Technické zhodnocení nemovitosti, které provede nájemce, představuje specifickou oblast s právními, účetními a daňovými aspekty. Ačkoliv se obecně předpokládá, že technické zhodnocení by měl provádět vlastník nemovitosti, právní úprava umožňuje nájemci provést změny na najaté věci, a to i s následným finančním vypořádáním.
Podle občanského zákoníku má nájemce právo provést změnu na najaté věci, avšak pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena písemně, musí být i souhlas pronajímatele písemný. Změny provádí nájemce na svůj náklad. V případě, že tyto změny vedou ke zhodnocení věci, je pronajímatel povinen se s nájemcem při skončení nájmu vyrovnat podle míry zhodnocení.
Judikatura potvrzuje, že nárok na náhradu nákladů vynaložených na provedení změny pronajaté věci vzniká teprve po skončení nájmu. Otázka, zda je rozhodující znění smlouvy v době provedení technického zhodnocení nebo v době ukončení nájmu, může být předmětem výkladu. Autor se přiklání k tomu, že rozhodující by mělo být znění smlouvy k okamžiku ukončení nájemního vztahu, jelikož nárok podle zákona vzniká právě v tento moment.
Zatímco občanské právo definuje obecné principy, účetní a daňová pravidla se liší.
Podle účetních předpisů se technické zhodnocení, které nájemce provedl na cizím majetku na svůj účet, odepíše v průběhu jeho užívání. V případě, že pronajímatel nájemci technické zhodnocení neuhradí a nájemce jej eviduje jako hmotný majetek, může po skončení nájmu nastat několik situací:
Zákon o daních z příjmů ukládá nájemci povinnost zatřídit technické zhodnocení do stejné odpisové skupiny jako najatý hmotný majetek a daňově je odpisovat po dobu nájemního vztahu. Možnost daňových odpisů je podmíněna písemným souhlasem pronajímatele zakotveným ve smlouvě.
Technické zhodnocení podnájemcem: Od 1. července 2017 může technické zhodnocení odpisovat i podnájemce, přičemž se postupuje obdobně jako pro nájemce.
Úhrada technického zhodnocení pronajímatelem: Pokud pronajímatel uhradí nájemci technické zhodnocení (např. započtením proti nájemnému), nejedná se u nájemce o dlouhodobý majetek ani o daňově odpisovaný majetek. Jde o náklad a výnos z částky účtované vlastníkovi.
Nepeněžní příjem pronajímatele: Technické zhodnocení provedené nájemcem, které pronajímatel neuhradí, se může stát pro pronajímatele nepeněžním příjmem. ZDP vymezuje hodnotu tohoto příjmu a okamžik, kdy k němu dochází. Příjem vlastníka bude zdaněn a o stejnou částku se zvýší vstupní cena věci, čímž se pokračuje v daňovém odpisování.
Uznatelnost zůstatkové ceny TZ u nájemce: Zůstatkovou cenu technického zhodnocení lze u nájemce považovat za daňově uznatelný náklad v následujících případech:
V případě, že nájemce neuvede prostory do původního stavu a neobdrží náhradu, nelze zůstatkovou cenu považovat za daňově uznatelný náklad.
Při opravách a údržbě nemovitostí, stejně jako u technického zhodnocení, je klíčové vycházet z vlastnického vztahu plátce k nemovitosti a jejího využití pro ekonomickou činnost.
Pokud plátce daně provádí technické zhodnocení nemovitosti, kterou používá pro svou ekonomickou činnost (zdanitelné i osvobozené plnění), může uplatnit nárok na odpočet daně, pokud jsou splněny podmínky dané zákonem o DPH. V případě, že technické zhodnocení slouží i pro osvobozená plnění, vzniká povinnost úpravy odpočtu daně.
Nájemce, který je plátcem daně, si může uplatnit nárok na odpočet daně u technického zhodnocení najaté nemovitosti za splnění obecných zákonných podmínek. Problematické může být posouzení zdanitelného plnění při ukončení nájmu.
Podle výkladu Ministerstva financí se předání nemovitosti s technickým zhodnocením nájemcem pronajímateli bez úplaty považuje za poskytnutí služby, které podléhá dani na výstupu. Základem daně je v takovém případě částka placená pronajímatelem nájemci, nebo cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku, pokud úhrada nebyla požadována.
Názor Komory daňových poradců je opačný, přičemž případnou úhradu ze strany pronajímatele považuje za finanční vypořádání, nikoli za zdanitelné plnění.
Příklad: Firma (nájemce) provede rekonstrukci skladu za 3 000 000 Kč bez daně a uplatní odpočet. Při ukončení nájmu se dohodne s pronajímatelem na finančním vypořádání 2 000 000 Kč včetně daně. Podle výkladu MF musí nájemce odvést daň na výstupu z této částky.
Vzhledem k potenciálním daňovým a účetním komplikacím je nezbytné pečlivě zvážit nastavení nájemní smlouvy před jejím uzavřením, a to i z daňového hlediska. Doporučuje se:
Alternativní ujednání ve smlouvě mohou pomoci eliminovat některé komplikace spojené s ukončením nájmu a technickým zhodnocením.
tags: #technicke #zhodnoceni #v #9 #najem