Český realitní trh, zejména v segmentu rezidenční výstavby, čelí řadě výzev a zároveň nabízí zajímavé příležitosti pro developery, investory i koncové zákazníky. Úspěch developerského projektu je komplexní záležitost, která závisí na mnoha faktorech, od lokalizace a kvality provedení až po ekonomickou situaci a poptávku na trhu. Diskutuje se o tom, zda hranice mezi úspěšným a neúspěšným projektem spočívá v jeho prodejnosti, budoucí hodnotě nemovitosti nebo v dobrých referencích pro další zákazníky.
Podle názorů developerů a šéfů stavebních firem je pro úspěch projektu zásadní jeho prodejnost. Důležitá je nejen okamžitá poptávka, ale také budoucí hodnota nemovitosti, která by měla představovat dobrou investici. Kvalitní lokalita, tedy "dobrá adresa", je dalším klíčovým prvkem. Petr Fanta ze Skanska CZ zdůrazňuje, že lokalita by měla být taková, za kterou se člověk nestydí a která dobře vypadá.
Jiří Frkal z Metrostavu uvádí, že pokud je projekt dobrý a lokalita kvalitní, nemůže jít o ztrátový byznys. Petr Ptáček z VCES Real sice tvrdí, že "v Praze se prodá vše", nicméně celkový úspěch projektu je mnohem komplexnější.
Tomáš Bílek z Hochtief VSB dodává, že jde i o to, jakou hodnotu bude mít nemovitost třeba za deset let, zda to bylo nejen uspokojení bytových potřeb, ale také dobrá investice. Jaromír Pelinka z OHL ŽS (dříve ŽS Brno) pak poukazuje na význam dobrých referencí pro další zákazníky.
Ceny stavebních pozemků ve větších městech, zejména v Praze a Brně, jsou již dnes, hlavně na lukrativních lokalitách, vysoké. V konečné ceně za dům či byt hrají významnou roli. U rodinných domů mohou tvořit až polovinu konečné ceny, u bytových domů se pohybují mezi 10 až 15 procenty.
Ekonomika každého developerského projektu vyžaduje, aby se za vybudované metry čtvereční utržila alespoň minimální částka. Čím více je tato částka překročena, tím větší je zisk. Developeři se s tímto faktem vypořádávají různými způsoby, například volbou varianty "husté zástavby" stavební parcely s cílem dosáhnout kýženého počtu metrů čtverečních obytné plochy. V takovém případě se doufá, že nedostatek soukromí vynahradí kvalitní provedení stavby a prestižní lokalita.
Příklad projektu Villa Bianca v Praze-Bubenči ukazuje, že strategie "husté zástavby" se nemusí vždy vyplatit. Ačkoliv pražský trh s luxusními nemovitostmi zaznamenává nárůst, poslední byty v tomto projektu se prodávaly dlouho po jeho dokončení. Problémem mohla být příliš blízká zástavba bytových domů, které jsou postaveny kolmo k sobě, a z bytů tak byl přímý výhled na stěny sousedních domů.
Podobné chyby dělají i další developeři. Příkladem jsou satelitní městečka plná "podnikatelského baroka". Otto Tlustý z MAO zmiňuje bytový projekt u pražské obory Hvězda, kde se metr čtvereční prodával za 24 tisíc korun, za pět let se cena zdvojnásobila a dnes překonává 60 tisíc korun, což je považováno za úspěšný projekt. Naopak městečko v Buštěhradu je příkladem, kdy prodávající těžko dostane zpět investované peníze.
V Brně se situace s pozemky a cenami liší. Jiří Fajkus z Real Spektrum Brno uvádí, že ceny pozemků v lokalitách jako Komín či Žabovřesky se pohybují od 4,5 do 6 tisíc korun za metr čtvereční, což je dáno absolutním nedostatkem pozemků. Cena výstavby se pohybuje od 24 do 28 tisíc korun za metr čtvereční. V případě revitalizace a dostavby v okolí hotelu Slovan se ceny dostaly na 35 tisíc korun. Kategorie 40 až 60 tisíc korun jako střední kategorie v Praze zde neexistuje a nad 60 tisíc korun hromadná bytová výstavba rovněž neprobíhá.
