Při vypořádání společného jmění manželů (SJM) obecně platí, že pokud se manželé nedohodnou nebo se neuplatní nevyvratitelná domněnka vypořádání, provede vypořádání soud. Toto vypořádání může mít řadu podob a úskalí. Častou otázkou je, jak má soud vypořádat budovu ve společném jmění manželů, která však stojí na pozemku ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z nich. Tato situace reflektuje ustálenou judikaturu, a to i ve světle nového občanského zákoníku (NOZ) účinného od 1. ledna 2014.
Otázka, komu přikázat stavbu ve SJM stojící na pozemku jednoho z manželů, byla a stále je hojně řešena judikaturou Nejvyššího soudu. Naposledy se jí Nejvyšší soud zabýval ve svém rozhodnutí ve věci spis. zn. 22 Cdo 2405/2018 ze dne 18. září 2018, kde odkázal na své dřívější rozhodnutí ve věci spis. zn. 22 Cdo 180/2005 ze dne 29. září 2005.
Podle těchto rozhodnutí soud „nemůže vypořádat společné jmění manželů, jehož předmětem je stavba zřízená na pozemku ve výlučném vlastnictví jednoho z účastníků, tak, že by tuto stavbu přikázal do výlučného vlastnictví druhému z účastníků.“ Jinými slovy, dům ve společném jmění manželů, který se nachází na pozemku ve výlučném vlastnictví jednoho z nich, má být primárně přikázán do výlučného vlastnictví vlastníka pozemku. Osobě, které zaniká vlastnické právo k takové stavbě, pak náleží právo na vypořádací podíl.
Zmíněná praxe vycházela z režimu již neplatného zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „SOZ“). Tehdejší právní úprava měla značně omezené možnosti vypořádání. Soud nemohl nařídit prodej majetku a rozdělení výtěžku mezi bývalé manžely. S výjimkami nebyl společný majetek přikazován do podílového spoluvlastnictví.
Vypořádat stavbu ve společném jmění manželů zřízenou na pozemku ve výlučném vlastnictví jednoho z účastníků řízení tak, že by stavba byla přikázána do výlučného vlastnictví druhému z účastníků, bylo vyloučeno. Podle již neplatného SOZ nemohl soud vytvořit stav, kdy by bylo nejasné právo vlastníka stavby k zastavěným pozemkům, nemluvě o problému přístupu ke stavbě přes cizí pozemky. Navíc soud nemohl za tímto účelem zřídit věcné břemeno; tento postup SOZ připouštěl pouze při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nikoli společného jmění manželů. Stav, který reflektovala judikatura, tak byl logickým vyústěním tehdejší zákonné úpravy.
Ve výjimečných případech soudní praxe připouštěla přikázat takovou stavbu do podílového spoluvlastnictví. Typickým výjimečným případem byla tíživá finanční situace toho, jehož pozemek pod stavbou ležel.
Nejvyšší soud upozorňoval: „Tíživá finanční situace však musí být takového charakteru, že tomuto účastníku zabraňuje, aby vyplatil druhému účastníkovi jeho vypořádací podíl, aniž by mu přitom současně reálně hrozily závažné sociální důsledky, přičemž tuto situaci není možné vyřešit prostřednictvím například půjčky, úvěru či prodejem části svého majetku.“
Reálná a prokazatelná schopnost výplaty přiměřené náhrady spoluvlastníkovi za odnětí vlastnického práva byla považována za elementární kritérium pro přikázání věci do vlastnictví. V situaci, kdy by vlastník pozemku nebyl schopen vyplatit vypořádací podíl (a vzhledem k dikci zákona by nebylo možné stavbu prodat a rozdělit výtěžek mezi účastníky), se přikázání do podílového spoluvlastnictví jevilo jako jediné účelné řešení. Judikatura tento postup považovala za spravedlivý, protože se předpokládalo, že ten, komu by byla stavba přikázána do výlučného vlastnictví bez možnosti vyplatit vypořádací podíl, by byl nucen stavbu tak jako tak prodat. Veškeré úsilí a náklady spojené s prodejem, jakož i riziko prodeje za nižší cenu, by nesl pouze jeden z manželů.
Přikázáním stavby do podílového spoluvlastnictví bylo navíc možné stavbu vypořádat v rámci norem o podílovém spoluvlastnictví.
Neschopnost výplaty vypořádacího podílu nebyla jediným důvodem, se kterým se musela judikatura vypořádat. V nedávném rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci spis. zn. 22 Cdo 2405/2018 se soud musel zabývat i dalšími relevantními důvody, pro které jeden z manželů napadal přikázání stavby do výlučného vlastnictví vlastníka zastavěného pozemku. Dovolatel například poukazoval na skutečnost, že se o vybudování a udržování domu více zasloužil z materiálního i časového hlediska, a dále, že dům budoval „za účelem svého dožití v něm.“
Nejvyšší soud však tyto argumenty neuznal jako natolik závažné, aby ospravedlnily odchýlení se od zavedené judikaturní praxe. Skutečnost, že jeden z manželů zaplatí více na hypotečních úvěrech určených na stavbu domu, nebo že se na budování domu druhý z manželů svépomocí více podílel, nemůže obstát jako důvod pro přikázání stavby do výlučného vlastnictví manžela, který není zároveň vlastníkem zastavěného pozemku.
