Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se často setkává s dotazy ohledně příjmů z pronájmu a jejich rozúčtování mezi vlastníky bytových jednotek. Tato problematika se dotýká zejména povinností výboru SVJ při vystavování potvrzení o výši příjmu a způsobu rozdělení těchto příjmů v případě více spoluvlastníků jedné jednotky nebo společného jmění manželů (SJM).
Příjmy z nájmu spadají pod § 9 Zákona o dani z příjmů. Způsob jejich zdanění závisí na tom, zda příjem plyne manželům ze společného jmění manželů, nebo spoluvlastníkům mimo SJM.
Pokud se jedná o příjmy plynoucí manželům ze společného jmění manželů, zdaňují se pouze u jednoho z nich (§ 9 odst. 2). Na tyto příjmy lze uplatnit výdaje v prokázané výši nebo výdajový paušál ve výši 30 %.
V případě příjmů plynoucích spoluvlastníkům mimo SJM se příjmy zdaňují podle jejich spoluvlastnického podílu. I zde lze uplatnit výdaje v prokázané výši nebo výdajový paušál ve výši 30 %.
Nicméně, § 12 téhož zákona umožňuje, aby se příjmy a výdaje mezi spoluvlastníky rozdělily i jinak než podle spoluvlastnického podílu. Mohou být například rozděleny pouze na jednoho z nich, a to na základě jejich smlouvy či dohody. V takovém případě však nelze uplatnit výdajový paušál; výdaje lze uplatnit pouze v prokázané výši.
V případě, že bytová jednotka má více vlastníků nebo je v SJM, a SVJ má příjem z pronájmu, je nutné vystavit potvrzení o výši příjmu každému vlastníkovi samostatně. Pokud je příjem například 1000 Kč na bytovou jednotku a tuto jednotku vlastní dva lidé, vystaví se dvě potvrzení, každé na 500 Kč.
Pokud však není znám způsob rozdělení příjmů mezi spoluvlastníky za danou jednotku, je na místě vystavit pro danou jednotku společné potvrzení pro všechny spoluvlastníky za jednotku jako celek.
Společenství vlastníků jednotek je korporace (nikoliv obchodní korporace) upravená občanským zákoníkem (§ 1194-1216). SVJ mají omezenou právní osobnost, jelikož jsou založena pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku (§ 1189 NOZ) zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkovi jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.
Rozúčtování nákladů v bytovém domě upravuje zákon o službách (č. 67/2013 Sb.) a občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.). Náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody se rozúčtovávají podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., která byla novelizována vyhláškou č. 274/2023 Sb.
Pokud jste členem společenství vlastníků a byt pronajímáte, máte právo obdržet vyúčtování od SVJ, ale také máte povinnost předložit vyúčtování svému nájemci. Vyúčtování od SVJ je třeba přepracovat tak, aby se shodovalo s ujednáními v nájemní smlouvě, včetně uvedení správného adresáta vyúčtování.
Ve vyúčtování musí být u jednotlivých položek (dodávka vody, provoz výtahu, osvětlení společných prostor, úklid společných prostor, komunální odpad) uvedeny náklady na celkový dům a způsob jejich rozúčtování. Pokud se náklady dělí podle počtu osob, musí být jasné, kolik lidí v domě bydlí a jaké jsou náklady na jednoho obyvatele. Dále je nutné uvést celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby, aby byla výše případných rozdílů ve vyúčtování zřejmá a kontrolovatelná.
Zákon umožňuje stanovit způsob rozúčtování některých nákladů dohodou ve společenství vlastníků nebo dohodou mezi poskytovatelem služby a nájemci. Pouze pokud takové rozhodnutí nebo dohoda neexistuje, stanoví předpisy konkrétní způsob rozúčtování, nejčastěji podle počtu osob užívajících jednotku. V takovém případě je třeba určit, kdo bude evidovat a kontrolovat pohyb osob v bytech a kdo bude řešit případné spory.
