Brownfieldy představují lokality, které jsou dlouhodobě zanedbané a chátrají. Často již ztratily původní účel a zůstávají nevyužity. Jedná se o rozmanité typy objektů, od starých průmyslových a zemědělských areálů po budovy s vojenským využitím, objekty občanské vybavenosti, zámky, tvrze či staré železniční stavby.
V České republice existuje značné množství takových lokalit. Agentura CzechInvest registruje kolem 3 000 budov, ale celkový odhad hovoří o více než 11 000 brownfieldech. Většinou jsou ve vlastnictví soukromých osob, ale významný podíl patří také státu, krajům a obcím. Pro obec, na jejímž území se brownfield nachází, může být taková lokalita značným břemenem. Jejich dezolátní stav, potenciální kontaminace a negativní vliv na okolí mohou ohrožovat zdraví obyvatel a snižovat pocit bezpečí. Nárůst kriminality a další negativní jevy se mohou v těchto lokalitách soustředit.
Obce se často potýkají s vysokými finančními nároky na regeneraci brownfieldů. Náklady mohou dále navyšovat památková ochrana budov nebo nutnost sanace starých ekologických zátěží, jejichž rozsah a existence nejsou vždy předem známy. Tato negativa představují pro obce, které nemusí disponovat dostatečnými finančními prostředky, značnou zátěž.
Přesto je důležité vnímat brownfieldy jako příležitost pro rozvoj. I přes špatný stav budov se mohou nacházet na atraktivních lokalitách. Úspěšná regenerace může vést k významnému zhodnocení lokality a rozvoji obce.
Příklady úspěšných regenerací zahrnují přeměnu bývalých průmyslových areálů, kde je kladen důraz na zachování architektonické hodnoty budov a jejich nové využití v souladu s poptávkou v dané lokalitě. Často je potenciál lokality dán také dobrým zasíťováním pozemků.
Rozsáhlý průmyslový areál původních Vítkovických železáren se postupně proměnil v populární místo, které propojuje vzdělávací, kulturní a byznysové funkce. Nejen díky festivalu Colours of Ostrava areál každoročně přiláká tisíce návštěvníků.
Dalším příkladem je postupné oživování areálu bývalých Baťových závodů, kde ve zrekonstruovaných budovách dnes sídlí úřady, galerie, univerzita i soukromé subjekty.
Pokud je kompletní regenerace lokality příliš velkou výzvou, lze uvažovat o jejím dočasném využití. Toto řešení zabrání dalšímu chátrání a může generovat částečný zisk. Zároveň se místo otevře veřejnosti, což přispívá ke změně image lokality a zvyšuje o ni zájem.
Nejčastěji stojí za těmito iniciativami veřejnost, která se domluvila s vlastníky (často státem nebo obcemi) na omezeném využití budov.
Brownfieldy lze využít i pro jiné účely, jako je dočasné umístění fotovoltaických panelů nebo pěstování biomasy. Příkladem je fotovoltaická elektrárna DIAMO I. postavená na hrázi odkaliště.
Projekt URBACT REFILL se zaměřil na dočasné využívání prázdných budov a pozemků s cílem zkvalitnit a podpořit tuto praxi.
Další možností je odstranění stávajících objektů a výstavba budov s novou funkcí. Příkladem je přeměna areálu bývalého dolu František nedaleko Horní Suché na průmyslovou zónu, která vytvořila tři sta pracovních míst pro menší a střední firmy.
Plochy brownfieldů mohou sloužit také pro vznik nových čtvrtí. V Praze dochází k přeměně bývalého Nákladového nádraží Žižkov a areálu Waltrovky na rezidenční lokality.
Problematika brownfieldů je rozdělená mezi několik ministerstev, včetně ministerstva průmyslu a obchodu, ministerstva pro místní rozvoj, ministerstva životního prostředí a ministerstva zemědělství. V červenci 2019 vláda projednala Národní strategii regenerace brownfieldů pro roky 2019-2024. Tato strategie si klade za cíl vytvořit koordinovaný přístup k regeneraci brownfieldů prostřednictvím státních politik, finančních programů a podmínek, které umožní najít nová ekonomická nebo veřejně prospěšná využití.
Na menší obce cílí nový program ministerstva průmyslu a obchodu na podporu projektové dokumentace. Jan Hana z ministerstva průmyslu a obchodu uvádí, že největší problém je právě ve financích, které obce nemají, a často se musí vypořádat i s ekologickou zátěží.
Obce, města a kraje mohou žádat o finanční podporu v programu Brownfieldy. Maximální výše podpory je 50 milionů Kč. Podpora je určena na nákup, kompletní revitalizaci či demolici brownfieldů. Nové využití budovy musí sloužit především pro nepodnikatelské účely, jako jsou kanceláře obecního úřadu, knihovna, kulturní dům, galerie, muzeum, obecní dům a další.
V rámci programu je možné kombinovat dotaci a úvěr až do výše 90 % uznatelných nákladů, přičemž minimálně 10 % musí uhradit příjemce z vlastních zdrojů. Minimální výše dotace a úvěru je 400 tisíc Kč, maximální 50 milionů Kč. Dotační výzva je vyhlašována každoročně.
Podpora je poskytována na revitalizaci brownfieldů, kde vznikne stavba, zařízení nebo pozemek pro nepodnikatelské využití, včetně veřejných parků. Pronájem prostor a příjem v rámci provozní fáze je možný jen částečně.
