Vlastnictví bytové jednotky v domě se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) s sebou nese nejen práva, ale i povinnosti. Jednou z nejdiskutovanějších je povinnost přispívat do fondu na správu domu a pozemku, který je často nesprávně označován jako „fond oprav“. Tato povinnost vyvolává ve společenstvích vlastníků jednotek (SVJ) jedny z největších sporů, přičemž mnozí vlastníci ji vnímají jako zásah do svých práv a často se ptají, zda má SVJ oprávnění je k těmto platbám nutit.
Občanský zákoník v části věnované bytovému spoluvlastnictví ukládá každému vlastníkovi jednotky povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Základní právní rámec vymezuje § 1180 a následující občanského zákoníku, podle nichž je každý vlastník povinen platit příspěvky v rozsahu určeném stanovami a rozhodnutím shromáždění vlastníků.
Správa domu zahrnuje nejen opravy společných částí, ale i pojištění, technickou správu, účetnictví či přípravu projektové dokumentace. Zákon vychází z principu, že společné části domu jsou spoluvlastnictvím všech vlastníků a jejich udržování se proto musí financovat společně.
Mnozí vlastníci často zapomínají, že bytový dům není souborem izolovaných jednotek, ale propojeným systémem, kde fyzický stav jedné části ovlivňuje stav celku. Kdyby měl každý vlastník možnost rozhodnout se, zda bude přispívat, nebo nikoli, dům by nebylo možné efektivně udržovat.
Právě proto zákon svěřuje zásadní rozhodovací pravomoci do rukou shromáždění vlastníků, které obvykle rozhoduje většinovým hlasováním. Toto je klíčový moment celého systému, kdy rozhodnutí většiny je závazné pro všechny, i pro ty, kteří hlasovali proti, i pro ty, kteří se rozhodování neúčastnili.
Tento mechanismus se mnohým nelíbí, protože jej vnímají jako oslabení vlastnického práva. Je třeba dodat, že vlastnické právo nikdy neexistuje izolovaně. Ústava i občanské právo připouštějí jeho omezení, pokud je to nezbytné k ochraně práv ostatních a k plnění právem stanovených povinností.
Pokud vlastník odmítá platit příspěvky, nezasahuje jen do svého práva hospodařit se svým majetkem, ale fakticky brání ostatním vlastníkům vykonávat jejich práva, protože přenáší část nákladů na ně.
Zásadní rozhodovací pravomoci v SVJ spočívají v rukou shromáždění vlastníků. Toto shromáždění obvykle rozhoduje většinovým hlasováním, a to i v případech, kdy se jedná o navýšení příspěvků do fondu oprav.
Podle ust. § 1209 odst. 1 občanského zákoníku může přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, „je-li pro to důležitý důvod“. Nejvyšší soud se ve svém usnesení sp. zn. zabýval praktickou otázkou, zda navýšení příspěvků do fondu oprav je dostatečně důležité, aby se jeho přezkumu mohl zabývat soud. Odpověď zní, že nikoliv. Znamená to, že v případě usnesení o navýšení příspěvků do fondu oprav se přehlasovaný vlastník nemůže obrátit na soud.
Je důležité si uvědomit, že pokud většina vlastníků rozhodne o navýšení příspěvků, o úvěru na rekonstrukci nebo o jiných zásadních výdajích, minorita je povinna toto rozhodnutí respektovat, a to i v případě, že s ním nesouhlasí. Zákon tak jasně staví kolektivní rozhodování nad individuální preferenci jednotlivce.
Pokud se vlastník nezúčastní shromáždění, kde se rozhoduje o výši příspěvků, o rekonstrukcích, o investicích i o budoucnosti domu jako celku, podceňuje význam těchto schůzí. Právě zde se tvoří pravidla, která mohou mít přímý dopad na jeho osobní ekonomickou situaci.
V případě, že vlastník neplatí příspěvky, vzniká mu vůči SVJ dluh. Ten se kumuluje a ze zákona je zatížen úrokem z prodlení. SVJ má při vymáhání plateb silné právní nástroje.
Nejprve se zasílají upomínky, následně může SVJ podat návrh na vydání platebního rozkazu. Pokud vlastník neuhradí dlužnou částku ani poté, může se věc dostat až do exekuce.
Zákon také počítá s ještě silnějším nástrojem - možností navrhnout nucený prodej jednotky. Tento postup je upraven v § 1184 Občanského zákoníku a představuje ultimativní řešení pro situace, kdy vlastník závažným způsobem porušuje své povinnosti vůči ostatním. Ačkoliv se tento nástroj v praxi využívá zřídka a soudy k němu přistupují velmi obezřetně, jeho existence je pro mnoho lidí překvapivá. SVJ jej však použít může, pokud splní několik podmínek: vlastník musí být opakovaně upozorněn, musí mít možnost své jednání napravit a nakonec musí návrh na podání k soudu schválit většina všech vlastníků.
