V oblasti vlastnictví nemovitostí a zejména stavebních pozemků se mohou vyskytnout situace, kdy dojde k nesrovnalostem mezi skutečným stavem a evidencí v katastru nemovitostí. Tyto nesrovnalosti se často týkají hranic pozemků, jejich výměry nebo označení stavebních parcel. Pochopení těchto problémů a jejich řešení je klíčové pro zajištění právní jistoty a prevenci sporů.
Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Přestože je poloha a tvar parcely definován, její výměra může být měněna. K tomu dochází například při opravě chyby zobrazení hranice parcely v katastrální mapě nebo při opravě chyby výpočtu výměry parcely.
Často se stává, že po novém zaměření pozemku geodetem dojde pouze k nepatrnému posunu hranice v řádu centimetrů, což nemá reálný dopad na vlastnické právo. V některých případech se však může ukázat, že hranice pozemku se posunula i o několik desítek centimetrů. Může se také stát, že chybné zobrazení hranice parcely v katastrální mapě v minulosti pramenilo z lidského pochybení a došlo k nesprávnému výpočtu výměry parcely. V takových případech často zůstává pozemek ve stejných hranicích a nemění se ani jeho polohové určení.
Mohlo dojít k neúmyslnému posunutí hranice. Například když soused koupil pozemek, který byl od sousedního oddělen hospodářským stavením, kůlnami nebo širokou zdí. Postavení plotu v takovém místě bez zaměření geodetem mohlo způsobit posunutí hranice pozemku třeba i o půl metru. V takovém případě je nejsnazší se sousedem uzavřít dohodu o novém oplocení a způsobu, jak bude náprava provedena.
Posunutí hranice pozemku může být i úmyslné, zvláště v případech polností. Pak se ale jedná o neoprávněné užívání cizí věci a pokud soused není ochoten se dohodnout, bude třeba vše řešit soudní cestou.
Pokud jste koupili pozemek a posléze zjistili, že má jinou výměru, než bylo uvedeno, můžete se dohodnout s prodávajícím na slevě. Záleží však na tom, co je uvedeno v kupní smlouvě.
Jiná situace nastává, když kupujete pozemky, jejichž hranice nejsou jasně viditelné (např. louky, pole, lesní pozemky). Zde je ideální nechat pozemek nově zaměřit geodetem.
Někdy může dojít k nejasnostem ohledně označení pozemku jako stavebního. Sama okolnost, že v převodní smlouvě nebyl převáděný pozemek označen v souladu s údaji v katastru nemovitostí jako stavební parcela, nezpůsobuje absolutní neplatnost smlouvy pro neurčitost jejího předmětu, pokud v daném katastrálním území nejsou pozemky pod stejným číslem vedeny jak pro pozemkovou, tak pro stavební parcelu a při interpretaci smlouvy nevyplývají pochybnosti o identitě převáděného pozemku.
Je běžné, že účastníci, kteří si sami koncipují převodní smlouvy bez pomoci odborníků, přehlédnou zkratku „st.“, značící, že jde o stavební parcelu. Tato zkratka signalizuje, že v daném katastrálním území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách. Pro laika může být struktura údajů v katastru nemovitostí nepřehledná.
Katastrální úřad ve vkladovém řízení provádí verifikaci listiny z pohledu katastrálních předpisů, kde jsou nároky na identifikaci nemovitého majetku přísnější. Může se stát, že převodní smlouva sice není z pohledu občanskoprávního neplatná, ale z pohledu katastrálního není „vkladu schopná“ (např. pro neúplné označení převáděného nemovitého majetku).
Nesprávné uvedení trvalého pobytu převodce v převodní smlouvě v rámci ověřovací doložky, nepanují-li jinak pochybnosti o jeho identitě, nemá vliv na platnost právního jednání.
V jednom soudním případě se řešila platnost darovací smlouvy z roku 2009, kde byl pozemek označen jako „parcela č. 320“ namísto správného označení „stavební parcela č. 320“. V době uzavření smlouvy byly v katastrálním území vedeny dvě číselné řady parcel (stavební a pozemkové). Soud posuzoval, zda tato nepřesnost vede k absolutní neplatnosti smlouvy.
