Zákon č. 304/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, zavedl od 1. ledna 2018 novou povinnost pro osoby zapsané ve veřejných rejstřících, včetně společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tyto subjekty musí aktualizovat své údaje a zapsat skutečného majitele. Bytová družstva a další osoby zapsané v obchodním rejstříku měly na splnění této povinnosti čas do 1. ledna 2019. Společenství vlastníků jednotek a další subjekty zapsané v jiných veřejných rejstřících než v obchodním (například spolky) měly termín do 1. ledna.
Skutečným majitelem se rozumí fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo či nepřímo rozhodující vliv v právnické osobě, ve svěřenském fondu nebo v jiném právním uspořádání bez právní osobnosti.
V případě společností, kde nelze takovou osobu přímo určit, a pokud je například členem statutárního orgánu právnická osoba (jako družstvo), uvádějí se jako skuteční majitelé SVJ členové statutárního orgánu tohoto družstva. Totéž platí, pokud má SVJ vlastníka, který disponuje více než 25 % podílu na společných částech domu (např. družstvo).
Zápis skutečného majitele je nutné provést bez ohledu na skutečnosti již zapsané ve veřejné části rejstříku. Skutečný majitel se zapisuje pouze do neveřejné části rejstříku, což znamená, že tato informace není přístupná z běžného výpisu. Tento zápis slouží primárně pro orgány veřejné správy.
Pro vyplnění formuláře pro zápis skutečného majitele je nezbytné mít k dispozici JSSM - jedinečný kód. Bez tohoto kódu nelze provést kontrolu zápisu skutečného majitele v neveřejné části rejstříku. Pokud si kód neuložíte, není možné jej později získat.
Navrhovatelem při tomto zápisu je přímo daná právnická osoba, tedy v případě SVJ samotné společenství.
Vyplnění formuláře není technicky složité, ale může být nekomfortní. Pokud omylem přidáte více polí pro zadání fyzické osoby za navrhovatele nebo více polí pro zadání skutečného majitele, tato pole nelze smazat. Formulář pak není možné uložit bez vyplnění všech těchto polí. V takovém případě je nutné formulář zahodit a vyplnit jej celý znovu.
Prvozápis nebo jeho změna provedená do 1. ledna 2019 nepodléhala soudnímu poplatku. Podle zákona č. 549/1991 Sb. jsou od poplatků osvobozeny právnické osoby, které se nezapisují do obchodního rejstříku. Jelikož se SVJ zapisuje do rejstříku společenství vlastníků a nikoliv do obchodního rejstříku, jsou od soudního poplatku osvobozena. Společenství vlastníků jednotek tak mohlo s tímto zápisem počkat až do 1. ledna.
Zapsané údaje musí vždy odpovídat skutečnosti. V případě jejich změny je nutné provést nové podání bez zbytečného odkladu. Není však třeba řešit změny údajů, které jsou vyvolány změnami referenčních údajů v základním registru.
Právnické osobě, která svou povinnost zápisu skutečného majitele nesplní, sice nehrozí přímá pokuta ani zrušení s likvidací, ale může čelit nepřímým negativním důsledkům vyplývajícím z jiných právních předpisů.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se povinně zapisuje do veřejného rejstříku. Existuje celkem šest druhů veřejných rejstříků pro právnické a fyzické osoby: obchodní, spolkový, nadační, rejstřík ústavů, obecně prospěšných společností a rejstřík společenství vlastníků jednotek. V praxi se pojem "veřejný rejstřík" často nepřesně používá jako synonymum pro obchodní rejstřík.
Veřejný rejstřík je informačním systémem veřejné správy a jeho vedením jsou pověřeny tzv. rejstříkové soudy. Příslušnost soudu se odvozuje od sídla SVJ. Většinou se jedná o krajský soud, v jehož obvodu má SVJ obecný soud (obvykle okresní soud, v Praze obvodní soud, v Brně Městský soud).
Každé SVJ musí do rejstříku zapisovat zákonem stanovené údaje a vkládat odpovídající dokumenty do sbírky listin, která je součástí rejstříku. V opačném případě se SVJ vystavuje riziku sankcí.
Mezi povinné údaje, které musí SVJ zapsat do rejstříku, patří:
Kromě zápisu údajů je SVJ povinno zakládat do sbírky listin zákonem stanovené dokumenty, jako jsou:
Některá společenství dobrovolně zveřejňují tyto dokumenty i na svých webových stránkách nebo na vlastním portálu SVJ.
Po schválení stanov a založení SVJ je nezbytné SVJ zapsat do rejstříku. Návrh na zápis mohou podat všichni členové výboru nebo předseda SVJ. Podání lze učinit buď elektronicky, nebo v papírové podobě s úředně ověřeným podpisem navrhovatele, případně prostřednictvím datové schránky.
Návrh na zápis do rejstříku SVJ je nutné podat bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti, například po změně členů ve výboru SVJ.
Povinné zapisování údajů a zakládání listin do sbírky listin má zásadní účel. Poskytuje základní informace o SVJ a jeho fungování, a tím chrání jak samotné SVJ, tak i subjekty, které s ním uzavírají smlouvy. Zápisem do rejstříku se realizuje princip materiální publicity, který předpokládá správnost údajů zapsaných v rejstříku a chrání dobrou víru osob jednajících na základě těchto údajů.
