Při koupi nebo prodeji nemovitosti je klíčové důkladně se seznámit s listem vlastnictví, který je uložen v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí představuje veřejně přístupnou evidenci nemovitostí, kde jsou pro každou nemovitost a jejího vlastníka uloženy informace na tzv. listech vlastnictví. Každý má právo do této evidence nahlížet a pořizovat si opisy.
Informace o omezeních vlastnického práva, jako jsou předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce, najdete na listu vlastnictví v části „C“. Zde jsou uvedeny také listiny či rozhodnutí, ze kterých tato omezení vyplývají.
Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost a z jiných dokumentů máte informaci o existenci věcného břemene, vždy pečlivě zkontrolujte i list vlastnictví. Mohlo se stát, že předchozí majitel požádal pouze o zapsání změny vlastnictví, aniž by byla zapsána celá smlouva o věcném břemenu. Stále platí pravidlo: dvakrát měř, jednou řež.
Katastr nemovitostí je veřejně přístupný seznam vedený státem, který obsahuje údaje o nemovitostech - zejména o pozemcích, budovách a jednotkách. Můžeme zde najít jednak popis nemovitosti (například rozlohu či účelové určení), jednak výčet práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí slouží nejen soukromým osobám, ale také státu.
V katastru nemovitostí je u nemovitosti evidováno především její umístění. U každé nemovitosti je uvedeno, v jakém katastrálním území a v jaké obci se nachází, a každé nemovitosti je přiděleno číslo. U pozemků se jedná o tzv. parcelní číslo, u budov je to pak popisné nebo evidenční číslo. Očíslovány jsou rovněž jednotky u bytů či nebytových prostorů.
U nemovitostí je vždy uveden její druh, v některých případech i způsob využití. Dobrým příkladem je druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“, tato informace nám říká, že na pozemku stojí nebo může stát stavba.
U každé nemovitosti je dále evidován její vlastník. U každého vlastníka jsou uvedeny jeho identifikační údaje: jméno a příjmení, adresa trvalého pobytu a rodné číslo. V případě, že je nemovitost vlastněna manželi v rámci společného jmění manželů, ve výpisu z katastru nemovitostí u vlastníků naleznete zkratku „SJM“.
Velmi významné jsou informace o tom, zda je nemovitost zatížena právem třetích osob, zda je tedy nějakým způsobem omezeno nakládání s nemovitostí nebo její užívání. V praxi je nejčastější zatížení nemovitosti zástavním právem banky související s hypotečními úvěry, s ním je obvykle spojen i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti bez předchozího souhlasu banky.
Často se také setkáváme s nejrůznějšími druhy věcných břemen. Z katastru nemovitostí můžeme také zjistit, jaká práva svědčí nemovitosti v její prospěch. Typicky se bude jednat o různá věcná břemena, jako je věcné břemeno cesty nebo stezky (tj. právo průchodu nebo průjezdu přes cizí pozemek).
Omezené množství informací z katastru nemovitostí je veřejně přístupné na portálu Nahlížení do katastru nemovitostí. V roce 2021 Český úřad zeměměřičský a katastrální toto bezplatné nahlížení omezil a znemožnil zjištění vlastníka nemovitosti a dalších informací. Každý si ale může na tomto portálu pořídit výpis z katastru nemovitostí ve formátu PDF, ze kterého lze všechny výše zmíněné informace zjistit.
Hlavní změnou je, že z veřejně přístupného nahlížení do katastru nemovitostí je nově omezeno zjištění vlastníka nemovitosti. Na první pohled není patrné, zda na nemovitosti vázne nějaké zatížení a související zápisy (typicky zástavní práva a s ním související zákaz zcizení nebo věcná břemena). Dále „na první dobrou“ nezjistíte podrobnosti o řízení, které se o nemovitosti vede u příslušného katastrálního úřadu.
Český úřad zeměměřičský a katastrální k tomuto omezení přistoupil z důvodu, že z katastru nemovitostí byly hromadně vytěžovány osobní údaje vlastníků nemovitostí automatizovanými softwarovými roboty.
V placeném výpisu z katastru najdete kompletní informace o nemovitosti. Důležité také je, že tento placený úplný výpis je obecně akceptován úřady a dalšími institucemi. Výpis z katastru nemovitostí je nejjednodušší získat přímo na portálu Nahlížení do katastru nemovitostí.
Pro klienty s větším počtem podání je k dispozici formulář pro hromadná podání, který se nachází v hlavním menu pod položkou Elektronická rezervace.
Věcná břemena představují důležité právní omezení, které může zásadně ovlivnit hodnotu i prodej nemovitosti. Ať už plánujete zřízení, zápis, nebo zrušení věcného břemene, je důležité znát právní postupy a pravidla.
Ověřte stav v katastru nemovitostí
Nejprve se ujistěte, že je věcné břemeno zapsané v katastru nemovitostí. Kupující potřebuje mít kompletní informace o všech omezeních, která se na nemovitost vztahují. Pokud břemeno není zapsané, hrozí nejasnosti nebo dokonce právní komplikace při převodu vlastnických práv.
