V posledních letech prošly realitní fondy významnými změnami, zejména co se týče objemu spravovaných peněz. Covidová pandemie posílila zájem investorů o tyto fondy, což vedlo k jejich vzniku a mnohonásobnému nárůstu spravovaného majetku. Významnou roli sehrál také začátek války na Ukrajině v roce 2022, kdy došlo k odlivu západního kapitálu a nemovitosti vlastněné zahraničními fondy se začaly nabízet k prodeji. Dalším podpůrným faktorem byl růst cen rezidenčních nemovitostí, který vedl některé investory k přesvědčení o podobně stabilním růstu i u komerčních nemovitostí.
Statistiky z roku 2025 ukazují, že 86 % objemu transakcí na kupující straně realizovaly české fondy, zatímco na prodávající straně převládal zahraniční kapitál. Tento trend má pro český trh zajímavé důsledky. Ačkoliv ceny a výnosy neklesly tak hluboko jako na Západě, existuje zde mírné riziko spojené se závislostí na českém střadateli. V fungující ekonomice se však nájemníkům nemovitostí daří, což je klíčové pro stabilitu.
V minulosti se realitní fondy soustředily primárně na movitější investory a převládaly fondy kvalifikovaných investorů. V současnosti jsou však realitní fondy dostupnější i pro retailové investory. Fondy kvalifikovaných investorů obvykle nesou vyšší míru rizika než retailové fondy, které jsou více vázány legislativou a regulacemi. Hlad po penězích na trhu vedl mnoho správců fondů k otevření se širšímu okruhu investorů.
Společnost Conseq nabízí již dlouhodobě Conseq realitní fond. Na konci minulého roku byl navíc založen účastnický realitní fond, který umožňuje klientům zařadit nemovitosti do jejich penzijního spoření. Oba fondy jsou zaměřeny na retailové investory, přičemž společnost se rozhodla neotevírat fond kvalifikovaných investorů.
Důvodem pro toto rozhodnutí je osobní zkušenost s fondy kvalifikovaných investorů, které jsou vnímány spíše jako nástroj developera nebo investiční skupiny pro získání levnějších peněz nebo umístění aktiv z vlastní skupiny, čímž se částečně zbavují rizika. Ačkoliv legislativa vyžaduje, aby obhospodařovatel byl řádný hospodář a měl protokol o řízení střetu zájmů, výslovný zákaz takových praktik neexistuje.
Objem Conseq realitního fondu dosahuje přibližně dvanácti miliard korun. Portfolio se snaží být maximálně diverzifikované, s přibližně stejným podílem kanceláří, průmyslových a maloobchodních nemovitostí. Regionálně je fond zaměřen na Českou republiku a Polsko, s možným rozšířením do Rakouska a Německa. Nově byl do portfolia přidán i development, především rezidenční objekty na brownfieldových lokalitách v Kladně a Pardubicích, s limitem deseti procent.
Výkonnost fondu se pohybuje kolem šesti až sedmi procent ročně. Nemovitosti jsou vnímány jako dlouhodobá investice, nikoliv jako spekulace na krátkodobé výkyvy trhu. Doporučený investiční horizont je minimálně pět let. Výkonnost je generována ze tří segmentů: inkasované nájemné, růstová hodnota nemovitostí a finanční aktiva držená ze zákona. Tyto segmenty by měly zajistit stabilní výkonnost v rozmezí pěti až sedmi procent.
Realitní fondy mohou sloužit i jako investice, která umožňuje financovat nájemné z výnosů. Pokud se nejedná o akutní potřebu vlastního bydlení, je možné volné finanční prostředky uložit do fondu a nechat je zhodnocovat. Efektivita tohoto modelu závisí na výši vložené částky a výši nájemného.
Panuje obecný názor, že je nutné nakoupit byt co nejdříve, protože ceny porostou. Tento názor však není univerzálně platný. Pokud je byt určen k vlastnímu bydlení, jeho okamžitý nákup dává smysl. Pokud však jde o investici, dlouhodobě to nemusí být efektivní. Výkonnost bytu určeného k pronájmu zřídka přesáhne tři procenta ročně, a to bez započtení nákladů na opravy, údržbu a vlastního času. Klíčovým faktorem pro zhodnocení se stává růstová hodnota nemovitosti, která však nemusí být trvalá.
Developeři a stavebníci se v současnosti intenzivně zaměřují na segment bytů, což vede k jejich rychlému prodeji. Růstová hodnota bytů, která byla v nedávné době zajímavá, se tak může brzy zastavit. Rezidenční nemovitosti jsou relativně rizikovým aktivem, neboť může dojít k poklesu nájmů a zpomalení jejich růstu, stejně jako k zastavení růstu cen bytů v důsledku nasycení trhu.
Investoři do rezidenčních nemovitostí mohou zjistit, že očekávané výnosy nenaplní jejich očekávání. To může vést k uvolnění investičních bytů na trh, snížení poptávky a ovlivnění celého trhu. Aktuálním rizikem je také politika vlády, která deklaruje snahu o novelizaci stavebního zákona, úpravu zdanění investičních bytů a posílení role státu a municipalit v oblasti nájemního bydlení. Při investičním rozhodování je proto nutné zohlednit i tato možná budoucí rizika.
Nemovitosti bývaly považovány za konzervativní investici. V současnosti však konzervativní investice do podílového fondu renomované investiční společnosti může zajistit bezpečný výnos kolem 4,5 procenta bez dalších starostí. Investice do rezidenčních nemovitostí, při započtení pouze příjmu z nájemného, může dosáhnout maximálně 3 až 3,5 procenta, což z dlouhodobého hlediska nemusí být smysluplné.
Miloš a Saška, pár ze Slovenska, se rozhodli investovat do bytu u moře v Egyptě. Po počáteční návštěvě v roce 2008, kdy cestovali jako běžní turisté, se rozhodli pro koupi nemovitosti. S pomocí egyptského přítele, kterého znali jako delegáta cestovky, se informovali o cenách bytů na realitních webech. Toužili po zařízeném bytě u moře se soukromou pláží a restaurací v rezortu.
Ceny bytů v Hurghadě se v roce 2022 pohybovaly v závislosti na vzdálenosti od moře. Podle realitní agentky Very Adel, která se do Hurghady přestěhovala před více než dvaceti lety, začínají ceny za studia velikosti 1+kk na pláži na 40 tisících eur (cca 992 tisíc korun). O byty je mezi penzisty velký zájem. Mezi typické klienty patří senioři, kteří v Hurghadě tráví většinu roku, někteří prodali své nemovitosti ve své domovské zemi a přestěhovali se natrvalo, jiní vnímají koupi bytu jako investiční příležitost. Život v Egyptě je pro seniory navíc levnější než v jejich vlastní zemi.
Miloš a Saška potvrzují nižší životní náklady. Jejich průměrné měsíční výdaje pro dvě osoby, které se kromě snídaní stravují převážně v restauracích, činí 500 až 600 euro. Zelenina a ovoce jsou navíc velmi chutné a čerstvé, s možností dovozu nákupu až do bytu. Oba si pochvalují komunitu Čechů a Slováků žijících v Hurghadě, kteří jim poskytli podporu a rady. Po třech letech života v Egyptě považují toto rozhodnutí za nejlepší ve svém životě.
tags: #anna #safrova #koupim #byt