Nový občanský zákoník, který vstoupil v účinnost 1. ledna 2014, přináší do české právní úpravy řadu změn, které se dotknou nemovitostních vztahů. Jednou z klíčových změn je návrat k zásadě superficies solo cedit, která byla opuštěna v padesátých letech minulého století. Tato zásada, respektovaná v mnoha evropských zemích, znamená, že stavba se stává součástí pozemku, pokud jsou vlastněny stejnou osobou.
Podle dosavadní právní úpravy byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nový občanský zákoník definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, stejně tak jako věcná práva k nim nebo práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
Dle nového občanského zákoníku je stavba trvale zřízená na pozemku, včetně dalších zařízení, součástí pozemku. Součást pozemku zahrnuje prostor nad povrchem i pod povrchem, s výjimkou dočasných staveb, jako jsou stany nebo mobilní buňky. Je však možná výhrada odděleného vlastnictví pro stroje nebo jiná upevněná zařízení, pokud je tato výhrada zapsána do veřejného seznamu, ve kterém je nemovitost vedena.
Za součást pozemku se nebudou považovat inženýrské sítě, jako jsou vodovody, kanalizace nebo energetická vedení.
Přechodná ustanovení k novému občanskému zákoníku zavádějí ochranu pro zajištění případných nejasností v situacích, kdy jsou vlastníci stavby a pozemku rozdílní.
V počátcích účinnosti nového občanského zákoníku se očekává určitá míra nejistoty v právních vztazích, včetně těch nemovitostních. Návrat k zásadě „superficies solo cedit“ však umožňuje České republice zařadit se mezi vyspělé evropské země.
Nový občanský zákoník zavádí nový pojem „bytové spoluvlastnictví“, které nahrazuje dosavadní úpravu obsaženou v zákoně o vlastnictví bytů. Nový pojem byl shledán nejvhodnějším, i s ohledem na to, že v rámci bytového spoluvlastnictví vznikají a existují nejen bytové, ale i nebytové jednotky.
Základním principem úpravy je spoluvlastnictví nemovité věci (v zásadě pozemku a na něm postaveného domu, nebo domu bez pozemku, pokud je pozemek ve vlastnictví jiné osoby), které je založeno na vlastnictví jednotek. Jednotka je nově definována jako nemovitá věc.
Nová úprava bytového spoluvlastnictví vychází z celkového pojetí vlastnictví a spoluvlastnictví v NOZ a z obnoveného principu „superficies solo cedit“. Podle tohoto principu je stavba součástí pozemku, pokud jsou pozemek i stavba ve vlastnictví téhož vlastníka.
Nové pojetí jednotky je stanoveno v § 1159 NOZ tak, že „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Vlastník tedy v režimu bytového spoluvlastnictví vlastní jednotku jako nemovitou věc, tvořenou nedělitelným objektem (byt a podíl na společných částech nemovité věci - domu a pozemku).
Toto nové a širší vymezení jednotky souvisí s obnoveným principem, že stavba je součástí pozemku (je-li pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka), širším pojetím věci v právním smyslu a celkovým pojetím nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví.
Nové vymezení jednotky podle NOZ se použije pouze pro jednotky, které vzniknou za účinnosti NOZ. Jednotky, které vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ (tj. před 1. 1. 2014), zůstávají jednotkami vymezenými podle předchozí úpravy (ZOVB).
Základem pro existenci dvojího pojetí jednotek je § 3063 NOZ. V domě, kde vznikla alespoň jedna jednotka přede dnem nabytí účinnosti NOZ, budou i po 1. 1. 2014 všechny dosavadní jednotky, ale případně i nově vzniklé jednotky (např. přístavbou, nástavbou, vestavbou), rovněž „starými“ jednotkami.
Pokud by se všichni vlastníci „starých“ jednotek dohodli, že zruší dosavadní vymezení jednotek a schválí nové prohlášení, vznikly by v takovém domě „nové“ jednotky, jejichž vymezení by se řídilo ustanoveními NOZ.
Stejně jako u vymezení jednotky, i pro společné části (domu a pozemku) platí, že v případě vymezení jednotek před 1. 1. 2014 zůstávají společné části vymezeny podle ZOVB. Ustanovení NOZ o vymezení společných částí a podrobnější vymezení v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se nepoužijí.
V případě, že prohlášení přijaté před 1. 1. 2014 je neurčité, mohlo by být použito vymezení v prováděcím nařízení vlády č. 366/2013 Sb., kde jsou formou právní domněnky vymezeny části, o kterých se má za to, že jsou společné.
Velikost podílů na společných částech domu (a pozemku) se u jednotek vymezených podle ZOVB řídí dosavadním prohlášením.
Společné části tvořící spolu s bytem či nebytovým prostorem jednotku v novém pojetí jsou vymezeny v obecné rovině § 1160 NOZ. Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek. Společné jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, a další společné části uvedené v tomto zákonném ustanovení.
Na základě zmocnění v § 1222 je v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. blíže vymezeno formou vyvratitelné právní domněnky, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné (§ 4 - § 6).
Nová právní úprava již výslovně neupravuje možnost určení tzv. „relativně společných částí“ (společných částí domu, které jsou společné jen některým vlastníkům jednotek). Zavádí se však institut „výlučného užívání“ společných částí, příslušejícího jen určitému vlastníkovi jednotky (např. balkony či lodžie přístupné přímo jen z bytu).
