Prodej, koupě nebo pronájem nemovitosti může být složitý proces, při kterém se často obracíme na odborníky v oboru - realitní makléře. Nicméně, bezmezná důvěra v jejich spolehlivost se nemusí vždy vyplatit. Je důležité si uvědomit, že k vykonávání profese realitního makléře není ze zákona nutná žádná specifická kvalifikace, což znamená, že se této činnosti může věnovat prakticky kdokoli.
Realitní kanceláře by měly plnit roli zprostředkovatele a jednat v zájmu obou zúčastněných stran. Přestože mají s prodejem či koupí nemovitostí bohaté zkušenosti, je nezbytné vše si pečlivě hlídat a v případě pochybností neváhat konzultovat zprostředkovatelskou smlouvu s nezávislým odborníkem.
„Vždycky upozorňujeme, zejména pokud se jedná o koupi či prodej, že je to pro spotřebitele jedna z životních investic, tak by k ní s tímto ohledem měl také přistupovat a nebát se dát pár stovek či tisícikorunu za konzultaci smluv,“ radí Martin Černý z dTestu. Dodává také, že pokud máte jakékoli pochybnosti o zprostředkovatelské smlouvě či o chování makléře, bývá dobrou radou smlouvu vypovědět.
Existuje několik častých praktik, na které si dát při jednání s realitními kancelářemi pozor. Jedním z nich je snaha realitních agentů co nejvíce snížit cenu nemovitosti pro kupujícího, aby se snadněji dostali ke své provizi. Dalším častým trikem je takzvaný falešný kupující. V takovém případě realitní makléř předstírá zájem o danou nemovitost, sepíše s prodávajícím zprostředkovatelskou smlouvu a následně „zájemce“ zmizí.
Někdy se stává, že domnělý zájemce zapře svou roli realitního makléře, zúčastní se prohlídky a teprve později prodávajícího informuje, že je realitním zprostředkovatelem a má kupce, jen je třeba s ním podepsat zprostředkovatelskou smlouvu. Další formou nekalé praktiky jsou fiktivní nabídky. Když projevíte zájem o takovou nabídku, dozvíte se, že je již pryč, ale že makléř má v dané lokalitě velmi podobnou nemovitost, která je však například menší, horší nebo dražší.
Existuje mnoho realitních kanceláří a makléřů, kteří se snaží klienty „napálit“ a jde jim pouze o snadný zisk, nikoli o zájem klienta. Mezi časté prohřešky patří:
Mnoho majitelů nemovitostí se při prodeji dopouští chyb, které mohou mít negativní dopad na konečnou cenu a úspěšnost prodeje. I malé chyby mohou způsobit značné škody.
Toto je nejčastější a největší chyba. Nesprávně stanovená tržní cena může odradit potenciální kupce (příliš vysoká cena) nebo vás ochudit o peníze (příliš nízká cena). Často se majitelé spoléhají na nepřesné údaje, osobní dojmy nebo srovnání s jinými nabídkami bez zohlednění rozdílů ve stavu, lokalitě a dalších faktorech. Cenové mapy poskytují pouze orientační přehled a nejsou vždy přesné.
Nejjistějším řešením je ocenění nemovitosti zkušeným realitním profesionálem, který dokáže zohlednit všechny důležité faktory. Solidní realitní kancelář vám často nabídne bezplatný odhad tržní ceny jako součást svých prodejních služeb.
První dojem je rozhodující. Neuklizený interiér, viditelné závady a nekvalitní fotografie mohou kupce odradit ještě předtím, než si prohlédnou detaily nabídky. Investice do úklidu, drobných oprav a profesionální prezentace (včetně kvalitních fotografií, půdorysů nebo 3D scanu a výstižného popisu) se vyplatí.
Profesionální fotografie jsou základem atraktivní nabídky. Pokud chybí důležité informace nebo snímky ze všech úhlů, potenciální zájemci mohou nabídku přeskočit.
Stanovit cenu a vložit inzerát nestačí. Úspěšný prodej vyžaduje promyšlené načasování nabídky, cílení inzerce na správnou skupinu a profesionální přístup k jednání se zájemci. Bez jasné strategie se majitelé často dostávají do situace, kdy musí reagovat na nezávazné dotazy, neúspěšně vyjednávat nebo zbytečně slevovat.
Jasný plán prodeje umožňuje lépe vyjednávat a dosáhnout optimální ceny. Bez něj se nemovitost prodává déle a v čase ztrácí na atraktivitě.
