Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je v českém právu označení právnické osoby, jejíž hlavní činností je zajišťovat správu nemovitosti - konkrétně domu s jednotkami a případně pozemku. Budova může být rozdělena buď na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nebo na jednotky podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Oba typy jednotek jsou vzájemně nekompatibilní; v budově mohou existovat pouze jednotky téhož druhu.
Samotné rozdělení budovy na jednotky nastává projevem vůle vlastníka budovy. Dokument o tomto rozdělení (prohlášení, ujednání spoluvlastníků budovy nebo smlouva o výstavbě) se ukládá do sbírky listin katastru nemovitostí. Správa domu může být zajišťována buď správcem, nebo právnickou osobou SVJ, jejímiž členy jsou povinně ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě.
V českých právních předpisech se označení "společenství vlastníků jednotek" používá od roku 1994 ve třech velmi odlišných významech, které historicky vznikly a stále trvají podle dvou různých právních předpisů. Se všemi těmito významy je možné se dnes setkat, existují vedle sebe i po zrušení zákona č. 72/1994 Sb.
Jedná se o bezformální skupinu vlastníků jednotek a zároveň spoluvlastníků společných částí domu. Tato forma není právnickou osobou. Tato bezformální společenství vznikala rozdělením budovy na jednotky (dle zákona z roku 1994) do 31. prosince 2013 a následným převodem jednotek novým vlastníkům. Tato společenství stále existují v těch domech, kde po rozdělení nebyly splněny podmínky pro vznik právnické osoby SVJ. Odhadovaný počet těchto společenství je kolem 6000, avšak nejsou nikde evidována. Vlastníci jednotek si mohou sjednat správu domu prováděnou pomocí jiné osoby (správce) na základě individuálních smluv.
Toto společenství je právnickou osobou, která ze zákona vykonává správu domu se společnými částmi a jednotkami (dle zákona z roku 1994). Tyto právnické osoby vznikaly od 1. července 2000 do 31. prosince 2013. Jejich vznik byl automatický (ze zákona), po splnění stanovených podmínek (bylo-li v domě alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků). Tyto právnické osoby se i nadále řídí ve svých vnitřních poměrech svými stanovami. Jejich právní subjektivitu upravoval zákon č. 72/1994 Sb. Tato právní úprava zůstává vůči účastníkům závazkových a vlastnických vztahů účinná i nadále, neboť nebyla nahrazena žádnou novější úpravou v tomto specifickém ohledu.
Jedná se o právnickou osobu, která ze zákona vykonává správu domu, rozděleného na jednotky (dle nového občanského zákoníku) od 1. ledna 2014. Tyto právnické osoby vznikají po dni účinnosti nového Občanského zákoníku. Jejich vznik je standardní: založení přijetím zakladatelského dokumentu (stanov) všemi vlastníky jednotek v domě a následný vznik právnické osoby zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Tyto právnické osoby se ve svých vnitřních poměrech od počátku řídí speciální částí zákona č. 89/2012 Sb. o bytovém spoluvlastnictví. Ve věcech, které nejsou speciálními ustanoveními zákona upraveny odlišně, se použije část zákona č. 89/2012 Sb. o spolku. Počet těchto SVJ (dle nového občanského zákoníku) je přibližně 4000 a další právnické osoby tohoto typu vznikají průběžně. SVJ (2012) může vzniknout i pro dům s jednotkami (dle zákona z roku 1994), kde nevzniklo SVJ (dle novely z roku 2000) do 31. prosince 2013.
Správa domu rozděleného na společné části a jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu. SVJ (dle novely z roku 2000) je oprávněno sjednávat smlouvy ohledně společných částí, uskutečňovat či zajišťovat dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, a pojištění společných částí domu. SVJ je vůči domu pouze správcem cizího majetku.
Právní způsobilost právnické osoby SVJ (2000) nezahrnuje rozhodování o technickém zhodnocení domu (modernizace a rekonstrukce, stavební úpravy - nástavby, přístavby, vestavby). Rozhodování o těchto záležitostech náleží vlastníkům jednotek. Právnická osoba samozřejmě není oprávněna rozhodovat ani o změně vnitřního uspořádání domu, ani o změně spoluvlastnických podílů na společných částech.
Správa domu rozděleného na jednotky podle zákona č. 89/2012 Sb. je definována šířeji. Zahrnuje vše, co nepatří vlastníkům jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné uskutečnit pro zachování nebo zlepšení společných částí. To zahrnuje stavební úpravy, zřízení, udržování nebo zlepšení všech společných částí domu a pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Právnická osoba vykonává správu společných částí domu namísto vlastníků jednotek.
Vzhledem k nesystematickému vložení právní úpravy bytového vlastnictví do občanského zákoníku se správa domu v režimu bytového vlastnictví naprosto odlišuje od obecné úpravy správy cizího majetku. Některé výkladové problémy se snažila překlenout judikatura, když dovodila, že správa domu prováděná právnickou osobou SVJ je výkonem tzv. "nepřímého zastoupení" vlastníka domu, kdy SVJ vykonává správu svým vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a na vlastní náklad, avšak plody a užitky z této činnosti náleží vlastníkům jednotek.
