nad 100 MWh a další významné infrastrukturní stavby.
Povolení: Vyhrazené stavby vyžadují povolení záměru, které vydává specializovaný Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ). Tyto stavby rovněž podléhají kolaudaci.
Ostatní stavby zahrnují všechny objekty, které nelze zařadit do specifických kategorií drobných, jednoduchých nebo vyhrazených staveb. Výčet těchto staveb není v NSZ explicitně uveden, ale dovozuje se z ostatních ustanovení.
Povolení: Tyto stavby vyžadují povolení a následnou kolaudaci. Jedná se o zbytkovou kategorii staveb, pro které nejsou stanovena specifická zjednodušení.
Právní analýza zahrnuje i podstatné zmínky o vyjmenovaných skupinách staveb v souvisejících předpisech. Ty jsou podstatné zejména u takových typů staveb, jako je plot, sjezd, nájezd atd.
Ploty nevyžadující povolení od stavebního úřadu musí být do výšky 2 metrů a mají být mezi pozemky, které nejsou veřejným prostranstvím a které se nacházejí v zastavěném území nebo zastavitelné ploše. I kdyby takovýto plot hraničil s veřejně přístupnou pozemní komunikací nebo s veřejným prostranstvím, povolení od stavebního úřadu není potřeba. Podle § 13 odst. 2 navrhované vyhlášky MMR o požadavcích na výstavbu musí být oplocení provedeno tak, aby svými parametry neomezovalo rozhled v místě sjezdu připojujícího stavbu na pozemní komunikaci včetně křižovatek a neohrožovalo bezpečnost osob, účastníků silničního provozu a zvířat.
Sjezd, nájezd jako takový sice od stavebního úřadu povolení nevyžaduje, ale vlastní připojení sousední nemovitosti na dálnici, silnici a místní komunikaci už povolení podle zákona o pozemních komunikacích vyžadovat může.
Stavebníkem elektrické přípojky musí být provozovatel distribuční soustavy. Stavebníkem plynovodní přípojky může být fyzická nebo právnická osoba, ale jedná se pouze o přípojky k distribuční soustavě. Vodovodní přípojka je samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řadu k vodoměru. Kanalizační přípojka je podle § 3 zákona o vodovodech a kanalizacích samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od vyústění vnitřní kanalizace stavby nebo odvodnění pozemku k zaústění do stokové sítě.
tags: #objekt #s #dvemi #nadzemnimi #podlazi