Vlastníci nemovitostí by měli být informováni, že obnova katastrálního operátu na mapu v digitální podobě nezahrnuje zjišťování průběhu hranic pozemků v terénu. Tato skutečnost je zakotvena v § 42 katastrálního zákona.
Při obnově katastrálního operátu se v souboru popisných informací, při shodném kódu způsobu určení výměry, ponechávají dosavadní výměry. Toto platí v případě, že nebyl zjištěn rozdíl mezi evidovanou výměrou a výměrou určenou z grafického počítačového souboru, který by překračoval mezní odchylku stanovenou v bodě 14.9 příslušné vyhlášky.
Nepřesnost hranic pozemků, jak je eviduje katastr nemovitostí, se dotýká prakticky všech vlastníků nemovitostí.
Geometrické a polohové určení pozemků je soubor číselných nebo grafických údajů v katastru, které popisují tvar, rozměry a polohu pozemku ve vztahu k sousedním nemovitostem. Číselné údaje zahrnují souřadnice lomových bodů hranic pozemků v systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální (S-JTSK), které byly určeny geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami, a jejich spojnice. Grafické údaje představují zobrazení hranic v grafické katastrální mapě nebo vyjádření těchto hranic souřadnicemi S-JTSK odměřenými z původní grafické mapy po její transformaci do S-JTSK (tzv. kartometricky).
K souřadnicím určeným přímým měřením v terénu se doplňují kódy charakteristiky kvality (3 až 5) podle přesnosti měřické metody. K souřadnicím získaným odměřením z grafické mapy (kartometricky) se doplňují kódy kvality (6 až 8) podle měřítka mapy.
Souřadnice lomových bodů nově vytvářených hranic nebo stávajících hranic, které jsou novým měřením v terénu zpřesňovány, se určují s kódem charakteristiky kvality 3. V digitální katastrální mapě vedené v S-JTSK má každý lomový bod na hranici pozemku evidovány souřadnice s kódem charakteristiky kvality.
Přesnost geometrického a polohového určení se s ohledem na dobu jeho pořízení může pohybovat i v řádu metrů. Z takto nepřesného určení byla v minulosti parcelám určena i jejich výměra, často pouze grafickým způsobem.
První ucelené mapování na našem území proběhlo během budování stabilního katastru v první polovině 19. století. Hranice pozemků byly zaměřeny s tehdy vynikající grafickou přesností (měřítko 1:2880).
V důsledku nedostatečné aktualizace začal obsah map zastarávat, zejména po roce 1848 kvůli dělení pozemků a hospodářskému rozvoji. V roce 1869 byla zahájena reambulace stabilního katastru, která však byla provedena s nižší odbornou úrovní a snížila celkovou přesnost polohopisu. V některých případech bylo povoleno i pouhé krokování.
Od roku 1883 navázala na reambulaci průběžná aktualizace katastrálních map pomocí geometrických (polohopisných) plánů. Od tohoto okamžiku se hovoří o tzv. „evidenčním katastru“.
Většina současných katastrálních map má svůj původ v mapách stabilního katastru, čemuž odpovídá i jejich přesnost, která se může pohybovat i v řádu několika metrů. Během 20. století bylo zahájeno několik projektů mapování, které však nebyly dokončeny.
Změny vlastnických hranic pozemků se do katastrální mapy od roku 1883 vyznačují na podkladě geometrických plánů. Podoba, náležitosti i přesnost údajů geometrických plánů se v minulosti měnily, což ovlivnilo i přesnost polohopisu katastrální mapy.
Geometrické určení je závazným údajem pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. To znamená, že předmětem převodu je vždy pozemek v těch hranicích, které jsou evidovány v katastru nemovitostí nebo vyznačeny v geometrickém plánu (při převodu části pozemku). Nezáleží na hranicích, které prodávající označí v terénu a které nemusí vždy korespondovat s právním stavem.
Proto je vhodné před koupí pozemku nechat odborně zaměřit stávající označení hranic v terénu a porovnat výsledek s údaji katastrální mapy. Alternativně lze nechat podle katastrální mapy odborně vytyčit hranice, které jsou v terénu neznatelné.
Pokud je dosavadní geometrické a polohové určení evidováno s nižší přesností, než kterou umožňují moderní měřické postupy, lze na základě výsledků zaměření nebo vytyčení hranic za účelem jeho zpřesnění vyhotovit geometrický plán.
Zpřesnění geometrického a polohového určení není možné provést, pokud není doložen nesporný průběh hranice, tedy pokud se vlastníci dotčených pozemků na jejím průběhu v terénu neshodnou. Zpřesněním nelze řešit spory o průběh hranice pozemku.
Dále nelze zpřesnit geometrické a polohové určení, pokud by se nové určení nepřípustně lišilo od údajů dosavadních. V takovém případě by se nejednalo o upřesnění, ale o obcházení zákona.