Členem SVJ v obou typech právnických osob je vždy vlastník jednotky. Je-li vlastník jednotky plurální (spoluvlastníci jednotky), vystupují vůči SVJ jako jedna osoba.
V domech, kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba, rozhodují o společných částech vlastníci jednotek buď na shromáždění, nebo podepisováním listiny. V domech, kde vzniklo SVJ jako právnická osoba, se shromáždění vlastníků jednotek stává zároveň nejvyšším orgánem této právnické osoby.
Výkonným orgánem právnické osoby je její statutární orgán (výbor nebo předseda). V SVJ (2000) byl tento orgán označován jako „pověřený vlastník“. Člen statutárního orgánu nemusí být vlastníkem jednotky v domě.
SVJ může tvořit další orgány, jsou-li uvedeny ve stanovách (např. kontrolor, kontrolní komise atd.). Na členy volených orgánů všech typů SVJ se vztahuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře.
Po novele občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., která nabyla účinnosti 1. července 2020, již nevzniká automaticky. Vznik SVJ podle nového občanského zákoníku je podmíněn aktivním jednáním vlastníků jednotek.
Podle zákona vzniká povinnost založit společenství vlastníků za situace, kdy je v domě:
Stát však založení ani vznik právnické osoby SVJ nijak nevynucuje. Po dosažení počtu pěti jednotek a čtyř vlastníků však není možné dále navyšovat počet vlastníků jednotek; katastrální úřad v takovém případě odmítne provést vklad vlastnického práva k převáděné jednotce, dokud nebude prokázán vznik SVJ.
Vznik SVJ podle nového občanského zákoníku nastává až zápisem do rejstříku společenství vlastníků vedeného příslušným rejstříkovým soudem. Samotné založení společenství vlastníků jednotek SVJ je jen první krok - právní subjekt vzniká až dnem zápisu do rejstříku.
Založení může proběhnout:
Pro úspěšný zápis do rejstříku je nutné:
K založení dochází schválením stanov většinou hlasů všech vlastníků jednotek. To je změna oproti původnímu znění ustanovení, které vyžadovalo ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek. Nově je také výslovně zakotvena možnost, aby společenství tímto způsobem založil i jediný vlastník.
Stanovy vyžadují formu veřejné listiny (tj. notářského zápisu), což ovšem neplatí v případě, kdy zakládá společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek. Forma veřejné listiny rovněž nově výslovně není vyžadována v případě změny stanov.
Vznik SVJ podle nového občanského zákoníku již neprobíhá automaticky, ale až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Důležité upozornění: Nelze již zakládat SVJ při soupisu prohlášení vlastníka nebo při uzavírání smlouvy o výstavbě.
Společenství vlastníků bytových jednotek lze založit i dobrovolně, pokud je v domě méně než pět jednotek. V takovém případě ale musejí se založením souhlasit všichni vlastníci.
Zákon sice neukládá přímou finanční sankci, ale v praxi mohou nastat závažné komplikace:
Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.
Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem. Shromáždění je způsobilé se usnášet, jsou-li přítomni vlastníci mající většinu všech hlasů.
V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné konat tzv. náhradní zasedání, které je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
Zákon dále připouští i možnost rozhodování mimo zasedání, kdy osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, může v písemné formě navrhnout, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. Podmínkami pro rozhodování mimo zasedání je předchozí zaslání návrhu, který musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit.
Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech.
Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný.
Společenství vlastníků je účetní jednotkou, neboť se jedná o právnickou osobu, která má sídlo na území České republiky. Půjde obvykle o mikro, případně malou účetní jednotku.
Řádná a mimořádná účetní závěrka mikro účetní jednotky nepodléhá povinnému ověřování auditorem. Malé účetní jednotce by takováto povinnost mohla vzniknout.
Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, upravuje některé otázky se službami a postup při určování záloh na služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.
Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne společenství vlastníků.
Vlastník jednotky platí zálohy na služby a má právo, aby mu odpovědná osoba za správu domu zálohy včas vyúčtovala.
Technickým zhodnocením lze obecně rozumět výdaje (náklady) na nástavby, přístavby a stavení úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, které mají za následek změny technických parametrů majetku. V případě účetní jednotky společenství vlastníků se jedná obvykle o majetek vlastníků, nikoliv společenství vlastníků. Z tohoto důvodu se neúčtuje o technickém zhodnocení na vrub příslušného majetku, ale na vrub pohledávky za vlastníkem.
Oprava je činnost, kterou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu.
Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobné závady.
Náklady na správu domu a pozemku jsou náklady SVJ, které nesouvisí s vlastnictvím domu a pozemku, ale s jeho správou. Jedná se převážně o náklady související s řízením a prováděním správy nemovitostí.
SVJ se ruší dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. Lze ho zrušit také společným rozhodnutím vlastníků, pokud bylo sdružení vlastníků založeno dobrovolně, nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět.
Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace.
tags: #spolecenstvi #vlastniku #ceska #1109