V situacích, kdy dochází ke krizovějšímu řešení bytové situace, se můžeme setkat s pojmy jako náhradní byt, náhradní ubytování nebo přístřeší. Tyto situace nejčastěji nastávají při ukončení nájemní smlouvy výpovědí ze strany pronajímatele. Výpověď může být podána z důvodů, které vyžadují posouzení soudu, nebo z důvodů, kdy pronajímatel může smlouvu ukončit sám.
Pronajímatel může k nájemci přistupovat přísněji v případě výpovědi z následujících důvodů:
Ve výše vyjmenovaných případech může pronajímatel podat výpověď bez souhlasu soudu. Na nájemci je poté, aby do šedesáti dnů podal žalobu na neplatnost výpovědi. Pronajímateli v těchto případech stačí zajistit nájemci (nebo celé jeho rodině) tzv. přístřeší. Přístřeší je definováno jako obydlí, které je dočasné a slouží pouze jako provizorní příbytek, než si nájemce opatří jiný byt.
Jakmile pronajímatel zajistí přístřeší, nájemce se musí do patnácti dnů vystěhovat, samozřejmě po uplynutí řádné výpovědní lhůty.
Důležité je zmínit, že pokud rodina, která musí z těchto důvodů vyklidit byt, má nezletilé děti a výpověď jí byla dána pro vlastnictví dvou a více bytů nebo pro neužívání bytu bez vážné příčiny, může soud přiznat (ale nemusí) pronajímateli povinnost zajistit rodině náhradní ubytování (např. ubytovnu) nebo dokonce náhradní bydlení. V některých případech musí pronajímatel zajistit dokonce rovnocenný byt s tím, z něhož se rodina musí vystěhovat. V takovém případě se však nemusí byt nacházet ve stejném městě.
Existují také situace, kdy pronajímatel nemůže postupovat vůči nájemci přísně a musí si pro výpověď vyžádat svolení soudu. Mezi tyto důvody patří:
V těchto typech případů musí pronajímatel nejprve požádat soud o schválení výpovědi. Po jejím schválení je povinen zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu, tedy byt, který odpovídá dosavadnímu bytu nájemce (velikostí podlahové plochy, vybavením atd.). Soud může na návrh pronajímatele přiznat náhradní bydlení o menší podlahové ploše, pokud pronajímatel prokáže spravedlivou příčinu. Opět platí patnáctidenní lhůta pro vystěhování po zajištění bytové náhrady.
Často se řeší situace rozvádějících se manželů, kdy jednomu z nich je soudem uloženo opustit byt. Pokud měl byt jeden z manželů v nájmu ještě před uzavřením manželství, stačí druhému manželovi sehnat náhradní bydlení. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena až za doby manželství a manželé se nedohodnou, rozhoduje soud. Ten z manželů, který musí byt po rozhodnutí soudu opustit, má nárok na náhradní byt.
Je důležité si uvědomit, že v zákonem určených případech má nájemce téměř vždy povinnost zajistit bytovou náhradu. Bytovými náhradami se rozumí náhradní byt a náhradní ubytování.
Právo na bytovou náhradu má nájemce pouze v případě výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. Nevzniká nárok při ukončení nájmu ze strany nájemce, dohodě o skončení nájmu či po uplynutí sjednané doby nájmu.
Nárok na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu (tzv. přiměřený náhradní byt), má nájemce v těchto případech:
V těchto případech může soud na návrh pronajímatele přiznat náhradní byt o menší podlahové ploše, pokud pro to existuje spravedlivá příčina. Rovnocennost bytu posuzuje soud s ohledem na konkrétní situaci, přičemž zohledňuje kategorii bytu, technické parametry a další okolnosti.
Právo na náhradní ubytování má nájemce například v případě, kdy:
V těchto případech může soud rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování.
Přístřeší je definováno jako obytná místnost, která umožňuje provizorní, nouzové či přechodné uspokojení bytové potřeby, a zároveň poskytuje možnost k uskladnění nájemcova bytového zařízení a věcí domácí potřeby. V některých případech může být přístřeší považováno za bytovou náhradu (tzv. sui generis), zejména v případech výpovědi podle § 711 Občanského zákoníku, kdy k výpovědi není třeba přivolení soudu.
Je však třeba poznamenat, že existují i názory, dle kterých přístřeší bytovou náhradou není a jeho označování za ni soudy je extenzivním výkladem zákona.
Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Výpovědní lhůta u podnájmu je minimálně 3 měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce. Podnájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím této doby. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.
Doba, po kterou se jedná o návštěvu a kdy již jde o podnájem, není jasně právně ohraničena. Obecně se za návštěvu považuje pobyt trvající přibližně 14-30 dní. Pokud má nájemce v bytě například partnera/partnerku a jejich děti, nejde o podnájem, ale o společné užívání bytu. V tomto případě je nutná ohlašovací povinnost, kdy nájemce musí v zákonné lhůtě oznámit pronajímateli (nemusí žádat o jeho souhlas), že s ním v bytě bydlí další osoba.
Do konce roku 2013 platil Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který upravoval problematiku bytových náhrad. S účinností od 1. ledna 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník (NOZ), který tuto problematiku řeší odlišně.
Nový občanský zákoník (NOZ) se problematikou bytových náhrad zabývá stručněji, přičemž jedinou výjimkou je ustanovení § 3076. Ačkoli NOZ klade důraz na ochranu slabší smluvní strany, v případě zajišťování bytových náhrad se ukázalo, že to může být problematické na úkor druhé strany. Vzhledem ke koncepci NOZ, založené na zásadě autonomie vůle, si lze představit, že si kontrahenti nájemní smlouvy ujednání o určité formě bytové náhrady sjednají. Nicméně, není jisté, zda by se taková ujednání v praxi uchytila.
Zákon č. 102/1992 Sb. provádějící Občanský zákoník, konkrétně jeho ustanovení § 6, se týkal podnájmu. Podle něj bylo možné pronajatý byt či jeho část přenechat do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Smlouva o podnájmu musela mít písemnou formu.
Před novelou č. 132/2011 Sb. (účinnou od 1. listopadu 2011) existovala možnost vypovědět nájemní vztah s přivolením soudu i v případě, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřeboval služební byt pro jiného zaměstnance.
V § 712 Občanského zákoníku se hovořilo o „přiměřeném náhradním bytu“ a „náhradním bytu o menší obsahové ploše“. Přiměřený náhradní byt byl definován jako byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu. Rovnocennost zohledňovala stejnou obec, výměru, počet místností a další kritéria, jako je dopravní obslužnost či infrastruktura. Zákon připouštěl, aby soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodl o náhradním bytu menší podlahové plochy.
Náhradní ubytování bylo v § 712 odst. 4 definováno jako byt o jedné místnosti, pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené či nezařízené části bytu jiného nájemce.
Ustanovení § 713 Občanského zákoníku chránilo postavení manžela po smrti nájemce služebního bytu nebo po rozvodu, popřípadě dalších osob. Tyto osoby nebyly povinny se ze služebního bytu vystěhovat, dokud jim nebylo zajištěno přiměřené náhradní bydlení.
Společným rysem všech bytových náhrad bylo, že jejich poskytnutí nebylo automatické a mohlo být s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem odepřeno. Pokud nájemce disponoval právním titulem k bydlení, který dlouhodobě uspokojoval jeho bytovou potřebu, nemuselo být vyklizení bytu podmíněno zajištěním bytové náhrady, aby nedošlo k rozporu s dobrými mravy.
tags: #pravo #na #nahradni #byt #podnajemni #smlouva