Údaje o hranicích pozemků lze zpřesnit dvěma způsoby:
Před objednáním vyhotovení geometrického plánu je vždy vhodné projednat shodu na průběhu hranice se všemi vlastníky sousedních pozemků. Záměr upřesnit vlastnickou hranici může být zmařen i jediným sousedním vlastníkem, který by s ním nesouhlasil.
V případě, kdy je zpřesnění spojeno s jinou změnou (například dělení pozemku), není při absenci potřebných listin možné realizovat ani související změnu. Při nejistotě ohledně souhlasného prohlášení je vhodnější realizovat změny nezávisle na sobě.
Zápis zpřesněného geometrického a polohového určení provede katastrální úřad na podkladě ohlášení, doloženého souhlasným prohlášením všech vlastníků dotčených pozemků. Součástí prohlášení musí být geometrický plán na průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků.
Vyhotovení geometrických plánů provádí soukromé zeměměřické firmy. Souhlasné prohlášení mohou sepsat vlastníci sami, svěřit jeho sepsání vyhotoviteli geometrického plánu nebo jiné odborně zdatné osobě.
Zpřesněné geometrické a polohové určení pozemku a jemu odpovídající zpřesněnou výměru parcely katastrální úřad do katastru zapíše na základě ohlášení vlastníka doloženého souhlasným prohlášením, ze kterého je zřejmá shoda vlastníků všech dotčených pozemků na průběhu vytyčené nebo jimi upřesněné hranice.
Zpřesněné geometrické a polohové určení se ohlašuje katastrálnímu pracovišti katastrálního úřadu v jehož územním obvodu se dotčené nemovitosti vyskytují.
Přesnost vytyčení je dána přesností dosavadních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení pozemků. Pokud jsou k dispozici přímo měřená data, budou lomové body hranice pozemku vytyčeny se střední souřadnicovou chybou +- 0,14 m.
Nejméně přesný výsledek bude v lokalitách s grafickou katastrální mapou v měřítku 1:2880 nebo digitalizovanou katastrální mapou (KMD), kde mohou být hranice evidovány pouze graficky s nízkou přesností.
Rozdíl ve vytyčení takové hranice různými geodety může být i několik metrů.
V případě vytyčení nepřesné hranice lze jako doplňkovou službu vyhotovit podklady pro zpřesnění hranice, které umožní zapsat do katastru nové souřadnice určené přímým měřením.
Geodet musí pozvat všechny dotčené vlastníky pozemků k seznámení s výsledkem vytyčení a předat jim dokumentaci.
Katastrální mapa je nástrojem pro znázornění nemovitostí, který přehledně zobrazuje hranice pozemků, umístění staveb a další geografické prvky. Hranice pozemků jsou znázorněny čarami, čísla parcel slouží k identifikaci, budovy ve svých půdorysných tvarech. Své značky mají také zahrady, vinice, lesní půdy a technické stavby.
Digitální podoba katastrální mapy oproti analogové formě nabízí možnost přístupu přes internet, zobrazení stavu k určitému datu, propojení s popisnými informacemi, bezešvé zobrazení, pohodlnou lokalizaci nemovitostí a další výhody databázového vedení. Kvalita digitálních údajů je však stále zatížena nepřesnostmi z původního sběru v terénu, které nelze dodatečně odstranit.
V portálu „Marushka“ je možné zapnout vrstvy „Hranice parcel s vyjádřením přesnosti“ a „Podrobné body s vyjádřením přesnosti“. Zelená barva značí číselně vyjádřenou, přesnou a spolehlivou hranici pozemku (střední souřadnicová chyba = +- 0,14m).
Pokud se výše uvedený obsah o přesnosti hranic nezobrazuje, pravděpodobně se jedná o území bez platné digitální nebo digitalizované katastrální mapy, kde jsou hranice evidovány pouze graficky s nízkou přesností.
Zpřesnění katastrálních údajů zaručí, že vlastnická práva ohledně hranic pozemků budou postavena najisto, tedy evidována v katastru se zárukou jejich neměnnosti.
Pokud si necháte zpřesnit údaje o geometrickém a polohovém určení celého obvodu pozemku, zároveň se zpřesní i výměra příslušné parcely. Výměra bude evidována s mezní odchylkou 2m² a vypočítána ze souřadnic přímo změřených a polohově zpřesněných lomových bodů.
Program na výpočet povolené mezní odchylky výměry parcely umožňuje spočítat si s jakou nepřesností katastr nemovitostí eviduje údaje o výměře pozemků. Z této výměry se platí daně a vypočítává se cena nemovitosti.
Katastrální zákon a vyhláška nastavily pravidla pro to, aby zpřesňování evidovaných hranic bylo možné, nikoliv nutné.