Během nájemního vztahu se může změnit celá řada okolností, nejčastěji související s financemi, délkou nebo podmínkami bydlení. Je potřeba na ně pružně reagovat a upravit je ve smlouvě. Nemusíte kvůli nim sepisovat novou smlouvu o pronájmu bytu, stačí tu stávající doplnit vhodným dodatkem.
Pokud pronajímáte nemovitost, pravděpodobně se časem dostanete do situace, kdy budete potřebovat pozměnit některá její ustanovení. Tyto změny je potřeba sepsat do nového dokumentu, který vám nájemník, pokud chce v bytě dále bydlet, musí podepsat. Problematiku sepisování smluv upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který definuje podmínky pro dodatečná ujednání. Aby byla nájemní smlouva, případně dodatky k ní legální, je potřeba se držet předpisů, které stanovuje zákon.
Dodatky k nájemní smlouvě se sepisují v případě, že samotná nájemní smlouva nepokrývá záležitosti, které chce mít majitel právně podložené. Dodatek obecného charakteru se dá vytvořit prakticky k jakékoliv smlouvě ve chvíli, kdy chce jedna ze stran doplnit nějaké náležitosti nebo podmínky, které nebyly ošetřené ve smlouvě.
Mezi nejčastější dodatky patří ty ohledně prodloužení nájemní smlouvy, která je stanovená na dobu určitou. Pokud máte v bytě ideálního nájemníka, se kterým jste spokojení, chcete, aby u vás bydlel i nadále a ve stávající smlouvě nehodláte nic měnit, můžete jednoduše nechat vypršet dobu nájmu, která byla ujednána v předchozí smlouvě.
V případě, že máte v bytě nájemce na dobu určitou, například 1 rok, můžete změněnou výši nájmu zahrnout do nové nájemní smlouvy, která nabude platnost, jakmile ta předchozí vyprší. Samozřejmě můžete změnu týkající se výše nájemného ošetřit i dodatkem. Nejčastěji se tomu děje u smluv o pronájmu, které jsou uzavřené na dobu neurčitou.
Jako pronajímatel máte právo kdykoliv během roku zvýšit nájemníkovi zálohy za poskytované služby. O změně nájemníka informujte v dostatečném časovém předstihu a písemně. V případě, že nájemník platí nájemné a zálohy měsíčně stanovenou paušální částku, je potřeba změnu záloh podložit dodatkem ke smlouvě. Nestačí pouhé oznámení, že od dalšího měsíce bude nájemník platit vyšší zálohy.
Zvyšování nájemného není pouze otázkou vašich preferencí nebo dohody s nájemníkem. Český občanský zákoník (§ 2249) přesně stanovuje, jakým způsobem a do jaké míry můžete nájemné upravit. Podle tohoto zákona můžete nájemné zvýšit maximálně o 20 % během tří let, a to za předpokladu, že výsledná částka odpovídá tzv. obvyklému nájemnému v dané lokalitě.
Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.
Příklad v praxi: Pokud jste například nastavili nájemné na 10 000 Kč měsíčně, během tří let ho můžete zvýšit maximálně na 12 000 Kč, a to jen tehdy, pokud se tato částka shoduje s běžnými cenami v okolí. Pokud byste chtěli žádat víc, nájemník má právo zvýšení odmítnout a spor se může dostat až k soudu.
Zákon také chrání vás jako majitele. Pokud třeba nájemník platí výrazně pod tržní úrovní, máte možnost požádat o úpravu nájmu tak, aby odpovídal běžným cenám v okolí. To však musíte doložit, například pomocí cenové mapy bytů nebo analýzy lokálních nabídek.
Pokud jste při podpisu nájemní smlouvy sjednali tzv. inflační doložku, máte možnost zvyšovat nájemné automaticky podle aktuální inflace. Tuto změnu nemusíte zvlášť dohadovat s nájemníkem - stačí mu písemně oznámit úpravu částky na základě doložky. Výši inflace určuje Český statistický úřad. Například pokud činila inflace v posledním roce 10 % a nájemné bylo 10 000 Kč, můžete nájemné zvýšit o 1 000 Kč.
Pokud inflační doložku ve smlouvě nemáte, zvažte její doplnění při příští aktualizaci nájemní smlouvy. Tím si ušetříte starosti s pravidelným vyjednáváním.
Nájemní smlouva na dobu určitou: Pokud máte s nájemníkem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, možnosti zvyšování nájemného bývají omezenější. Nájemné lze zvýšit pouze tehdy, pokud to smlouva výslovně umožňuje. Zákon v tomto případě preferuje stabilitu nájemního vztahu a chrání nájemníky před nečekanými změnami.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou: Smlouvy na dobu neurčitou jsou pro majitele flexibilnější. Podle zákona můžete nájemné zvýšit, pokud dodržíte následující pravidla: nová částka musí být v souladu s obvyklými cenami v lokalitě, nájemné nesmí být zvýšeno o více než 20 % během tří let, a návrh na zvýšení musí být nájemci doručen písemně.
Přestože máte na zvýšení nájemného právo, způsob, jakým změnu komunikujete, může rozhodnout o tom, zda ji nájemník přijme bez problémů. Písemná forma je povinná a zároveň nejlepší způsob, jak vše doložit.
Doporučený dopis je nejbezpečnější varianta - nejenže splníte povinnost písemné komunikace, ale také budete mít doklad o doručení. Pokud se s nájemníkem častěji vídáte, můžete mu návrh předat osobně proti podpisu.
V případě, že dojde ke změně pronajímatele (například prodejem nemovitosti), není vždy nutné uzavírat nové smlouvy nebo dodatky. Podle zákona na nového vlastníka přecházejí všechna práva a povinnosti původního pronajímatele.
Vaše nájemní smlouva je stále platná a dohodnuté podmínky zůstávají stejné. Změna vlastníka bytu se nijak nepromítne do vašeho vztahu, resp. nijak se nemění vaše dosavadní smlouva a v žádném případě se neruší. Nájem vám nemůže být vypovězen kvůli změně vlastnictví.
Nicméně, nový majitel může mít s nemovitostí určité plány nebo se s vámi může snažit uzavřít novou, pro vás méně výhodnou nájemní smlouvu. Nenechte se zviklat o svých právech ani přesvědčit o tom, že novou smlouvu musíte podepsat. Stále totiž platí vaše původní smlouva. Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět jedině ze závažných důvodů zákonně stanovených.
Dodatky ke smlouvám musí mít vždy písemný charakter. Aby byly platné, musí být podepsané jak majitelem nemovitosti, tak nájemníkem. Na chystané změny byste měli nájemníka upozornit předem. Pokud si chcete ideálního nájemníka udržet, vysvětlete mu, proč jste se k dodatku rozhodli. Můžete s ním navrhované změny i prodiskutovat.
Pro pořádek se doporučuje dodatky pečlivě číslovat, například: Dodatek č. 1, Dodatek č. 2 atd. Tak budete vědět, na jaké znění smlouvy navazují.
Pokud se do sepisování dodatků pustíte sami, vyplatí se vám mít vzor dodatku k nájemní smlouvě. Jakmile dodatek sepíšete, nechte jej zkontrolovat odborníkem, nejlépe právníkem.
tags: #zamer #najemni #smlouvy