Například jednatel stavební firmy uzavírající smlouvu s SVJ může důvěřovat údajům zapsaným v rejstříku o jeho statutárních zástupcích.
Pokud společenství vlastníků bytových jednotek své rejstříkové povinnosti neplní, jedná se zpravidla o porušení péče řádného hospodáře ze strany členů výboru nebo předsedy SVJ. Za to hrozí SVJ sankce.
Typickou povinností je každoroční zasílání účetní závěrky do sbírky listin. V případě, že SVJ neuposlechne výzvy rejstříkového soudu k předložení vyžadovaných skutečností nebo listin, může mu soud uložit pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč.
Pokud se SVJ dostane s plněním povinností do křížku se zákonem opakovaně, nebo pokud by takové neplnění mohlo mít závažné důsledky pro třetí osoby a existuje na tom právní zájem, může soud zahájit řízení o zrušení právnické osoby s likvidací.
Zákonné ručení člena statutárního orgánu spolku za splnění povinností ze závazku, z něhož je neaktivní spolek v důsledku vázán, je dalším aspektem, na který je třeba pamatovat.
Nový občanský zákoník ukládá od 1. ledna 2014 nově vzniklým SVJ, ale i SVJ starším, povinnost mít v názvu kromě označení domu také sousloví "společenství vlastníků". Původně se předpokládalo, že se tímto budou muset změnit názvy všech SVJ. Nicméně pozdější vývoj a rozhodnutí soudů naznačují, že se tato povinnost nemusí týkat starších SVJ, která vznikla před účinností nového občanského zákoníku.
Vláda schválením návrhu uznala, že požadavek úpravy názvu spolků a SVJ vzniklých před účinností nového občanského zákoníku byl zbytečně zatěžující. Toto rozhodnutí zřejmě umožní starším SVJ nadále používat původní označení.
Lhůta pro splnění změny názvu byla v občanském zákoníku stanovena na dva roky, tedy do konce roku 2016. Kromě administrativy to s sebou neslo i výdaje za notáře a kolek za podání změny do rejstříku.
Od roku 2014 musela SVJ platit soudní poplatek za zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek. První zápis stál SVJ šest tisíc korun a další změny či doplnění dva tisíce korun.
Notářský zápis byl do roku 2014 potřebný pouze pro ustavující schůzi SVJ. Nový občanský zákoník rozšířil tuto povinnost na každou změnu stanov, včetně změny názvu SVJ. Vrchní soud v Praze v létě rozhodl, že zákonný požadavek notářského zápisu pro změnu stanov je platný pouze pro SVJ vzniklá po 1. lednu 2014. Starším SVJ tato povinnost odpadá.
Judikatura naznačuje, že pro změnu stanov SVJ vzniklých před 1. lednem 2014 není třeba veřejná listina a tedy ani účast notáře. Soudní praxe však stále není zcela jednotná.
Stanovy SVJ musí i nadále splňovat další povinné náležitosti. Tříletá lhůta na změnu stanov SVJ vypršela na konci roku 2017. I ve vzorových stanovách je nutné provést určité úpravy. SVJ musí přemístit sídlo do domu SVJ a nové stanovy musí obsahovat:
Úpravy stanov mohou být příležitostí pro vylepšení fungování SVJ, například zavedením rozhodování per rollam (korespondenční hlasování) nebo úpravou postupu při vymáhání dluhů.
Člen SVJ má k bytové jednotce vlastnické právo, na rozdíl od člena bytového družstva, který má k bytu pouze nájemní smlouvu.
Novela z roku 2020 umožňuje soudu nařídit prodej jednotky člena SVJ, pokud vlastník jednotky podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků. Předtím musí SVJ vlastníkovi udělit písemnou výstrahu s výzvou k nápravě.
Za závažné porušení nelze považovat neuhrazení několika měsíčních plateb. Dluh by musel dosahovat podstatně vyšších částek, aby jej soud kvalifikoval jako omezení či znemožnění práv sousedů. V případě malého SVJ však i několik měsíců neplacení záloh za služby může ohrozit dodávky tepla či vody.
Při koupi bytu do osobního vlastnictví se kupující automaticky stává členem společenství vlastníků jednotek.
Při koupi bytu je důležité informovat se o sousedských vztazích, práci SVJ a stavu nemovitosti.
Neplnění povinnosti aktualizovat údaje v rejstříku může vyvolat problémy s ohledem na princip materiální publicity. Rejstříkový soud může v důsledku neplnění povinnosti uložit sankce.
Pokud je v rejstříku zapsán údaj, ale není ve sbírce listin uložena odpovídající listina, rejstříkový soud vyzve dotyčnou osobu k jejímu předložení.
Je třeba dbát na správnost informací čerpaných z různých zdrojů, jako jsou portály SVJ nebo diskuzní fóra, a ověřovat je podle zákona.
TIP: Zvažujete koupi bytu a chcete mít jistotu, že SVJ v domě funguje správně a plní své zákonné povinnosti vůči rejstříkovému soudu? Existují praktické checklisty, které pomohou ověřit fungování SVJ ještě před podpisem kupní smlouvy.
tags: #svj #si #neplni #povinnosti #zapisu