Garáž nebo garážové stání se v centrech měst stává vítaným příslušenstvím kupovaného bytu. Za vlastní parkování se dnes ovšem platí téměř zlatem.
Garáž a garážové stání se liší nejen cenou a atraktivitou pro kupující, ale také právními požadavky, které ovlivňují kupní smlouvu a postup převodu vlastnictví.
Garáž je uzavřený prostor, který bývá zapsán jako samostatná jednotka v katastru nemovitostí. Tento typ nemovitosti má své číslo popisné nebo evidenční a může být využíván k parkování auta, uskladnění věcí nebo třeba k drobným opravám. Z právního hlediska je garáž plně srovnatelná s jinými stavbami, jako je dům nebo byt, což znamená, že její prodej podléhá podobným pravidlům.
Garážové stání, na rozdíl od garáže, není samostatnou stavbou, ale jde o označené místo v rámci parkovací plochy. Často se nachází v podzemních garážích bytových domů nebo v parkovacích areálech. Garážové stání může být buď ve výlučném vlastnictví (zapsané v katastru jako spoluvlastnický podíl na celém parkovišti), nebo může jít pouze o právo užívání společného prostoru.
Tento rozdíl je zásadní. Pokud vlastníte pouze garážové stání jako spoluvlastnický podíl, může být prodej komplikovanější, zejména pokud mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo na váš podíl. To znamená, že před prodejem musíte nabídnout spoluvlastnický podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Jestliže žádné předkupní právo neexistuje nebo nebylo uplatněno, můžete stání volně prodat třetí osobě.
Při prodeji garáže je třeba vzít v úvahu zákonné předkupní právo, které patří majiteli pozemku, na němž garáž stojí. Majitel pozemku je vyzván, aby uplatnil své předkupní právo a v tom případě podepsal totožnou kupní smlouvu. Pokud majitel předkupní právo využije, kupní smlouva se zájemcem se ruší.
Než garáž nabídnete, dejte ji do pucu. Nezáleží na tom, jestli je poloprázdná, plná starého nábytku nebo jen mírně zaprášená - klíčem je vytvořit dojem čistoty a pořádku. Má garáž oprýskaná vrata, nebo nefunguje osvětlení? Neodkládejte drobné opravy, mohou hrát velkou roli. Pokud v garáži skladujete různé věci, doporučujeme je odstranit nebo alespoň minimalizovat nepořádek. Dále zkontrolujte stav vrat, ujistěte se, že střecha není poškozená, a dávejte pozor na případné známky vlhkosti. Garáž ve špatném stavu může kupce odradit a negativně ovlivnit její prodejní cenu.
Podívejte se na inzeráty na garáž a zjistěte, za kolik se podobné garáže ve vaší lokalitě prodávají. Garáž v centru města bude mít jinou hodnotu než garáž na okraji obce. Online portály s realitami mohou poskytnout dobrý přehled. Zohledněte samozřejmě stav garáže. Zvažte, zda je nová, zrenovovaná, nebo potřebuje opravy. Stav ovlivňuje cenu stejně jako lokalita. Pokud je garáž v lokalitě, kde je nedostatek parkovacích míst, můžete si dovolit cenu zvýšit. Naopak v oblastech, kde je garáží dostatek, bude možná nutné snížit cenu, abyste přilákali kupce.
Jasně uveďte, zda jde o samostatnou garáž nebo garážové stání. Přesně popište, kde se nachází a jak se k ní autem dostanete (např. čip, kód, závora…). Zmiňte také, v jakém stavu garáž je a je-li součástí ceny nějaké vybavení (např. regály). Pokud je cena dohodou, uveďte to v inzerátu. Připojte kvalitní fotografie, které zobrazují reálný stav objektu. Případné vady neskrývejte.
Kupní smlouva je zásadní dokument, který formálně upravuje převod vlastnictví nemovitosti a stanovuje práva a povinnosti obou stran. Proto je důležité, aby byla smlouva přesná, obsahovala všechny potřebné náležitosti a odpovídala platným zákonům.
Právně platná kupní smlouva na garáž by měla splňovat nejen obsahové, ale i formální požadavky:
Při prodeji garáže (stejně jako kterékoliv jiné nemovitosti) je třeba vzít v úvahu zákonné předkupní právo, které patří majiteli pozemku, na němž garáž stojí. Majitel pozemku je vyzván, aby uplatnil své předkupní právo a v tom případě podepsal totožnou kupní smlouvu. Pokud majitel předkupní právo využije, kupní smlouva se zájemcem se ruší.
Po podepsání smlouvy a úředním ověření podpisů musíte podat návrh na zápis garáže do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Tento návrh musí obsahovat návrh na vklad vlastnického práva (k dispozici na webových stránkách katastrálního úřadu nebo přímo na úřadě) a dále pak kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy.
Za podání návrhu na vklad vlastnického práva se platí správní poplatek (aktuálně 2 000 Kč). Katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dní na provedení vkladu, ale v praxi může být tento proces rychlejší. Pokud by však úřad narazil na nějaké nesrovnalosti (např. chybějící informace ve smlouvě), může vás vyzvat k doplnění podkladů.
Vlastnická práva ke garáži na vás přechází automaticky až v okamžiku, kdy ji na sebe necháte přepsat v katastru nemovitostí.
Při prodeji garáže se stejně jako u ostatních nemovitostí nevyhnete daňovým povinnostem. V roce 2020 nastala zásadní změna v podobě zrušení daně z nabytí nemovitosti. Prodávající má ovšem stále povinnost uhradit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti činí v České republice 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti (respektive nákladů spojených s pořízením, pokud jsou doložitelné). Do nákladů lze zahrnout také výdaje na rekonstrukci, opravy nebo služby realitního makléře, pokud je doložíte fakturami.
Existují situace, kdy nemusíte platit daň z příjmu za prodej garáže. Osvobozeni můžete být například v těchto případech:
Pokud se na vás daň z prodeje vztahuje, musíte ji uvést ve svém daňovém přiznání za rok, ve kterém jste garáž prodali. Daňové přiznání je třeba podat do 1. dubna následujícího roku a současně daň uhradit. I když jste od daně osvobozeni, je dobré informovat finanční úřad o transakci a doložit, proč se na vás osvobození vztahuje.
Ne, zákon nevyžaduje, aby byla kupní smlouva sepsána notářem. Nicméně úředně ověřené podpisy jsou nutné pro podání návrhu na zápis garáže do katastru nemovitostí. Právní pomoc nebo notářská asistence mohou zvýšit právní jistotu transakce.
V případě předkupního práva musíte nejprve nabídnout svůj podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Pokud toto právo nevyužijí, můžete stání volně prodat třetí osobě. Tento krok je třeba doložit příslušnými dokumenty při zápisu vlastnictví.
Základním poplatkem je 2 000 Kč za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Při prodeji garáže je nutné sepsat kupní smlouvu s osobními údaji smluvních stran, podmínkami platby a podpisy. Před podpisem je třeba ověřit stav garáže a její vlastnictví v katastru, aby se předešlo problémům, například exekuci. Převod garáže se dokončí až zápisem do katastru nemovitostí.
Zajistíme kompletní smluvní i právní servis, se kterým budete mít jistotu, že se vyhnete chybování v detailech. Právě s tím se v praxi setkáváme nejčastěji.
tags: #osvobozeni #od #dph #pri #prodeji #garazoveho