Jak postupovat? Vyhledejte aktuální list vlastnictví na katastrálním úřadě. Pokud zjistíte, že je věcné břemeno nezapsané v katastru, budete potřebovat jeho zápis. K tomu je třeba mít řádně uzavřenou smlouvu o věcném břemeni, která obsahuje podrobnosti o povaze břemene, právech a povinnostech oprávněného i povinného.
Potřebné dokumenty pro zápis věcného břemene do katastru:
Informujte kupujícího o všech detailech
Kupující má právo znát veškeré podmínky spojené s věcným břemenem. Transparentnost posiluje důvěru a zamezuje nedorozuměním v budoucnu. Základními informacemi jsou: Typ věcného břemene (např. užívací právo, průchod nebo průjezd, služebnost bytu), zda je břemeno zřízeno na dobu určitou nebo neurčitou, jaké povinnosti z něj plynou pro nového vlastníka a zda existuje možnost břemeno zrušit, například dohodou nebo soudní cestou.
Zohledněte věcné břemeno v ceně nemovitosti
Věcná břemena mají vliv na hodnotu nemovitosti. Kupující často vnímají břemeno jako riziko nebo komplikaci, což snižuje tržní cenu. Proto je nutné stanovit adekvátní cenu, která bude lákavá a současně pokryje omezení spojená s břemenem.
Zvažte možnost zrušení břemene před prodejem
Pokud věcné břemeno představuje pro kupujícího zásadní problém, měli byste zvážit jeho zrušení ještě před prodejem. Nejjednodušší způsob je dohoda mezi vámi a oprávněnou osobou, která břemeno užívá. Dohoda musí být písemná a její platnost potvrzuje katastr nemovitostí.
V případě, že není dohoda možná, lze postupovat podle ustanovení § 1299 občanského zákoníku. Tento paragraf umožňuje, aby soud rozhodl o zrušení věcného břemene, pokud došlo k zásadní změně okolností (například věcné břemeno již neplní svůj účel) nebo pokud břemeno nepřiměřeně zatěžuje vlastníka nemovitosti. Soud při rozhodování zvažuje spravedlnost a proporcionalitu.
Zřízení věcného břemene je proces, který stanovuje právní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (tzv. povinným) a oprávněnou osobou. Tento vztah umožňuje oprávněné osobě určitá práva užívat nemovitost nebo naopak omezuje vlastníka v jeho právech.
Prvním krokem je jasné vymezení účelu a rozsahu věcného břemene. Ujasněte si, co přesně má břemeno zahrnovat. Může jít například o právo chůze a jízdy přes váš pozemek, doživotní užívání bytu jinou osobou, nebo o umístění inženýrských sítí. Vždy je důležité vědět, zda břemeno bude úplatné, nebo bezúplatné, a zda má být časově omezené, nebo trvalé.
Pokud má břemeno zahrnovat fyzicky vymezený prostor, například cestu, budete potřebovat geometrický plán, který jasně určí její rozsah. Tento plán si nechte zpracovat autorizovaným geodetem. Jasné vymezení práva je klíčem k tomu, aby později nedocházelo k nedorozuměním.
Dalším krokem je uzavření písemné smlouvy o zřízení věcného břemene. Tuto smlouvu byste měli připravit s maximální pečlivostí, protože právě ona je základem celého procesu. Ve smlouvě by měla být uvedena přesná identifikace vaší nemovitosti podle údajů z katastru nemovitostí, identifikace oprávněné osoby, a především podrobný popis práva, které břemeno zajišťuje.
Když máte smlouvu hotovou, musíte podat návrh na zápis věcného břemene do katastru nemovitostí. Bez tohoto zápisu nemá břemeno právní účinky vůči třetím osobám, a tedy není formálně platné. Návrh na zápis podáváte na příslušném katastrálním úřadě. K němu přiložíte originál nebo úředně ověřenou kopii smlouvy o věcném břemenu, vyplněný formulář návrhu na vklad a případně další dokumenty, například geometrický plán. Za podání návrhu zaplatíte správní poplatek ve výši 2 000 Kč.
Katastrální úřad má na vyřízení vaší žádosti obvykle 30 dnů. Pokud jste dodali všechny dokumenty správně, úřad břemeno zapíše. Jestliže ale návrh obsahuje chyby nebo je neúplný, budete vyzváni k jejich odstranění. Tím se celý proces může prodloužit, proto doporučujeme pečlivou kontrolu všech podkladů ještě před jejich podáním.
Věcné břemeno může zřídit pouze osoba, která má k nemovitosti odpovídající vlastnická práva, tedy vlastník nemovitosti. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, je nezbytné, aby se na zřízení věcného břemene shodli všichni spoluvlastníci. Výjimkou je situace, kdy má některý ze spoluvlastníků výhradní právo nakládat s konkrétní částí nemovitosti, například na základě dohody o užívání.
