Služebnosti představují důležité právní omezení, které může ovlivnit hodnotu a užívání nemovitosti. Věcná břemena, kam služebnosti spadají, jsou upravena v Občanském zákoníku (§ 1257 až 1308). Občanský zákoník se vrací k tradičnímu rozlišení na služebnosti a reálná břemena. Společným znakem těchto věcných práv k věci cizí je zatížení, které se váže přímo k věci a nemění se se změnou vlastníka.
Základní rozdíl mezi služebností a reálným břemenem spočívá v tom, zda je vlastník povinné nemovitosti zavázán pasivně či aktivně. Služebnost ze své podstaty slouží někomu jinému než vlastníkovi věci. Vlastník je povinen strpět určité cizí jednání, například právo chůze po pozemku (služebnost stezky) nebo právo na odběr vody z cizího pozemku. Alternativně je vlastník povinen zdržet se určitého jednání, například nestavět nad určitou výšku.
Vlastník služebné věci je tedy povinen být pasivní. Služebná věc slouží určité panující věci, nebo vlastník služebné věci je povinen něco strpět či se něčeho zdržet vůči vlastníkovi panující věci, případně vůči konkrétní osobě (typicky služebnost bydlení). Změna vlastníka služebné nebo panující věci na právo služebnosti nemá vliv. Pokud je služebnost zřízena jako osobní (ve prospěch konkrétní osoby), zaniká smrtí oprávněné osoby, pokud nebylo stanoveno jinak.
Občanský zákoník umožňuje zřídit služebnost i na vlastní pozemek ve prospěch jiného vlastního pozemku (§ 1257 odst. 2 NOZ). Tato možnost je praktická například v situaci, kdy vlastník sousedních pozemků prodává jeden z nich, přičemž přístupová cesta k druhému pozemku vede přes prodávaný pozemek. Služebnost stezky a cesty lze zřídit ještě před převodem sousedícího pozemku, což prodávajícímu poskytuje jistotu budoucího přístupu za předem stanovených podmínek.
Občanský zákoník v § 1267 až 1282 upravuje některé typy pozemkových služebností, které slouží jako návod při sjednávání jejich obsahu a uplatní se zejména v případě vydržení:
Služebnosti se typicky zřizují smlouvou, ale lze je také vydržet, zřídit pořízením pro případ smrti (závětí) nebo nabýt rozhodnutím soudu či správního orgánu. K věci lze zřídit i více služebností, pokud nově zřízená služebnost nekoliduje s dříve zřízenou.
Pozemkovou služebnost nelze spojit s jiným panujícím pozemkem, osobní služebnost nelze převést na jinou osobu. Smlouva o zřízení služebnosti může být uzavřena samostatně, nebo může být součástí jiné smlouvy, například kupní nebo darovací. To je výhodné z hlediska snížení nákladů při vkladu do katastru nemovitostí.
Služebnosti zanikají shodně jako jiné smluvní závazky, obvykle výpovědí nebo uplynutím času, pokud byly zřízeny na dobu určitou. V případě osobních služebností zanikají smrtí oprávněné osoby.
Níže je uveden vzor smlouvy o zřízení služebnosti stezky a cesty, která upravuje právní vztahy mezi vlastníky sousedních pozemků.
Smluvní strany:
uzavřeli v souladu s § 1274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto smlouvu o zřízení služebnosti cesty a stezky (dále jen "smlouva"):
Věcná břemena mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti. Kupující často vnímají břemeno jako riziko nebo komplikaci, což může vést ke snížení tržní ceny. Je proto nutné stanovit adekvátní cenu, která bude odpovídat omezením plynoucím z břemene.
Pokud věcné břemeno představuje pro kupujícího zásadní problém, je možné zvážit jeho zrušení před prodejem. Nejjednodušší způsob je písemná dohoda mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněnou osobou. Pokud dohoda není možná, lze podat návrh na soudní zrušení věcného břemene, například pokud břemeno již neplní svůj účel nebo nepřiměřeně zatěžuje vlastníka nemovitosti.
Zrušení věcného břemene je proces, který umožní odstranit právní omezení na nemovitosti. Tento krok může být nezbytný, pokud věcné břemeno ztratilo svůj účel, stalo se neaktuálním, nebo pokud brání efektivnímu nakládání s nemovitostí. Způsob zrušení závisí na typu věcného břemene, způsobu jeho vzniku a na tom, zda se obě strany dokážou dohodnout.
tags: #pisemna #smlouva #na #vznik #sluzebnosti #chuze