Aby se zamezilo nadměrnému zastavění pozemků, existují právní předpisy, které tuto oblast regulují. Základní pravidla jsou dána v územním plánu.
Jedním z hlavních regulativů územního plánu je koeficient zastavěnosti. Ten určuje poměr mezi součtem výměr všech zastavěných ploch na pozemku a celkovou výměrou pozemku. Zastavěná plocha je definována stavebním zákonem jako součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.
Prakticky to znamená, že na pozemku rodinného domu se sčítají zastavěné plochy všech objektů, nejen samotného domu, ale i kůlen, altánů, přístřešků atd.
Některé územní plány mohou zpřísnit regulativy a požadovat dodržení stanoveného procenta zpevněné plochy (plochy, která nevsakuje srážkovou vodu) k celkové ploše pozemku.
Z ustanovení prováděcích předpisů, jako je vyhláška č. 501/2006 Sb., vyplývá požadavek na vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení. Stavební zákon také stanovuje kritéria pro vsakování dešťové vody na pozemcích rodinných domů nebo staveb pro rodinnou rekreaci.
Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) používá pojem „nepoměr“ či „nepoměrný“ v různých situacích, které se týkají vztahu mezi plněními či poměry účastníků právních vztahů.
Vztah mezi těmito termíny není vždy zcela jasný a může se jednat o určité stupňování intenzity rozdílu mezi plněními. Například „zvlášť hrubý nepoměr“ pravděpodobně znamená vyšší intenzitu rozdílu než „hrubý nepoměr“.
Jedním z problematických aspektů nového občanského zákoníku je nedostatečná přesnost v úpravě situací, kde je zapotřebí zvýšená právní jistota. Příkladem je institut neúměrného zkrácení (§ 1793), kde osud žaloby závisí na výkladu slova „hrubý nepoměr“. Pokud se klient nechá zkrátit o 50 %, není jisté, zda se jedná o pouhý nepoměr, nebo již o hrubý nepoměr. Tato nejasnost může vést k právní nejistotě a vysokému finančnímu riziku.
Zatímco zákonodárce někdy upravuje do detailů situace s minimálními částkami, u klíčových ustanovení postrádá přesnější vymezení. Mohl by se inspirovat například rakouským nebo francouzským modelem, kde je zkrácení definováno přesněji.
Obecně lze říci, že nový občanský zákoník obsahuje značné množství neurčitých hypotéz, což otevírá prostor pro judikaturu. Otázkou zůstává, zda jsou čeští soudci na podobné situace dostatečně školeni.
Věcné břemeno lze za určitých okolností zrušit, pokud dojde ke změně poměrů, která způsobí hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného (§ 151p odst. 3 obč. zák. starého znění, nyní § 1299 odst. 2 nového občanského zákoníku).
V jednom případě se řešilo zrušení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek žalovaného. Žalovaný navrhoval zrušení z důvodu změny poměrů, konkrétně rozšíření počtu uživatelů a změny způsobu užívání.
Při umisťování staveb je nutné dodržovat stavební předpisy, které mimo jiné stanovují odstupy staveb od hranic pozemků. Tyto požadavky mají za cíl chránit zájmy sousedních pozemků a zajišťovat kvalitu životního prostředí.
Ve výjimečných a odůvodněných případech může stavební úřad povolit výjimku z obecných požadavků na výstavbu, včetně odstupových vzdáleností. Tato výjimka však nesmí ohrozit bezpečnost, ochranu zdraví a života osob ani sousední pozemky nebo stavby.
Při rozhodování o udělení výjimky má správní orgán prostor pro správní uvážení. Výjimka by měla být udělena tehdy, pokud by obecně stanovené technické požadavky byly vzhledem ke konkrétním okolnostem případu příliš přísné.
V jednom soudním řízení se řešila stížnost žalobkyně proti společnému povolení stavby rodinného domu na pozemku sousedícím s jejím pozemkem. Stavba byla navržena s využitím celé šíře pozemku, což vyžadovalo udělení výjimky z odstupových vzdáleností.
tags: #stavebni #pozemek #nepomeri #e