Nejčastěji vzniká věcné břemeno dohodou mezi dvěma fyzickými osobami, například mezi sousedy. Typickým příkladem je situace, kdy vlastník jednoho pozemku umožní druhému právo průchodu či průjezdu přes svůj pozemek, aby měl soused zajištěný přístup k veřejné komunikaci. Taková dohoda se stvrzuje písemnou smlouvou a musí být zapsána do katastru nemovitostí, aby byla právně závazná i pro budoucí vlastníky nemovitostí.
Věcné břemeno se může týkat i poskytovatelů energií, aby byl zajištěn přístup k technickým zařízením. Věcné břemeno může být zřízeno i ve prospěch právnické osoby, například společnosti provozující inženýrské sítě, distribuční společnosti elektřiny či vody, nebo společenství vlastníků jednotek. Tyto subjekty často využívají věcná břemena k zajištění přístupu k technickým zařízením, vedení sítí nebo k zabezpečení potřebné údržby.
Další specifickou situací je zřízení věcného břemene ve prospěch veřejného subjektu, jako je stát nebo obec. Stát může věcné břemeno zřídit například k zajištění přístupu k veřejné infrastruktuře nebo ochraně přírody. Obce zase často využívají věcná břemena k údržbě a provozu obecních komunikací, veřejných parků nebo odvodňovacích systémů.
Pokud se oprávněná osoba a vlastník nemovitosti nedokážou dohodnout, může být věcné břemeno zřízeno soudem. To se stává například tehdy, když vlastník sousedního pozemku zamezí přístup k nemovitosti, která by se tím stala nepřístupnou. Soud může na základě žádosti oprávněné osoby zřídit věcné břemeno rozhodnutím, přičemž zohledňuje přiměřenost a nezbytnost takového opatření (§ 1029 občanského zákoníku).
Platnost věcného břemene se liší podle typu, účelu a podmínek, za kterých bylo zřízeno. Doba trvání může být stanovena smluvně, vyplývat ze zákona, nebo být omezena rozhodnutím soudu. Věcná břemena se obecně dělí na dočasná a trvalá.
Pokud zřizujete věcné břemeno, můžete jeho trvání omezit na konkrétní časový úsek. Tato možnost je výhodná v situacích, kdy je břemeno potřeba pouze dočasně, například při výstavbě infrastruktury, opravách nemovitosti, nebo při řešení krátkodobého přístupu přes sousední pozemek. Ve smlouvě o zřízení věcného břemene byste měli přesně uvést, do kdy bude právo platit.
V praxi je však nutné mít na paměti, že i u břemen na dobu určitou je třeba jejich zánik nahlásit katastrálnímu úřadu. Pokud tak neučiníte, může věcné břemeno zůstat zapsané a vyvolávat nejasnosti při budoucím nakládání s nemovitostí.
Trvalé věcné břemeno je nejčastějším typem. Toto břemeno zůstává v platnosti, dokud nezaniknou okolnosti, které vedly k jeho zřízení, nebo dokud se strany nedohodnou na jeho zrušení. Typickým příkladem je doživotní užívání bytu, které obvykle končí úmrtím oprávněné osoby.
Věcné břemeno na dobu neurčitou může být ukončeno také tehdy, pokud právo ztrácí svůj účel. Tento princip vychází z § 1299 občanského zákoníku, který stanoví, že pokud věcné břemeno není vykonáváno po dobu deseti let, nebo pokud je zjevné, že jej není možné vykonávat, může být zrušeno na návrh vlastníka nemovitosti.
Existují situace, kdy věcné břemeno zaniká automaticky. Nejčastěji k tomu dochází, když oprávněná osoba zemře (u břemen osobní povahy) nebo když přestane existovat nemovitost, na kterou se břemeno vztahuje (například při její demolici). Dalším případem automatického zániku je situace, kdy vlastník zatížené nemovitosti a oprávněná osoba splynou v jednu osobu.
Pokud chcete věcné břemeno ukončit dříve, než automaticky zanikne, je nutné jej zrušit dohodou nebo soudně. Zrušení věcného břemene je proces, který vám umožní odstranit právní omezení na nemovitosti.
Nejjednodušší a nejrychlejší způsob, jak zrušit věcné břemeno, je dohoda mezi vlastníkem zatížené nemovitosti a oprávněnou osobou. Tato dohoda musí být uzavřena písemně a měla by obsahovat:
Uzavřenou dohodu je nutné podat na katastrální úřad spolu s návrhem na výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. Správní poplatek za výmaz činí 2 000 Kč.
Pokud se nedokážete s oprávněnou osobou dohodnout na zrušení břemene, můžete se obrátit na soud. Soudní zrušení je možné, pokud věcné břemeno přestalo plnit svůj účel, například pokud oprávněná osoba již právo nevyužívá nebo pokud není možné právo vykonávat. Podle § 1299 občanského zákoníku lze věcné břemeno zrušit, pokud není vykonáváno po dobu nejméně deseti let, nebo pokud je zjevné, že právo nemůže být nadále vykonáváno.
tags: #vecne #bremeno #katastralni #urad #nn #cm