Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je v českém právu označení právnické osoby, jejíž hlavní činností je zajišťovat správu cizího majetku - konkrétně domu s jednotkami a případně pozemku.
Budova může být rozdělena buď na jednotky (podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) nebo podle novějšího občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Oba typy jednotek jsou vzájemně nekompatibilní a v budově mohou existovat pouze jednotky téhož druhu.
Samotné rozdělení budovy na jednotky nastává projevem vůle vlastníka budovy. Dokument o tomto rozdělení se ukládá do sbírky listin katastru nemovitostí.
Správa domu může být zajišťována buď správcem, nebo právnickou osobou SVJ, jejíž členy jsou povinně ze zákona všichni vlastníci jednotek v domě.
V českých právních předpisech se označení „společenství vlastníků jednotek“ používá od roku 1994 ve třech odlišných významech, které existují vedle sebe:
Jedná se o bezformální skupinu vlastníků jednotek a zároveň spoluvlastníků společných částí domu. Tato společenství vznikala do 31. 12. 2013 a stále existují v těch domech, kde nebyly splněny podmínky pro vznik právnické osoby SVJ. Odhaduje se, že takových společenství je kolem 6000, přičemž nejsou nikde evidována. Vlastníci jednotek si mohou sjednat správu domu pomocí jiné osoby (správce) na základě individuálních smluv.
Toto společenství je právnickou osobou, vykonávající ze zákona správu domu se společnými částmi a jednotkami (dle zákona č. 72/1994 Sb.). Vznikaly automaticky (ze zákona) po splnění stanovených podmínek (alespoň pět jednotek ve vlastnictví tří různých vlastníků). Tyto právnické osoby se i nadále řídí ve svých vnitřních poměrech svými stanovami. Právní subjektivitu těchto osob upravoval zákon č. 72/1994 Sb. Tato právní úprava zůstává vůči účastníkům závazkových a vlastnických vztahů účinná i nadále, viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb.
Jde o právnickou osobu, vykonávající ze zákona správu domu, rozděleného na jednotky (dle občanského zákoníku) od 1. 1. 2014. Tyto právnické osoby vznikají po tomto datu. Jejich vznik je standardní: založení přijetím zakladatelského dokumentu (stanov) všemi vlastníky jednotek v domě a následný vznik právnické osoby zápisem do veřejného seznamu (rejstříku společenství vlastníků jednotek). Ve svých vnitřních poměrech se řídí speciální částí zákona č. 89/2012 Sb. o bytovém spoluvlastnictví. V novém Občanském zákoníku zcela chybí přechodové ustanovení pro tyto právnické osoby a absentuje jakákoliv zmínka o nich.
Vzniku SVJ logicky předchází nejprve vznik samotných bytových jednotek. Jednotky mohou vzniknout několika způsoby:
Povinnost založit společenství vlastníků vzniká v případě, kdy je v bytovém domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Zákon však založení ani vznik právnické osoby SVJ nijak nevynucuje.
Po dosažení počtu pěti jednotek a čtyř vlastníků však není možné dále navyšovat počet vlastníků jednotek; katastrální úřad v takovém případě odmítne provést vklad vlastnického práva k převáděné jednotce, dokud nebude prokázán vznik SVJ (§ 1198 zákona č. 89/2012 Sb.).
SVJ (2012) se zakládá schválením stanov, které mají podobu veřejné listiny, pokud SVJ nezakládá jediná osoba (např. developer). Pokud má některý zakladatel SVJ většinu hlasů, stává se správcem domu a pozemku.
Ke vzniku SVJ dochází zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek, a to ke dni, kdy bylo SVJ zapsáno. Samotné založení společenství vlastníků jednotek SVJ je prvním krokem, právní subjekt vzniká až dnem zápisu do rejstříku.
Společenství vlastníků jednotek lze založit i dobrovolně, pokud je v domě méně než pět jednotek. V takovém případě ale musejí se založením souhlasit všichni vlastníci. Zákon sice neukládá přímou finanční sankci za nezaložení SVJ, ale v praxi mohou nastat závažné komplikace. Bez prokázání vzniku SVJ nelze zpravidla zapsat převod jednotky do katastru, což může blokovat prodej. Dále hrozí nejasnosti ve správě domu, v hospodaření s fondem oprav a v možnosti uzavírat smlouvy.
