Zákaz zcizení a zatížení nemovité věci představuje právní institut, který je možné s věcněprávními účinky sjednat od účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. v platném znění. Navzdory již několikaleté existenci této možnosti se stále můžeme setkat s jeho problematickým výkladem, zejména z hlediska obsahu zákazu a výkonu souvisejících práv, jako je například zástavní právo. Tento článek se proto zaměří na vysvětlení obecného rámce zákazu zcizení a zatížení a na konkrétní vybrané problémy.
Zákaz zcizení a zatížení je upraven v § 1761 občanského zákoníku. Jedná se o dva samostatné právní instituty s rozdílnými účinky.
Zákaz zcizení omezuje možnost vlastníka nemovité věci převést vlastnické právo na základě právního jednání vlastníka, a to jak dvoustranného (např. uzavření smlouvy), tak jednostranného (např. opuštění věci).
Zákaz zatížení omezuje možnost vlastníka nemovité věci zatížit nemovitou věc právem třetí osoby.
V souladu s § 1761 občanského zákoníku lze zákaz zcizení nebo zatížení sjednat jako:
Ke vzniku věcněprávního zákazu zcizení nebo zatížení k nemovité věci je nutný jeho zápis do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad v souladu s § 11 odst. 1 písm. n) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Tento zákaz omezuje nejen vlastníka nemovité věci, ale i všechny další osoby.
Pokud by se vlastník i přes věcněprávní zákaz rozhodl nemovitou věc zcizit nebo zatížit, katastrální úřad takovou změnu do katastru nemovitostí nezapíše a ke vzniku nového práva proto nedojde. K zápisu práva i přes existující zákaz zcizení nebo zatížení do katastru nemovitostí by mohlo dojít pouze na základě souhlasu osoby oprávněné ze zákazu.
Vlastník nemovité věci nemůže věcněprávní zákaz zcizení nebo zatížení jednostranně zrušit a nechat ho vymazat z katastru nemovitostí. K jeho výmazu je opět potřeba souhlas oprávněné osoby nebo dohoda obou stran.
Závazkový zákaz zcizení nebo zatížení, který není zapisován do katastru nemovitostí, omezuje pouze vlastníka nemovité věci. Pokud by se vlastník i přes tento zákaz rozhodl nemovitou věc zcizit nebo zatížit, katastrální úřad závazkový zákaz nebude zkoumat a nové právo zapíše. Oprávněný z původního zákazu zcizení nebo zatížení pak nemá vůči novému vlastníkovi žádné nároky, ale vznikají mu nároky vůči povinnému z těchto zákazů, typicky ve formě náhrady škody nebo smluvní pokuty.
Zákaz zcizení nebo zatížení mohou být sjednány oba zároveň nebo může být sjednán pouze jeden z nich. K jedné nemovité věci může být zřízeno více věcněprávních i závazkových zákazů zcizení nebo zatížení od rozdílných oprávněných osob.
Zákaz zcizení nebo zatížení sám o sobě představuje zatížení nemovité věci. Pokud je k nemovité věci již zřízen existující zákaz zatížení, další zákaz zcizení nebo zatížení může být k této nemovité věci zřízen pouze se souhlasem oprávněného z již existujícího prvního zákazu zatížení.
V případě více zákazů omezujících zcizení nebo zatížení nemovité věci může být tato nemovitost zcizena nebo zatížena pouze při současném splnění podmínek ze všech zákazů.
V souladu s § 1761 občanského zákoníku může být zákaz zcizení a zatížení zřízen:
Obě podmínky musí být splněny kumulativně. Zákaz zcizení a zatížení tedy nelze zřídit na dobu neurčitou.
Za zájem hodný právní ochrany se typicky považuje zájem věřitele, který poskytl finanční prostředky na koupi nemovité věci a zároveň svoji pohledávku zajistil zástavním právem k nemovité věci. Zákaz zcizení a zatížení v tomto případě chrání věřitelův zájem na uspokojení pohledávky.
Zatímco obsah zákazu zcizení je poměrně jasný, obsah zákazu zatížení může přinést výkladové problémy. Občanský zákoník rozlišuje pojem zatížení a pojem přenechání věci k užití jinému.