Pouhé zveřejnění inzerátu na několika realitních portálech nestačí. Realitní trh je dynamický a vaše nabídka se může ztratit mezi stovkami jiných. Je nutné zajistit široký dosah inzerce, oslovit správnou skupinu kupujících a využít různé propagační kanály, včetně sociálních sítí.
Neviditelný inzerát znamená žádný prodej. Kupující si mohou myslet, že s nabízenou nemovitostí není něco v pořádku, nebo ji považovat za „ležák“ s prostorem pro výrazné slevy.
Zejména u starších nemovitostí je důležité provést celkovou prohlídku technického stavu. Skryté vady, jako jsou problémy s konstrukcí, izolací nebo instalacemi, je nutné odstranit nebo o nich informovat a zohlednit je v ceně. I když kupující neprovede inspekci, prodávající stále nese odpovědnost za skryté vady.
Inspekci by měl vždy provádět specialista, aby byly odhaleny všechny potenciální problémy.
Nezkušení majitelé mohou snadno podlehnout emocím při jednání s potenciálními kupci, kteří mohou hrát psychologické hry nebo se snažit vykoupit nemovitost se slevou. Bez zkušeností je těžké rozpoznat nečistou hru nebo dobrou nabídku.
Zkušený realitní makléř dokáže za vás vyjednávat, ochránit vaše zájmy a pomoci dosáhnout výhodnějších podmínek.
Obecné vzory smluv stažené z internetu nemusí poskytovat dostatečnou právní ochranu pro vaši konkrétní situaci. I zdánlivě bezproblémový obchod může skrývat právní nástrahy.
Kvalitní realitní kanceláře spolupracují s právníky a připravují smlouvy s důrazem na právní ochranu klienta. Některé kanceláře mají dokonce vlastní právní oddělení.
Při prodeji nemovitosti je nutné dodržovat řadu zákonných a daňových povinností, na které si majitelé při prodeji svépomocí často zapomínají. Mezi ně patří povinnost mít kompletní stavební dokumentaci, průkaz energetické náročnosti budov (PENB) a také řešení daně z příjmu z prodeje, pokud nesplňujete podmínky pro osvobození.
Neznalost těchto povinností může vést k pokutám nebo komplikacím při převodu vlastnictví.
Někteří kupující se domnívají, že si cenu nemovitosti dokážou vyjednat sami a ušetřit tak provizi realitní kanceláři. Ve skutečnosti je ale lepší mít na své straně odborníka s zkušenostmi s vyjednáváním a znalostí tržních taktik.
Zkušený realitní makléř má přehled o aktuálních cenách podobných nemovitostí v dané lokalitě a zná vyjednávací taktiky prodávajících. Díky tomu dokáže efektivně vyjednávat ve prospěch svého klienta a často dosáhnout lepší ceny, než by dokázal sám. Funguje jako váš zástupce a chrání vaše zájmy.
„Kvalitní realitní makléř je zdatný vyjednavač a dokáže pro vás získat nejlepší možnou cenu,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz. Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, dodává: „Zkušený realitní makléř vám pomůže vyjednat výhodnější podmínky koupě a ušetřit tak značné množství peněz.“
Realitní kanceláře také nabízejí širší marketingové možnosti. Kvalitní kanceláře mají lepší marketing, což jim umožňuje oslovit výrazně větší počet zájemců než samoprodejce bez obchodních a marketingových zkušeností. Využívají MLS systémy, specializované weby, sociální sítě, videoprezentace, home staging, 3D vizualizace a virtuální prohlídky.
Další výhodou spolupráce s realitní kanceláří je řešení problémů. V případě výskytu právních vad, problémů v katastru nemovitostí nebo jiných komplikací nebudete na jejich řešení sami. Zkušení makléři a jejich týmy dokážou problémy řešit efektivně a včas.
Realitní kanceláře také disponují jazykovými schopnostmi. Vzhledem k tomu, že cizinci kupují významný podíl nemovitostí v České republice, je schopnost komunikovat v různých jazycích klíčová pro oslovení bonitních klientů.
V neposlední řadě, prodej nemovitosti může být časově náročný a stresující. Realitní kancelář se postará o organizaci prodeje, prohlídky a veškerou administrativu, čímž vám ušetří čas i nervy.
Je důležité znát triky, kterými se některé realitní kanceláře snaží získat klienta nebo nemovitost do prodeje za nevýhodných podmínek:
Při jednání s realitními kancelářemi je klíčové číst smlouvy pozorně, klást otázky a nenechat se tlačit do rychlých rozhodnutí. V případě pochybností je vždy lepší konzultovat smlouvu s právníkem.
tags: #pomale #jednani #realitni #kancelar #e