Ani Brno se nevyhnulo chybám. V případě, že developer nerespektuje požadavek budoucích uživatelů na dostatek prostoru, může dojít ke znehodnocení projektu. Příkladem jsou satelitní městečka v obcích Útěchov a Soběšice, kde jsou domy příliš zahuštěny a na malých parcelách stojí nepřiměřeně velké stavby. Přestože se nemovitosti na primárním trhu prodaly, sekundární trh ukazuje, že šlo o špatnou investici.
Naopak zhodnocení nabízí projekt Zelená louka v Brně-Bystrci, kde jsou byty orientovány směrem k louce či lesu. Unikátním projektem je také přestavba bývalého raketového sila v Omicích na bytový projekt, který nabídne klidné prostředí a velké pozemky.
Významní developeři se shodují, že trh s byty existuje prakticky pouze v Praze, zatímco v jiných městech se pouze "paběrkuje". Průměrná cena nové rezidenční výstavby v metropoli se pohybuje v intervalu 35 až 40 tisíc korun za metr čtvereční, s rentabilitou kolem 15 %. Existují však i projekty, které se prodávají za 80 až 100 tisíc korun za metr čtvereční, což je hranice, které lze jinde dosáhnout jen ve výjimečných případech.
Petr Fanta uvádí příklad z Českých Budějovic, kde náklady byly srovnatelné s Prahou, ale vzhledem ke kupní síle v regionu se rentabilita dostala pouze na pět procent. Petr Ptáček pak uvádí ceny v Pardubicích (20-25 tisíc Kč/m2), Hradci Králové (25-30 tisíc Kč/m2) a Olomouci (do 25 tisíc Kč/m2).
Tomáš Bílek zmiňuje Ostravu, kde se ceny nedostanou přes 30 tisíc korun, běžně se prodává za 22 tisíc. V Plzni se bytový projekt Zahrada Sylván prodává za 26 tisíc korun včetně veškerého příslušenství.
Registruje se rostoucí poptávka po bytových projektech a zejména po velkých bytech, která souvisí s nárůstem DPH v roce 2008. Změna DPH ovlivňuje trh významným způsobem, dnes se prodá prakticky vše, co se postaví. V posledních letech se stavělo kolem 500 bytů, nyní se zaznamenává až 80% růst.
V horizontu příštích dvou let se v Praze plánuje přestěhování téměř třiceti tisíc domácností. Další tisíce plánují nákup nemovitosti jako formu investice. Rozsáhlý průzkum společnosti Incoma Research Potenciál pražského rezidenčního trhu 2006 potvrdil tento trend.
V kontrastu s tím průzkum realitní kanceláře Mexx Reality uvádí ve prvním čtvrtletí stagnaci zájmu o novostavby a v některých lokalitách i částečný převis nabídky nad poptávkou. Důvodem je jednoznačně příliš vysoká cena. Na některých domech visí nápisy "Poslední byty na prodej", parkovací stání se rozdávají jako bonus a k bytu developeři nabízejí i automobily.
Ve srovnání s předchozími roky je patrné zvýšení průměrné obytné plochy a požadovaného počtu místností. Nejpoptávanějšími velikostními kategoriemi jsou 2+1, 2+kk a 3+1 resp. 3+kk.
Více než dva roky poskytuje stát dotace na výstavbu sociálního bydlení, určeného pro osoby s výrazným sociálním handicapem, znevýhodněné příjmy či věkem. Dotace se čerpají z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení. Sociální byty mají řešit problémy lidí, kteří kvůli nejistotě na trhu s hypotékami a nemovitostmi nedosáhnou na vlastní bydlení nebo nemají možnost najít si místo v domovech s pečovatelskou péčí.
Petr Ptáček ze společnosti Stako uvádí příklad z Lázní Bohdaneč, kde postavili osm sociálních bytů. Poptávka bez jakékoliv reklamy vysoce převýšila nabídku. Díky dotaci mohou nabízet nájemné 55 korun za metr čtvereční, což je při velikosti bytových jednotek do 30 m2 velmi výhodná nabídka.
Podle Ptáčka by sociální bydlení mohlo vytvořit funkční alternativu nejen pro sociálně potřebné, ale také pro mladé rodiny, které kvůli současné nejistotě na trzích mají problémy se získáním hypotéky. Jan Dvořák z ministerstva pro místní rozvoj potvrzuje převis poptávky.