Právní skutečnosti vedoucí ke vzniku jednotky v NOZ vycházejí z předchozí úpravy v ZOVB, s některými dílčími změnami.
Základní předpoklad zůstává zachován: jednotky mohou vzniknout v domě s alespoň dvěma byty nebo nebytovými prostory (tj. minimálně 2 jednotky).
NOZ rozeznává vznik jednotky několika způsoby:
Základní předpoklady pro vymezení jednotek a způsoby jejich vzniku jsou věcně shodné s předchozí právní úpravou, ale jsou systematičtěji uspořádány a pojmově i věcně upraveny v kontextu NOZ a obnovené zásady superficies solo cedit.
Jedná se o vznik jednotky (jednotek) výstavbou na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené podle ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví.
Vlastník domu, ve kterém jsou byty, může svým prohlášením rozdělit své vlastnické právo k nemovité věci (domu) na vlastnické právo k jednotkám (bytům). Pokud vzniká rozdělením alespoň pět jednotek, z nichž budou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, musí být součástí prohlášení i stanovy společenství vlastníků jednotek.
V případě vad prohlášení (neurčité nebo nesprávné vymezení jednotky) je původce prohlášení povinen vady odstranit. Pokud tak neučiní, mohou vady odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením.
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části. Zároveň je povinen udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.
Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníkovi jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a užívání společných částí. S těmito pravidly musí být seznámen.
Každý, kdo nabyl jednotku do vlastnictví, je povinen do jednoho měsíce oznámit osobě odpovědné za správu domu svou adresu a počet osob, které budou v bytě společně bydlet. Tato povinnost se vztahuje i na případné změny údajů.
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud není určeno jinak. Platí zálohy na plnění spojená s užíváním bytu (služby) a má právo na včasné vyúčtování.
Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Umožní přístup do bytu nebo na společnou část, která slouží výlučně k jeho užívání, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.
Při převodu vlastnického práva k jednotce je vlastník povinen doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, nebo že takové dluhy nejsou.
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Pokud společenství nevzniklo, použijí se pravidla určená v prohlášení.
Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů.
Společenství vlastníků je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.
Vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, založí společenství vlastníků. Společenství vlastníků se zakládá nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov, ke kterému je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Stanovy musí mít náležitosti dané zákonem a jejich forma je veřejná listina.
Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání nejméně jednou ročně, nebo na podnět vlastníků jednotek s více než čtvrtinou všech hlasů.
Podstatnou změnou v Novém občanském zákoníku je rozšíření působnosti shromáždění. Přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, nebo aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
Další novinkou je rozhodování mimo zasedání (per rollam), které lze použít v případě, že svolané shromáždění není způsobilé se usnášet, nebo pokud je tak upraveno ve stanovách.
Rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství vlastníků zrušit, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět.
Společenství vlastníků lze zrušit:
Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace.
Vlastníci jednotek se mohou dohodnout o přeměně bytového vlastnictví na podílové spoluvlastnictví nemovité věci (domu). Velikost spoluvlastnického podílu každého vlastníka se rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech.
Je-li vlastníkem všech jednotek v domě jediný vlastník, může svým prohlášením změnit své vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k domu jako celku. Bytové vlastnictví zaniká zápisem do katastru nemovitostí.
Od 1. července 2020 je zákonné předkupní právo až na určité výjimky zrušeno. Tyto výjimky zahrnují případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (např. dědictvím) nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit (např. rozhodnutím soudu).
Toto předkupní právo však trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví a neuplatní se v případě, že jsou zde více než dva spoluvlastníci a podíl je převáděn jednomu ze spoluvlastníků, nebo v případě převodu podílu na manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé řadě.
S ohledem na zrušení zákonného předkupního práva mohou spoluvlastníci v případě zájmu o jeho zachování sjednat smluvní předkupní právo.
Podle nové úpravy v NOZ je bytové spoluvlastnictví definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Může vzniknout, je-li součástí nemovité věci dům s alespoň dvěma byty.
Existuje diskuse o tom, zda je možné založit bytové spoluvlastnictví v rámci práva stavby. Některé názory se přiklánějí k tomu, že by to nebylo možné, pokud by dům nebyl součástí pozemku, ale sám o sobě byl samostatnou nemovitou věcí.
Jiný pohled spočívá v tom, že zákonodárce neměl v úmyslu znemožnit založení bytového spoluvlastnictví v rámci stavby, která se ke dni 1. ledna 2014 nestala součástí pozemku a zůstala samostatnou nemovitou věcí.
Podle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi i práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Právo stavby je v § 1242 NOZ označeno za věc nemovitou - právo stavby je nehmotnou nemovitou věcí.
Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku předpokládá, že bytové spoluvlastnictví by mohlo být založeno i v rámci práva stavby. Právo stavby umožňuje dočasně oddělit stavbu od pozemku, ale samotná dočasnost práva stavby nemusí nutně znamenat dočasnost stavby.
V Rakousku je v rámci práva stavby možné založit bytové spoluvlastnictví, kde jednotliví vlastníci vlastní podíl na právu stavby jako nemovité věci a od něj se odvíjí právo trvalého užívání bytu.
tags: #vznik #nove #nemovite #veci #spojenim