Soud konstatoval: „Ve vztazích mezi manželi (případně budoucími manželi) je zcela běžné, že jeden z manželů se podílí více či jinak na vybudování společného domu než druhý manžel; to závisí na finančních možnostech, odborné způsobilosti vykonávat některé stavební činnosti svépomocně, péči druhého manžela o děti či rodinné zázemí apod.“ Zásluhovost na výstavbě domu sice soud zcela nepopřel, ale dovodil, že není výjimečným důvodem ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci 22 Cdo 180/2005 a nemůže ovlivnit úvahu soudu o přikázání domu. Hodnota toho, co z výhradního majetku jednoho z manželů bylo vynaloženo na majetek společný, se však promítne do výše vypořádacího podílu.
Podobně nelze brát v potaz argument, že přikázáním domu do výlučného vlastnictví jednoho manžela druhý manžel nebude mít uspokojenou potřebu bydlení. Nejvyšší soud logicky argumentoval, že „s rozvodem manželství je velmi často spjato řešení otázek spojených s bydlením,“ a že se žádný z manželů nemůže domnívat, že společná nemovitost bude patřit výlučně jemu. Koneckonců jiné bydlení si manžel vyloučený z vlastnického práva může pořídit z vypořádacího podílu. Za podobně irelevantní lze počítat argumenty, že dům udržuje výlučně druhý z manželů, anebo že předmětnou stavbu obývá s nezletilými, o které pečuje, je-li vlastník zastavěného pozemku schopen vyplatit vypořádací podíl, i když o přikázání stavby do svého vlastnictví reálně nestojí.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zásadně rozšířil možnosti vypořádání společného jmění manželů rozhodnutím soudu. Podle § 712 NOZ platí, že kde není zvláštní úpravy společného jmění manželů a nelze použít úpravu občanského zákoníku o společnosti, použijí se ustanovení o spoluvlastnictví. S účinností od 1. ledna 2014 tak mohou soudy rozhodnout o vypořádání bývalého společného jmění manželů všemi způsoby, kterými je možné vypořádat podílové spoluvlastnictví (tj. rozdělením společné věci; přikázáním jednomu z manželů; přikázáním věci do podílového spoluvlastnictví manželů anebo nařízením prodeje věci ve veřejné dražbě).
Ačkoli účinná zákonná úprava dává soudu daleko větší pole působnosti, jakým způsobem společné jmění manželů vypořádat, na zavedené soudní praxi se nic zásadního nemění. Závěry judikatury zůstanou do jisté míry aplikovatelné i za účinnosti NOZ. Je však nutné zmínit dvě kardinální změny spojené s přijetím NOZ:
S ohledem na tyto skutečnosti lze očekávat, že přikázání stavby ve společném jmění manželů do podílového spoluvlastnictví, natož do vlastnictví toho, kdo nevlastní zastavěný pozemek, bude představovat ještě větší výjimku než dosud. Případy hodné zvláštního zřetele, pro které se od zavedené judikaturní praxe odklonit, budou posuzovány o to kritičtěji.
Při rozvodu a vypořádání společného jmění může dojít k překvapením. Například v jednom případě se bývalý manžel domáhal finančního vyrovnání za práci na rekonstrukci domu bývalé manželky, v němž oba během manželství bydleli. Soud však rozhodl, že práce jednoho manžela vynaložená za trvání manželství při rekonstrukci domu druhého manžela nepředstavuje investice vynaložené ze společného na výlučný majetek. Manželé se mohli dohodnout, aby manželka ocenila práci manžela tím, že by mu darovala spoluvlastnický podíl na nemovitosti.
Zanikne-li společné jmění manželů, provede se vypořádání tak, že podíly obou manželů na majetku ve společném jmění jsou stejné. Každý z manželů je ale oprávněn žádat, aby mu bylo navíc uhrazeno, co ze svého původního jmění vynaložil na společný majetek. Ten, který požaduje vrácení své investice, musí dokázat, že peníze získal před uzavřením manželství, a také, na co byly použity. To znamená po dobu manželství si schovávat veškeré účty, paragony, faktury za práce a materiál, které zaplatil tzv. "ze svého", resp. z peněz za prodej svého domu. Pokud to neprokáže, nemůže spoléhat, že soud náhradu nařídí.
Pokud byl pozemek na dceru napsán za svobodna, pak tento vůbec nebude předmětem vypořádání, jelikož není součástí SJM. Předmětem vypořádání budou pouze garáže a dům, u nichž se budou jako manželé dělit na půl, nicméně Vy máte právo požadovat to, co jste do stavby investovali. Problém je ovšem v tom, že i na tuto situaci se vztahuje tříletá promlčecí lhůta, takže pokud jste investovali před více než třemi lety, může se zeť bránit tím, že nárok na vrácení investic je již promlčený.
V případě nesouladu mezi skutečným a katastrálním stavem má i v poměrech zák. č. 89/2012 Sb. přednost stav skutečný, což nepopírá princip tzv. materiální publicity (§ 980 a násl. o. z.). Důkazní břemeno ohledně vyvrácení správnosti katastrálního zápisu při jeho presumované správnosti tíží osobu, která správnost zápisu popírá.
Obecná cena stavby zjišťovaná při vypořádání je dotčena skutečností, že se nachází na pozemku, který nesdílí vlastnický režim stavby. Tato okolnost může ovlivňovat obecnou (tržní) cenu, zejména při úvaze o prodeji třetí osobě, která by byla zcela odlišná od vlastníka pozemku. Při stanovení ceny společného domu stojícího na pozemku ve výlučném vlastnictví toho z manželů, kterému má být dům přikázán, nestačí odečíst cenu pozemku od obvyklé ceny celého objektu. To, že vlastnictví domu a pozemku není zcela totožné, je totiž právní závadou, i když nejde o stavbu neoprávněnou, právní pozice vlastníka domu je tím nesporně dotčena.
tags: #pozemek #ve #vylucenem #vlastnictvi #postavi #se