Novela platná od 1. července 2020 umožňuje založit společenství vlastníků i jedinému vlastníkovi všech jednotek. Je to však možnost, nikoli povinnost. Založení SVJ je povinné až od pěti bytových jednotek, které jsou ve vlastnictví alespoň čtyř různých vlastníků.
K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má několik důležitých orgánů, které zajišťují správu domu a společných částí:
Na členy volených orgánů všech typů SVJ se vztahuje povinnost podle § 159 zákona č. 89/2012 Sb. Člen statutárního orgánu nemusí být vlastníkem jednotky v domě.
SVJ může tvořit další orgány, jsou-li uvedeny ve stanovách (např. kontrolor, kontrolní komise atd.).
Každý vlastník bytové jednotky má významná práva a povinnosti v rámci společenství vlastníků:
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k jednotce převáděné dalšímu vlastníkovi až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků.
Při koupi bytu je nutné mimo jiné ověřit, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků.
Poměrně kontroverzním ustanovením v úpravě bytového spoluvlastnictví je ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti jejich podílu na společných částech domu. Pokud tedy společenství vlastníků neplní své povinnosti, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníkovi jednotky.
Správa domu rozděleného na jednotky (1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu. SVJ (2000) je oprávněno sjednávat smlouvy ohledně společných částí, uskutečňovat či zajišťovat dodávky služeb spojených s užíváním jednotek a pojištění společných částí domu.
Správa domu rozděleného na jednotky (2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. je definována šířeji. Zahrnuje vše, co nepatří vlastníkům jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné uskutečnit pro zachování nebo zlepšení společných částí. To zahrnuje stavební úpravy, zřízení, udržování nebo zlepšení všech společných částí domu a pozemku sloužícím všem spoluvlastníkům domu.
SVJ zajišťuje technický provoz domu a řeší problémy související s jeho funkcionalitou (např. poruchy výtahu, topení, elektřiny nebo vody, zajišťují se pravidelné revize). Stejně tak kontroluje technický stav celého domu.
Společné prostory (např. chodby, sklepy, sušárny nebo kolárny) spadají pod správu SVJ. Kolem jejich využívání často vznikají spory, proto je důležité mít jasně nastavená pravidla, nejlépe přímo v domovním řádu.
SVJ musí vést účetnictví a plnit řadu administrativních povinností, včetně sledování plateb, vystavování dokladů, podávání daňových přiznání nebo uchovávání důležitých dokumentů.
Mezi nejčastější problémy v této oblasti patří:
V případě problémů s neplatícími vlastníky je důležité jednat co nejdříve: posílat upomínky, domluvit splátkový kalendář, nebo v krajním případě přistoupit k soudnímu vymáhání.
Mnohá SVJ si najímají profesionální správcovské firmy, které se o účetnictví i administrativu postarají. Pomáhá také, když se členové výboru průběžně vzdělávají v oblasti práva a financí, a také moderní počítačové programy.
SVJ často vystupuje jako prostředník při řešení sporů mezi sousedy, které se týkají například hluku, narušování klidu, stavebních úprav v bytech nebo chování domácích zvířat. Klíčové je mít v domovním řádu jasně stanovená pravidla a SVJ by mělo nestranně prošetřit každou stížnost a pokusit se najít smírné řešení.
SVJ řeší otázky spojené s energetickou náročností budovy a možnostmi úspor. Doporučuje se provést energetický audit a zvážit investice do zateplení, výměny oken a modernizace topných systémů, případně využít dostupné dotace.
Při prodeji bytu v osobním vlastnictví dochází k automatickému přechodu členství v SVJ na nového majitele. Prodávající je povinen doložit potvrzení o případných dluzích vůči společenství vlastníků.
Znalost práv a povinností společenství vlastníků je klíčová pro každého vlastníka bytové jednotky. Harmonické soužití všech členů společenství závisí na vzájemném respektu a dodržování pravidel.
tags: #spolecenstvi #vlastniku #jednotek #mestanskeho #domu