Náklady jako jsou příspěvky na odměňování osob spravujících dům nebo členů výboru, náklady na účetnictví a další náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejným dílem.
| Náklad | Způsob rozúčtování | Možnost jiného způsobu rozúčtování |
|---|---|---|
| Dodávka vody a odvádění odpadních vod | V poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, příp. podle směrných čísel roční potřeby vody | Ano |
| Provoz a čištění komínů | Podle počtu využívaných vyústění do komínů | Ano |
| Provoz výtahu | Podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Osvětlení společných prostor v domě | Podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Úklid společných prostor v domě | Podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Odvoz komunálního odpadu | Podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování | Ano |
| Provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí domu | Podle podílu na společných částech | Ne |
| Revize technických zařízení | Podle podílu na společných částech | Ano |
| Údržba pozemku a přístupových cest na pozemku | Podle podílu na společných částech | Ano |
| Uplatnění práva vstupu do bytu | Podle podílu na společných částech | Ano |
| Zajišťování správní, administrativní a operativně technické činnosti | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Vedení účetnictví, daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nečinnosti s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nevýkon vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nezřízení, vedení a zrušení bankovních účtů | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nerozúčtování a vyúčtování plnění s užíváním jednotek, provedení odečtů | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nepořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nenáklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Nenáklady s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku | Na každou jednotku stejně | Ne |
| Vytápění - základní složka (40 % až 60 % ± 10 %) | Poskytovatel služeb určí dle velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru (stejná cena na 1 m2 ve všech jednotkách) | Stanovují předpisy |
| Vytápění - spotřební složka (doplněk základní složky do 100 %) | Dle náměrů měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod | Stanovují předpisy |
| Teplo spotřebované na poskytování teplé vody - základní složka (30 %) | Podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru | Ustanovují předpisy |
| Teplo spotřebované na poskytování teplé vody - spotřební složka (70 %) | Podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb | Stanovují předpisy |
| Voda spotřebovaná pro ohřev - spotřební složka (100 %) | Podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb | Stanovují předpisy |
Osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou:
Je povinností příjemce služeb oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Tato povinnost platí za předpokladu, že tyto osoby žijí s uživatelem bytu po dobu delší než 2 měsíce ve zúčtovacím období.
Vzhledem k tomu, že zákon č. 67/2013 Sb. je ve vztahu k Občanskému zákoníku speciálním předpisem, má jeho úprava přednost. Zda je počet osob užívajících byt rozhodný pro rozúčtování služeb, závisí na způsobu rozúčtování zvoleném konkrétním společenstvím vlastníků. Zákon v oblasti rozúčtování služeb preferuje značnou volnost. Pokud k dohodě o způsobu rozúčtování služeb v rámci SVJ nedojde, anebo tato dohoda u některých služeb vychází z počtu osob, je údaj o počtu osob pro rozúčtování některých služeb potřebný.
Výbor SVJ má v případě pochybností pravomoc určit počet osob na základě vlastních zjištění. Rozhodnutí výboru by mělo být odůvodněné a podložené zjištěnými skutečnostmi.
Pokud v jednotce nikdo nebydlí, platí zákonné pravidlo, že se rozúčtování služeb provede podle počtu 1 osoby, pokud se dané služby rozúčtovávají podle počtu osob. Toto pravidlo platí i v případě, že vlastník byt neužívá ani jej nepronajímá.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je účetní jednotkou podléhající zákonu o účetnictví. Účetní metody jsou vymezeny ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. SVJ obvykle sestavují účetní závěrku v rozsahu rozvahy, výkazu zisku a ztráty a přílohy.
Náklady SVJ lze rozdělit do dvou hlavních skupin:
Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku jsou výnosem SVJ. Hradí se částečně v poměru podílů na společných částech (opravy, údržba, rekonstrukce, pojištění domu) a částečně stejným podílem na jednotku (náklady vlastní správní činnosti).
SVJ má povinnost vyúčtovat zálohy na služby vlastníkům jednotek, zpravidla do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Vyúčtování záloh na služby obsahuje přehled skutečných nákladů a jejich rozdělení mezi jednotlivé vlastníky.
Důležité je rozlišovat mezi náklady na správu domu a pozemku a náklady na služby spojené s užíváním jednotek. Zatímco náklady na správu jsou hrazeny z příspěvků vlastníků podle podílu na společných částech nebo stejně na jednotku, náklady na služby jsou rozúčtovány podle zvoleného způsobu rozúčtování (např. podle spotřeby, počtu osob apod.).
tags: #vydaje #domu #svj #na #jednotku #a