Od 1. července 2025 dochází k významné změně v definici stavebních pozemků podle zákona o DPH. Tato novela ovlivňuje také interpretaci rozhodnutí Nejvyššího správního soudu (NSS) ve věci sp. zn. 4 Afs 121/2024-31.
Při posuzování, zda se jedná o stavební pozemek ve smyslu zákona o DPH platného do 30. 6. 2025, bylo nutné splnit dvě klíčové podmínky:
Stavební práce (např. terénní úpravy, přípravy staveniště, stavba přípojek inženýrských sítí) nebo správní úkony přitom nemusely být spojeny s konkrétní stavbou. Stačilo, že souvisely se záměrem výstavby na pozemku. Za správní úkony byla považována například i změna v územním plánu.
NSS se ve svém rozhodnutí zabýval prodejem dvou pozemků, které se nacházely v zastavitelném území podle územního plánu. Prodávající nepovažoval pozemky za „stavební“ a neodvedl z jejich prodeje DPH.
NSS dospěl k závěru, že první pozemek splnil obě podmínky pro považování za stavební, a proto měl jeho prodej podléhat DPH. U druhého pozemku však byla splněna pouze druhá podmínka (byl veden jako zastavitelný v územním plánu), nikoliv však první (nebyly prokázány žádné důkazy o záměru výstavby ani probíhajícím stavebním řízení).
Tento druhý pozemek proto nemohl být do 30. 6. 2025 považován za stavební a jeho prodej byl správně osvobozen od DPH.
Novelou zákona o DPH byla s účinností od 1. 7. 2025 upravena definice stavebního pozemku. Nově je stavebním pozemkem pozemek, na kterém lze podle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Za stavební pozemek se tak nově považuje každý pozemek evidovaný jako zastavitelný, s výjimkou případů, kdy je zřejmé, že pozemek nelze zastavět nebo je to vysoce nepravděpodobné.
Daň z pozemků je součástí zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (ZDN). Předmětem daně z pozemků jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí na území České republiky.
Katastr nemovitostí eviduje pozemky podle druhů, jako jsou:
Za zemědělské pozemky jsou považovány pozemky s druhem pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty.
Z předmětu daně z pozemků jsou vyjmuty například:
Poplatníkem daně z pozemků zůstává především vlastník pozemku. V určitých případech mohou být poplatníky i jiné subjekty, jako například:
V případě pronajatého nebo propachtovaného pozemku může být poplatníkem daně nájemce nebo pachtýř, pokud jsou splněny specifické podmínky.
Zákon v § 4 odst. 1 ZDN osvobozuje od daně z pozemků širokou škálu nemovitostí. Toto osvobození však není absolutní a má svá omezení. Mezi osvobozené pozemky patří například:
Od zdaňovacího období roku 2025 dochází ke zrušení osvobození pro některé pozemky, jako jsou příkopy, mokřady, bažiny a podobné prvky, pokud se nacházejí mimo zastavěné území obce a nejsou užívány k podnikání.
Obce mohou navíc obecně závaznou vyhláškou osvobodit určité zemědělské pozemky nebo pozemky druhu ostatní plocha na svém území.
Výpočet daně z pozemků závisí na druhu pozemku. Pro pozemky jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady se základem daně stává cena zjištěná násobením skutečné výměry pozemku průměrnou cenou stanovenou příslušnou vyhláškou.
Text dále obsahuje řadu dotazů a odpovědí týkajících se specifických situací v oblasti DPH a daně z nemovitých věcí, které se dotýkají například:
Zákon o dani z přidané hodnoty (ZDPH) přímo nedefinuje pojem pozemek. Podle katastrálního zákona je pozemek výseč zemského povrchu ohraničená způsobem uvedeným v katastru nemovitostí. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, je pozemek sloužící k provozu stavby, plnící její funkce nebo využívaný spolu s ní. Inženýrské sítě, které zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku.
Prodej pozemku s drobnými stavbami, které netvoří s pozemkem funkční celek, může být osvobozen od DPH. Plátce daně se však může rozhodnout, že daň uplatní.
Stavebním pozemkem pro účely zákona o DPH je nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Od 1. 7. 2025 je stavebním pozemkem pozemek, na kterém lze umístit stavbu podle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu.
Pokud jsou na pozemku vybudovány inženýrské sítě, přestává být pozemek z pohledu DPH stavebním pozemkem, pokud tyto sítě netvoří funkční celek s budoucí stavbou určenou k prodeji.
Pokud byly přípojky zřízeny v rámci ekonomické činnosti směřující k prodeji pozemku jako stavebního pozemku, má plátce DPH nárok na odpočet daně z přijatých plnění. V případě následného prodeje pozemku je rozhodující, zda bude pozemek kvalifikován jako stavební. Pokud ano, jedná se o zdanitelné plnění s DPH ve výši 21 %. V opačném případě je převod osvobozen od DPH.
Při prodeji rodinného domu s pozemkem, který splňuje podmínky pro stavbu pro bydlení do 350 m² podlahové plochy, se uplatní snížená sazba DPH ve výši 12 %. Pozemek tvořící funkční celek se stavbou se z hlediska DPH zdaňuje stejně jako stavba.
Z pohledu zákona o daních z příjmů nejsou pozemky považovány za hmotný majetek a neodpisují se. Pořizovací cena pozemku se promítne do daňových výdajů až při jeho prodeji, a to pouze do výše příjmů z jeho prodeje.
V daňové evidenci se pro obsahové vymezení pozemků přiměřeně použijí účetní předpisy. Pozemek je považován za dlouhodobý hmotný majetek, pokud není zbožím. Zbožím jsou nemovitosti pořízené za účelem prodeje, pokud nejsou osobou prodávajícího samy užívány, pronajímány nebo na nich není prováděno technické zhodnocení.
V případě prodeje pozemku, který je veden jako zásoba (zboží), se základ daně vypočítá jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a pořizovací cenou. Ztráta z prodeje pozemku není daňově účinná, pokud není kompenzována ziskem z prodeje jiného pozemku.
Pozemek se v daňové evidenci ocení pořizovací cenou při úplatném pořízení, nebo reprodukční pořizovací cenou při bezúplatném nabytí. Součástí ocenění jsou i náklady související s pořízením pozemku.
Výdaje, které vstupují do pořizovací ceny pozemku (např. provize, správní poplatky, znalecké posudky), jsou daňově uznatelné až při prodeji pozemku do výše příjmu z prodeje. Běžné provozní výdaje (např. smluvní pokuty, úroky z prodlení, náklady na opravy a údržbu) jsou daňově uznatelné okamžitě.
tags: #vodni #plocha #pozemek #dph