Pojem "brownfield" pochází z angličtiny a doslovně znamená "hnědé pole". Všeobecně platná definice brownfieldu v současnosti neexistuje. Největší rozdíl je mezi americkým a evropským chápáním tohoto pojmu. Evropské vnímání vidí brownfieldy jako opuštěné, nedostatečně využívané nebo prázdné území, které může, ale nemusí mít ekologickou zátěž.
Definice brownfieldu často závisí na místních okolnostech. Co je považováno za brownfield podle jednoho přístupu, může být podle jiného slibným podnikem. Je přirozené, že určitá míra brownfieldů v území existuje, podobně jako procento nezaměstnanosti.
Některé brownfieldy mohou být stále částečně využívány. Vlastník, který zde provozuje relativně výnosné podnikání, nemusí být nakloněn označení nemovitosti jako brownfield. Bránit se může i vlastník či nájemce, který využívá lokalitu nevhodnou funkcí, například vrakoviště v blízkosti centra města. V těchto případech je rozhodující nejen nedostatečné využití území, ale také podinvestovanost a degradující vliv na okolí.
Absence absolutní a exaktní definice brownfieldu představuje jednu z bariér jejich znovuvyužívání. V současnosti probíhají snahy o vytvoření právního předpisu pro definici brownfieldu, který by pomohl například při přidělování dotačních prostředků.
Kromě tradičních průmyslových areálů se v obcích stále častěji odhalují staré kulturní památky nebo budovy sloužící jako administrativní zázemí (např. u zemědělských družstev), kulturní domy, sýpky, obecní domy, bývalé obchody či kina, které si již nezvládají vydělat na svůj provoz.
Tyto objekty často skrývají překvapení v podobě chybějící dokumentace nebo nejasností ohledně sítí. Větší průmyslové a zemědělské areály se budovaly postupně, a dokumentace o jejich výstavbě je dnes neúplná. Problematická je také majetková roztříštěnost, která vznikla v důsledku restitučních řízení a krachů následnických firem.
V Brně došlo k významné revitalizaci mnoha brownfieldů, jako jsou Vlněna, Ponávka či Zetor. Důvodem je nedostatek vhodných nezastavěných ploch. Stále však existují nedořešené průmyslové areály, kde stávající budovy neodpovídají současným potřebám.
Nový územní plán v Brně vnímá brownfieldy jako strategické oblasti s potenciálem pro smíšený rozvoj (administrativa, komerce, byty). Mnoho lokalit je v různých fázích rozvoje, což svědčí o dynamickém přístupu k jejich regeneraci.
V případě průmyslových areálů již často nedává smysl zachovávat původní účel. Továrny dříve vznikaly v blízkosti vodních toků, zdrojů energie a železnice, dnes se jejich využití mění v souladu s potřebami města.
Majitelé se nemovitostí často neradi zbavují, někdy s mylným dojmem, že drží "skvost". Často jim však chybí finance, vize nebo invence. Někteří se stávají vlastníky náhodou (restituce, dědictví) bez promyšleného záměru.
Úspěšná regenerace brownfieldu vyžaduje nejen investora, ale také stavaře, urbanistu, územního plánovače, ekonoma, dotačního specialistu a geografa. Klíčová je dohoda veřejné sféry, místních obyvatel a soukromých investorů.
Areál bývalé tkalcovny a mlékárny v Moravské Třebové čeká velká proměna. Město odkoupilo areál s vizí vybudovat zde nové kulturně-kreativní centrum s názvem MIZA. Projekt slibuje oživení kulturního a komunitního života, ambiciózní architektonickou proměnu a impuls pro město i region.
Areál, koupený městem v roce 2020 za 11 milionů korun, prošel přípravnými kroky. V roce 2022 proběhla architektonická soutěž, jejímž vítězným návrhem je projekt od studia Rusina Frei Architekti.
Komplexní revitalizace je rozdělena do etap. Etapa 0, která začala v létě, se zaměřuje na úpravy exteriérů a zpřístupnění veřejných prostranství. Vznikne zde nová venkovní prostor vhodný pro relaxaci a komunitní akce, včetně urbánní zahrady. Architektonickou dominantou se stane komín, symbol "továrny na kulturu".
Stavební práce mají být dokončeny do konce roku 2026. Samotná výstavba kulturního centra je plánována na roky 2027-2029. Vznikne multifunkční kulturní sál s kavárnou, kinosál, rodinné centrum, knihovna a zázemí pro kulturní služby. Odhadované náklady této fáze činí zhruba 200 milionů korun.
Město aktivně hledá zdroje financování a konzultuje projekt s agenturou CzechInvest. Centrum dostalo originální jméno MIZA a vizuální styl navržený designérem Tomášem Q Procházkou, který evokuje životodárnou energii.
Dočasné kulturní využití budovy bývalého Energocentra již začalo pod hlavičkou městských kulturních služeb.
Projekt MIZA může sloužit jako inspirace pro další města hledající smysluplné využití podobných areálů. Moravská Třebová ukazuje, že důkladná příprava a promyšlený postup se vyplácí i na zdlouhavé a složité cestě k realizaci.
tags: #brownfield #vyuzite #jako #kulturni #zarizeni