Koupě nemovitosti je často celoživotní krok, který by neměl být uspěchaný. Mnoho kupujících však podceňuje možná rizika a soustředí se pouze na kupní cenu a hypotéku, přičemž zapomínají na další výdaje a odpovědnosti. Jednou z častých chyb je spoléhání se pouze na vizuální dojem a informace od prodávajícího.
Při koupi nemovitosti se můžeme setkat s dvěma hlavními typy vad:
Jednou z nejčastějších chyb při koupi nemovitosti je nedostatečné povědomí o tom, co všechno kupující skutečně platí a co je jeho odpovědnost. Mnoho chyb vzniká také kvůli nedostatečně ošetřeným smlouvám a koupi nemovitosti bez kvalitního finančního plánu.
Při koupi bytu je poměrně běžné, že se celkové náklady rozrostou o výdaje, se kterými kupující původně nepočítal. Obecně se doporučuje mít připravenou rezervu ve výši 5-10 % z hodnoty nemovitosti. U starších bytů může být tato rezerva vyšší, protože riziko skrytých vad je větší.
Mezi další časté chyby patří:
Paní Lenka koupila starší byt v činžovním domě, který na první pohled vypadal dobře. Po nastěhování však zjistila, že elektroinstalace je v havarijním stavu a byt je silně zavlhlý kvůli špatné izolaci. Na co si měla dát pozor? Rozhodně na technický stav, který laik často nedokáže odhalit. Lenka později musela investovat přes 250 000 Kč do nutných oprav, které by při odborné inspekci vyšly najevo ještě před koupí.
Manželé Petr a Eva koupili družstevní byt, aniž by si ověřili stav hospodaření družstva. Po převodu zjistili, že bytová jednotka má nevyrovnané platby do fondu oprav a družstvo je zadlužené kvůli plánované rekonstrukci výtahu a střechy. V tomto případě šly další výdaje ve výši 120 000 Kč přímo za novými majiteli. Při koupi družstevního bytu je proto důležité ověřit výši fondu oprav, zadluženost a stav společných prostor.
Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak předejít nepříjemným překvapením po koupi, je důkladná prohlídka nemovitosti s odborníkem. Dalším důležitým krokem je inspekce nemovitosti a vypracování technického posudku.
Součástí kontroly by měla být i důkladná revize dokumentace:
Vyplatí se najmout stavebního inspektora, který ověří technický stav bytu (elektroinstalace, topení, statika, vlhkost) a upozorní na potenciální vady.
Realitní makléři by měli svou činnost vykonávat s odbornou péčí, tedy s využitím svých znalostí a zkušeností k ochraně zájmů klienta. To zahrnuje i schopnost rozpoznat potenciální problémy, jako jsou nesrovnalosti mezi skutečným stavem nemovitosti a právní dokumentací, které mohou signalizovat existenci černé stavby.
Makléř má povinnost provést přiměřenou právní a faktickou prověrku (due diligence) nabízené nemovitosti. Nemůže se spoléhat pouze na informace poskytnuté prodávajícím. Musí aktivně ověřovat údaje ve veřejně dostupných zdrojích, jako je katastr nemovitostí, a měl by prověřit i soulad s územním plánem a existenci stavebních povolení a kolaudací.
Podle § 5 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se při posuzování právních jednání a odpovědnosti přihlíží k tomu, že osoba vystupuje jako podnikatel v rámci své odborné činnosti. Realitní makléř je tak považován za odborníka, který má určité znalosti a zkušenosti, a proto se od něj očekává vyšší míra pečlivosti a odpovědnosti při poskytování informací.
Pokud makléř kupujícímu sdělí neúplné, nesprávné nebo zavádějící informace - například zamlčí, že část nemovitosti je nepovolená černá stavba - může nést odpovědnost za škodu, kterou tím kupujícímu způsobí. Jeho profesní odpovědnost tak zahrnuje i povinnost upozornit na právní vady nemovitosti, které mohl nebo měl zjistit při běžné péči o obchodní případ.
Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.) nad to stanoví specifické informační povinnosti vůči zájemcům (kupujícím). Makléř je povinen pravdivě a úplně informovat o všech známých skutečnostech, které mohou mít vliv na rozhodnutí zájemce uzavřít realitní smlouvu. To jednoznačně zahrnuje i informaci o existenci černé stavby a s ní spojených rizicích.
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. 2. 2019, č.j. 62 A 164/2017-49 definoval, jakou míru profesionality lze ze strany klientů očekávat od realitních makléřů. Případ se týkal prodeje bytu, kdy realitní kancelář uvedla výměru 82 m², ačkoliv skutečná výměra činila pouze 75 m². Za nepravdivě uvedené informace udělila Česká obchodní inspekce pokutu. Krajský soud v Brně zdůraznil, že realitní makléř nemůže být považován toliko za správce databáze, nýbrž za profesionálního partnera, který podává pravdivé informace o prodávané nemovitosti.
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích a Usnesení Nejvyššího soudu ČR se rovněž zabývají odpovědností realitních makléřů a advokátů v procesu převodu nemovitosti.
Koupě nemovitosti bez skrytých nákladů vyžaduje pečlivou přípravu a prověrku.
Při koupi nemovitosti je zásadní prověřit:
Kromě vlastní ceny bytu je potřeba počítat s dalšími náklady:
Doporučuje se mít připravenou finanční rezervu.
Smlouvy je radno podcenit a proto doporučujeme vytvoření smluv právníkem/advokátem. Advokát vám pomůže projít smlouvy - rezervační, kupní - a zajistit, že jsou nastaveny podmínky pro případné vady nebo jiné nejasnosti.
Při výběru realitního zprostředkovatele je důležité zvážit několik faktorů:
Je třeba si uvědomit, že makléři musí provádět důkladnou due diligence, která zahrnuje minimálně kontrolu katastru, revizi základní dokumentace a v případě podezření i dotaz na stavební úřad.
tags: #realitni #kancelar #chybna #vymera