Každý vlastník bytu v domě se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) se setkává se dvěma pravidelnými platbami - zálohami na služby a příspěvky na správu domu a pozemku (fond oprav). I když obě platby chodí často „v jednom balíčku“ a hradí se zároveň, jejich právní povaha a účel se liší.
Jedna platba slouží k úhradě běžného provozu bytu. Každý vlastník jednotky má jako příjemce služeb povinnost hradit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, a to v souladu s § 1181 občanského zákoníku. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) v roli poskytovatele služeb obvykle zajišťuje dodávku tepla a teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu, čištění jímek, provoz a čištění komínů, jakož i umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu.
Způsob rozúčtování nákladů na jednotlivé služby mezi vlastníky (tzv. rozúčtovací klíč) musí být buď uveden v prohlášení vlastníka, nebo schválen shromážděním SVJ (§ 1208 písm. e) OZ). O výši měsíčních záloh pak může rozhodovat buď přímo shromáždění, nebo - pokud to stanoví stanovy - výbor SVJ.
Na rozdíl od příspěvků na správu domu je SVJ jako poskytovatel služeb povinno provést roční vyúčtování záloh, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
Tato platba slouží k zajištění chodu a dlouhodobé údržby domu jako celku. Příspěvek na správu domu a pozemku se skládá z příspěvku na správu domu a pozemku (§1180 odst. 1 OZ), jehož výše se určuje v poměru dle podílu na společných částech, a příspěvku na vlastní správní činnost (jako jsou například odměny členů výboru, vybavení kanceláře aj.), jejichž výše se určuje na každou jednotku rovným dílem.
O výši měsíčních příspěvků pro jednotlivé členy SVJ a její případné změně je vždy třeba řádně rozhodnout na shromáždění, a to prezenčně či formou per rollam (= rozhodnutí mimo zasedání podle § 1210 a násl. OZ).
Na rozdíl od záloh na služby se příspěvek do fondu oprav nevyúčtovává, ale převádí se do dalšího období. Jde o společné finanční prostředky vlastníků, které slouží k zajištění chodu domu a pokrytí výdajů, které nemusí být každodenní, ale přesto jsou nevyhnutelné (oprava střechy, výměna stoupaček, nový výtah, revize, stavební úpravy apod.).
Průměrná výše příspěvku do fondu oprav činí cca 15-20 korun za m², ale situace se výrazně mění spolu s technickým stavem objektu a plánem dalších investic. Může se tedy pohybovat dokonce okolo deseti korun za m² podlahové plochy za dům až po 60 korun za m² u starých domů, které vyžadují rozsáhlejší investice.
V praxi se mohou vyskytnout případy, kdy shromáždění vlastníků přijme usnesení, které je v rozporu se zákonem nebo stanovami.
Například v jednom z případů bylo na schůzi vlastníků odhlasováno, že budou na revitalizaci přispívat všechny byty stejnou částkou 1710,- Kč měsíčně po dobu 25 let, bez ohledu na velikost bytu a zda někdo má lodžii nebo ne. Vlastníci malých bytů byli zaskočeni a rozporovali nesoulad programu na pozvánce a skutečně vedenou schůzi. V takových případech je nutné docílit nové schůze, která se bude zabývat nápravou pochybení.
Platí, že vlastník hradí do fondu na správu domu (společných částí) podle velikosti podlahové plochy. Obvykle je to částka někde kolem 20-25 Kč/m².
V jiném případě se řešil spor o to, zda z fondu oprav lze hradit náklady na přestavbu prádelny na bytovou jednotku, výtah a šachtu výtahu, které jsou v osobním vlastnictví. Stěžovatel tvrdil, že tyto náklady odporují účelovému určení fondu oprav. Soudy však v tomto případě rozhodly, že pokud bylo shromážděním vlastníků platně rozhodnuto o výši příspěvku do fondu oprav, je povinností stěžovatele jako vlastníka bytové jednotky stanovený příspěvek hradit. Argumentoval, že možnost bránit se jinými zákonnými prostředky existuje, například žalobou na neplatnost rozhodnutí shromáždění nebo žalobou na náhradu škody.
Je možné podmínit platbu do fondu na správu domu splněním nějaké podmínky?
Ne, povinnost vlastníka přispívat do fondu na správu domu je dána §1180 NOZ, tedy jedná se o zákonnou povinnost.
Ve výboru společenství nechce nikdo pracovat. Jak tuto situaci řešit?
NOZ umožňuje, aby se členem výboru, či předsedou společenství, stala fyzická, či právnická osoba, nečlen společenství. Podmínkou je zletilost, trestní bezúhonnost a svéprávnost. V případě, že se společenství žádným způsobem nebude schopno domluvit na řádném fungování statutárního orgánu, může kterýkoliv vlastník požádat soud o ustanovení opatrovníka. Tím se stane soudem určená osoba, která (za úplatu) bude vyřizovat záležitosti nezbytné a nutné pro chod domu.