Pojmy zatížení a přenechání věci k užití jinému nelze zaměňovat. Zákaz zatížení nemovité věci neobsahuje automaticky zákaz nemovitou věc pronajmout, propachtovat či s ní jinak nakládat. Pokud smlouva o zákazu zatížení neobsahuje výslovný zákaz nájmu nebo pachtu, nelze ho dovodit ani extenzivním výkladem zákazu zatížení. Zákaz pronájmu či propachtování je proto nutné sjednat zvlášť.
Z důvodu přehlednosti je žádoucí sjednávat zákazy v rámci samostatných ustanovení a systematicky rozlišit zákaz zcizení nebo zatížení a zákaz přenechání věci k užití jinému.
Zákaz zcizení nebo zatížení se omezuje na případy, kdy dochází ke zcizení nebo zatížení z vůle dlužníka (vlastníka nemovité věci). Nedotýká se možnosti přechodu vlastnického práva nebo vzniku zatížení na základě jiných právních skutečností.
Výkon zástavního práva (prodej zástavy k uspokojení pohledávky věřitele) představuje právní jednání zástavního věřitele, které je nezávislé na vůli dlužníka. Pokud dal oprávněný ze zákazu zatížení souhlas k zřízení zástavního práva, zástavní věřitel již nepotřebuje další souhlas k výkonu zástavního práva.
Zástavní věřitel může své zástavní právo vykonat typicky:
V řízení o soudním prodeji zástavy soud zkoumá pouze to, zda zástavní věřitel doložil zajištěnou pohledávku, zástavní právo k zástavě a kdo je zástavním dlužníkem. Jiné skutečnosti, včetně případného souhlasu oprávněného ze zákazu zcizení nebo zatížení, nejsou v této fázi významné.
V případě veřejné dražby (zejména nedobrovolné) se uplatní ustanovení o zániku věcných práv. Trvání zákazu zcizení a zatížení po prodeji zástavy ve veřejné dražbě není zákonem výslovně upraveno, ale vzhledem k povaze věcných práv lze předpokládat, že zákaz zcizení nebo zatížení přetrvá a přejde na nového vlastníka.
Při dohodnutém způsobu výkonu zástavního práva (včetně přímého prodeje zástavy) občanský zákoník nestanoví zánik zákazu zcizení nebo zatížení. Tyto zákazy jako věcná práva lpí na věci a přejdou s převáděnou nemovitou věcí na jejího nabyvatele.
Přeměnou obchodních společností může dojít ke změně vlastnických práv k nemovitostem, které mohou být zatíženy zástavním právem a souvisejícím zákazem zcizení a zatížení.
Zákaz zcizení se vztahuje na převod vlastnického práva na základě právního jednání. V rámci přeměny obchodních společností dochází k přechodu práv a povinností, nikoli k převodu vlastnického práva jako takového. Samotný zákaz zcizení zřízený dle § 1761 občanského zákoníku proto nebrání přechodu vlastnického práva na základě jiných právních skutečností.
K zápisu změny vlastnického práva v důsledku přeměny obchodních společností do katastru nemovitostí není potřeba předkládat souhlas zástavního věřitele, pokud tento nebyl vyžadován pro konkrétní právní úkony.
Nicméně, doporučuje se projekt přeměny projednat se zástavním věřitelem před jeho zveřejněním, aby se předešlo případným smluvním sankcím.
Zápis zákazu zcizení a zatížení v katastru nemovitostí představuje významný právní institut, který slouží k ochraně vlastníka či třetí osoby před nežádoucími dispozicemi s nemovitostí. Tento zákaz se nejčastěji objevuje v situacích, kdy je třeba zajistit určité právní nebo ekonomické zájmy, typicky při poskytování úvěru.
Pokud se kupující chystá nemovitost koupit, měl by pečlivě zkontrolovat list vlastnictví. Pokud na něm stojí „zákaz zcizení a zatížení“, znamená to, že prodej nebude možný bez souhlasu oprávněné osoby. V případě financování hypotékou může banka požadovat, aby byl zákaz vymazán před čerpáním úvěru.
Omezení neplatí navždy. Zákaz zcizení a zatížení obvykle končí okamžikem, kdy pominou důvody, pro které vznikl. Vlastník musí katastru předložit souhlas osoby, v jejíž prospěch byl zákaz zapsán, nebo jiný doklad, který prokazuje, že důvod pominul.
tags: #zakaz #nezcizit #nezapsany #v #katastru #nemovitosti