Tento dokument se zabývá směrnicemi pro stanovení nákladů na plnění poskytovaná s užíváním bytů v rámci Společenství vlastníků jednotek (SVJ), včetně rozúčtování těchto nákladů na vlastníky bytů a stanovení výše a vyúčtování záloh na jejich úhradu. Tyto směrnice se přiměřeně použijí i na nebytové prostory v domě.
SVJ zajišťuje pro vlastníky bytů tyto základní služby:
Do nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody z domovní kotelny (pokud je provoz zajišťován zaměstnancem SVJ) se zahrnují náklady na:
Do nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se nezahrnují:
Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují podle zvláštního právního předpisu.
Náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod tvoří cenu této služby uhrazenou dodavateli.
Do nákladů na dodávku vody a odvádění odpadních vod se nezahrnují:
Náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod se rozúčtují na vlastníky bytů v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech v bytech.
Do nákladů na provoz výtahu se zahrnují náklady na:
Do nákladů na provoz výtahu se nezahrnují střední a generální opravy výtahu (např. výměna hnacího zařízení, lan, vodících lišt, kabiny) a výdaje na modernizace a rekonstrukce výtahu.
Náklady na provoz výtahu se rozúčtují pouze na vlastníky bytů umístěných od 3. nadzemního podlaží výše, a to podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Do nákladů na osvětlení společných prostor v domě se zahrnují náklady na:
Společné prostory v bytovém domě představují stavební a funkční část budovy, která je určena pro společné užívání, potřebu, funkčnost a bezpečnost všech obyvatel domu. Nejedná se pouze o viditelné části, jako jsou vstupní haly, chodby, schodiště, výtahy, ale zahrnují i technické a konstrukční prvky jako nosné zdi, základy, střechu, fasádu, svislé a vodorovné rozvody inženýrských sítí (stoupačky vody, odpadu, plynu, elektřiny) a technické místnosti.
Přesný výčet společných částí domu je definován v prohlášení vlastníka budovy. Každý vlastník jednotky má k těmto společným částem spoluvlastnický podíl, který určuje jeho práva a povinnosti.
Jednou z největších finančních povinností spojených se spoluvlastnictvím je účast na nákladech na provoz, údržbu a opravy společných částí. Vlastníci hradí tyto náklady poměrem svého spoluvlastnického podílu.
Každý vlastník bytu je povinen přispívat na údržbu, opravy a provoz společných částí domu, které zahrnují:
Výše těchto příspěvků se obvykle odvíjí od velikosti podílu vlastníka na společných částech domu a schvaluje ji shromáždění SVJ.
Kromě příspěvků na správu domu musí vlastníci hradit náklady na služby, které přímo souvisejí s užíváním jejich bytu. Patří sem například:
Tyto náklady jsou obvykle hrazeny formou měsíčních záloh, které se jednou ročně vyúčtují podle skutečné spotřeby.
Mnohá SVJ zřizují tzv. fond oprav, do kterého vlastníci pravidelně přispívají. Tyto peníze se používají na větší opravy a rekonstrukce společných částí domu, jako je například výměna oken, renovace střechy či modernizace výtahu. Výše příspěvku do fondu oprav se liší podle konkrétního SVJ a rozhodují o ní vlastníci na shromáždění.
V některých případech mohou být vlastníci povinni hradit i další náklady, například:
Každý majitel bytu by měl být obeznámen s konkrétními povinnostmi a platbami, které stanovují stanovy jeho SVJ.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) má povinnost předložit vyúčtování jednotlivým vlastníkům bytů a nebytových prostorů v domě. Podobně bytové družstvo předává vyúčtování svým členům.
Ve vyúčtování se uvádějí pouze služby určené zákonem (§ 3 zákona č. 67/2013 Sb.), mezi které patří zejména dodávka tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu a další.
Vyúčtování musí být rozčleněno podle jednotlivých poskytovaných služeb a vždy musí být uvedena skutečná výše nákladů a celková výše přijatých měsíčních záloh, aby byly rozdíly ve vyúčtování zřejmé a dobře zkontrolovatelné.
Vyúčtování musí být adresátům doručeno nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Pro vyúčtování za rok 2023 je tedy nejzazším termínem 30. duben 2024. Tuto lhůtu nelze prodloužit.
Vyrovnání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb, nedohodnou-li se strany jinak.
Členové společenství vlastníků jednotek či družstva mají právo po předložení písemné žádosti nahlédnout do podkladů vztahujících se k nákladům za služby SVJ a způsobu jejich rozúčtování, a to do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období.
Dále mají členové SVJ právo nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, či doložení podkladů, vznést námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování. Tyto námitky musí být společenstvím či družstvem vyřízeny nejpozději do 30 dnů od jejich doručení.
Pokud vyúčtování není správně sestaveno nebo neobsahuje všechny zákonné náležitosti, je neplatné. V takovém případě nelze vymáhat dluhy z těchto špatně vyúčtovaných služeb u soudu a poskytovateli služeb hrozí pokuta.
Nárůst cen energií a dalších služeb spojených s bydlením může vést k rostoucím počtům dlužníků. SVJ, bytová družstva a vlastníci bytových domů se musí na tuto situaci připravit.
Častější informovanost o spotřebě by mohla uživatelům bytů pomoci lépe regulovat své chování a předejít tak vysokým nedoplatkům.
V případě zhoršení platební morálky je důležité začít vymáhat dlužnou částku bez prodlení. Vhodným řešením může být uzavření splátkového kalendáře nebo v krajním případě předání pohledávky advokátovi.
V situaci, kdy se bytové družstvo rozděluje na dvě SVJ kvůli stavebnímu oddělení domů, je otázka užívání společných prostor (např. kolárny a kočárkárny) v jednom z domů pro obyvatele druhého domu klíčová. Jelikož oba domy jsou stavebně odděleny a mají vlastní infrastrukturu, užívací právo obyvatel druhého domu k těmto prostorům v prvním domě není nezpochybnitelné.
Pro zachování tohoto užívacího práva bude potřeba souhlasu shromáždění SVJ v prvním domě. Doporučuje se uzavřít nájemní smlouvy se všemi vlastníky, kteří budou prostory užívat, a to pravděpodobně za úplatu.
tags: #voda #na #spolecne #prostory #svj