Odpovídá to požárním předpisům, když jsou vchodové dveře osazeny samozamykacími systémy, které po zavření dveří zajistí dveře v několika bodech a k otevření dojde po otevření klikou?
Platí čl. 5.5.9 ČSN 73 0810 - dveře ve směru úniku musí být otvíratelné bez použití nástrojů. Tzv. kování s panikovou funkcí.
Jaká je životnost systému pro portálové (vchodové) dveře, které po zavření dveří zajistí dveře v několika bodech a k otevření dojde po otevření klikou?
Záleží na mnoha parametrech, z nichž asi nejdůležitější je frekvence, šetrnost zacházení a pravidelná kontrola pohyblivých částí a jejich protikusů včetně čištění a mazání styčných ploch. Záleží také na provedení, typu a kvalitě použitého kování.
Lze zabezpečit cylindrické vložky u vchodových dveří proti vandalům (sirky apod.)? Jak reaguje pojišťovna - výše pojistného - na realizaci bezpečnostních prvků proti vniknutí „nechtěných návštěvníků“ (zlodějů)?
Bohužel ani rotační překryt cylindrické vložky na bezpečnostním štítku vchodových dveří neochrání tuto vložku před zasunutím cizích předmětů. Proti tomu není odolná žádná bezpečnostní ani jiná cylindrická vložka od jakéhokoliv výrobce. Většina pojišťoven uvádí podmínky technického zabezpečení pojištěného majetku (tj. použití elektronického alarmu či jeho napojení na PCO, bezpečnostní kování vchodových dveří, zabezpečení oken apod.) ve všeobecných pojistných podmínkách, popř. je specifikuje přímo v pojistné smlouvě. Většinou je toto vyžadováno při vyšších pojistných částkách.
Jak zamezit plísním v bytech, jak zamezit tepelné mosty a jak poznat, že je zateplovací systém udělaný špatně?
Nejlepší větrání, tak aby docházelo k výměně vzduchu v interiéru. Doporučuji tedy hlídat relativní vlhkost v místnosti vlhkoměrem, a když je relativní vlhkost vzduchu vyšší než 60% vyvětrat. Rychlé a intenzivní větrání je nejvhodnější, při mikroventilaci dochází k ochlazování vnitřního povrchu ostění, nadpraží a stěn okolo oken. Problematická místa (např. ztužující věnce, balkóny, lodžie, soklové partie atd.) musí být navrženy tak, aby nebyla izolace poddimenzovaná a daný detail nevytvářel tepelný most. Toto musí zajistit projektant. Kvalitu prováděných prací by měl ohlídat technický dozor investora.
Jaké jsou rozdíly mezi plastovými a hliníkovými dveřmi?
Obecně platí, že dveře z hliníku mají vyšší životnost z důvodu robustnosti konstrukce. Vydrží více otevíracích cyklů a vypadají luxusněji. Dnešní hliníkové konstrukce mají přerušený tepelný most, takže tepelné vlastnosti jsou srovnatelné s plastovými dveřmi. Rovněž se lépe udržují. Z hlediska kování je to prakticky jedno, je koncipováno pro oba typy materiálů. Paušálně posuzovat plastové a hliníkové dveře není možné. Podstatný vliv má samozřejmě kvalita výroby a montáže a v neposlední řadě místo, kde jsou dveře umístěny.
Co se stane s příspěvky do fondu oprav při prodeji bytu?
Prodej bytu v sobě zahrnuje spoustu věcí, co je třeba zařídit. Je proto možné na něco zapomenout nebo něco podcenit. Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu. Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě. Pozitivní bilance příspěvků - prodávající má „našetřeno“ ve fondu oprav - může mít vliv na vyšší kupní cenu za byt. Pokud má prodávající našetřeno ve fondu oprav např. 200 tisíc, může chtít tuto částku od kupujícího uhradit a navýšit tak např. kupní cenu za byt. Je nicméně opět důležité, aby si prodávající tuto sumu vypořádal přímo s kupujícím, protože SVJ nemá povinnost prodávajícímu vrátit to, co do fondu oprav již odvedl. Negativní bilanci příspěvků - dluhy prodávajícího vůči SVJ (typicky prodávající dluží za příspěvky do fondu oprav) - je opět důležité vyrovnat v kupní smlouvě, neboť s převodem bytové jednotky přejdou na kupujícího. Nebezpečí, ale číhá rovněž na samotného prodávajícího, protože prodávající za své dluhy vůči SVJ ručí! Pokud kupující dluhy na příspěvcích, které zbyly po prodávajícím, SVJ neuhradí, může SVJ tyto dluhy vymáhat přímo na prodávajícím.
tags: #zvyseni #fondu #oprav #nesouhlas