Pronajmout byt není jednoduchý proces, neboť je nezbytné ošetřit všechny detaily pronájmu a chránit svá práva i svůj majetek. Žádný pronajímatel si nepřeje po krátké době získat zpět zničený byt nebo neustále řešit neuhrazené platby za nájem.
Pozdní platby, neuhrazené nájmy a v krajním případě i exekuce v bytě - to všechno hrozí, pokud je nájemník zadlužený. Proto je vždy doporučeno prověřit si každého potenciálního zájemce o byt. Rejstříky a seznamy dlužníků jsou často veřejně přístupné.
Pro ověření potenciálního nájemce můžete využít i internetové vyhledávání, například pomocí Google. Na další otázky se můžete zeptat i samotného zájemce o byt. Ačkoli nemáte zaručenou pravdivou odpověď, z jeho reakcí a chování můžete mnoho poznat.
O platebních schopnostech potenciálního nájemce vypoví mnohé i jeho reakce na žádost o úhradu tzv. jistoty, známé spíše jako vratná kauce. Tu byste za účelem ochrany vybavení bytu měli vždy požadovat.
Před podpisem smlouvy o bydlení je nezbytné důkladně si prostudovat, zda podepisujete smlouvu podnájemní nebo nájemní. V případě smlouvy podnájemní má podnájemník celkově menší jistoty a jeho „bydlení“ končí s koncem nájemní smlouvy.
Než s někým podepíšete nájemní smlouvu, měli byste vědět, s kým máte tu čest. Před podpisem si proto včas vyžádejte osobní údaje nájemce a důkladně si jej prověřte. Kromě jmenovaných evidencí nic nezkazíte, když jméno nájemce jednoduše zadáte do internetového vyhledávače a podíváte se, zda vám nevyjedou podezřelé příspěvky.
Současně byste se měli zajímat, zda je nájemce trvale zaměstnaný nebo má jinak zajištěný pravidelný příjem.
Pokud máte vybraného vhodného zájemce o byt, klíčovým dokumentem se stává nájemní smlouva. Smlouva musí obsahovat informace o obou smluvních stranách, výši nájemného včetně záloh, způsob úhrady a data splatnosti.
Nájemní smlouva na pronájem bytu musí obsahovat informace o obou smluvních stranách, ale také výši nájemného včetně záloh, způsob úhrady a data splatnosti. Společně s nájemní smlouvou by měl majitel nájemci k podpisu předložit i předávací protokol, ve kterém bude podrobně zaznamenán stav bytu, elektroměru, plynoměru a vodoměru.
Věnujte jí proto extrémní pozornost. Na rozdíl od prodeje či koupě nemovitosti je to první dokument, který budete podepisovat.
Vzory nájemních smluv z internetu mohou být neaktuální a nepřesné. Proto se vyplatí její sepsání nechat na odbornících.
Nájemní smlouvu už bychom měli, ale jak je to s tou podnájemní? Podnájemní smlouva opravňuje nájemce k poskytnutí bytu nebo jeho části další osobě. Děje se tak třeba i v obecních bytech.
Nevzniká tak mezi majitelem a nájemcem, ale mezi nájemcem a podnájemcem, který na jejím základě může byt rovněž užívat. Obecně je potřeba, aby k podnájmu udělil souhlas vlastník bytu.
Podnájemce má v porovnání s nájemcem o poznání menší práva. Podnájemní smlouva také automaticky zaniká spolu s vypršením platnosti nájemní smlouvy.
Právě z tohoto důvodu někteří pronajímatelé využívají nejrůznějších kliček a svůj byt pronajímají přes příbuzné či blízké třetím osobám na základě podnájemní smlouvy.
Spolu s nájemní smlouvou je vhodné připravit i předávací protokol s informacemi o stavu bytu a jeho vybavení. Vždy je lepší, když předávací protokol obsahuje dostatek kvalitních fotografií bytu i jeho vybavení.
Čím více údajů nájemní smlouva na pronájem bytu či domu a předávací protokol obsahují, tím snazší je při skončení nájmu porovnat, zda u některého vybavení nedošlo k poničení nad rámec běžného opotřebení či jiným závadám, které neexistovaly, když pronajímatel dům nebo byt svěřil nájemci.
Fotografie vám navíc mohou „zachránit krk“ v případě, že se nájemce dostane do finančních potíží a následně do exekuce.
Od 1. července 2020 je možné do nájemní smlouvy zahrnout i případné smluvní pokuty. Až do vydání novely občanského zákoníku přitom byly smluvní pokuty protiprávní. Nyní je pronajímatel oprávněn smluvní pokuty zahrnout, zůstává ovšem omezena jejich výše.
Nejčastější smluvní pokutou, s níž se v praxi setkáváme, je pokuta za poškození bytu či jeho vybavení. Dále se může jednat i o pokutu za porušení povinnosti navrátit byt před ukončením pronájmu do původního stavu.
Vždy ovšem záleží na původní domluvě pronajímatele s nájemcem, kterou je třeba ošetřit v nájemní smlouvě. Abyste se vyhnuli pozdějším neshodám, je vhodné přesně specifikovat všechny podrobnosti (např. kdy je potřeba vymalovat - vždy, nebo jen když dojde ke změně barvy výmalby apod.).
Smluvní pokuta by zároveň měla být v přiměřené výši.
Stěžejním prvkem každé nájemní smlouvy musí být výše nájemného a záloh na energie, poplatky za správu domu a jiné platby spojené s užíváním nemovitosti, jakož i způsob jejich hrazení.
Pronajímatel a nájemce se často dohodnou, že si nájemce např. elektřinu přehlásí sám na sebe a neplatí zálohy pronajímateli, ale přímo dodavateli energie.
Chybět nesmí ani nejzazší datum úhrady. Nájemce podle § 2251 občanského zákoníku platí nájemné předem na každý měsíc (nebo na jiné ujednané platební období, pokud se dohodnete např. na čtvrtletních platbách), a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, pokud si strany neujednají den pozdější. Podstatné je, že dle zákona se smluvní strany nemohou platně dohodnout na dřívějším datu úhrady.
Je vhodné, když nájemní smlouva výslovně určí, „za kým půjdou“ platby spojené s nemovitostí (např. daň z nemovitostí, poplatky SVJ, splátka anuity družstvu atd.) a kdo bude přispívat do fondu oprav. Dle zákona jde totiž o povinnosti vlastníka bytu, chcete-li pronajímatele.
Pokud ve výši nájemného není některá platba započtena (např. daň z nemovitosti, příspěvek do fondu oprav apod.), musí být zcela jasné, kolik, za co a kdy má nájemce platit. Lepší je, když vše a co nejpodrobněji rozepíšete.
Čas od času se na nás obrací pronajímatelé, kteří by rádi, aby nájemce zaplatil i pojištění nebo daň z nemovitosti. Pokud ale tyto platby nemáte zahrnuté v nájemném nebo výslovně ve smlouvě specifikované, kolik má nájemce pro tyto účely měsíčně platit, nejspíš ostrouháte.
Věděli jste například, že nájemci nemůžete zakázat chovat v bytě „běžné“ zvíře? § 2258 občanského zákoníku totiž stanoví, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud chov nepůsobí pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Přesto se mi na stůl pravidelně dostávají smlouvy, kde pronajímatel zakazuje nájemci chovat jakékoliv zvíře. V případě, že by se tímto ustanovením nájemce neřídil a zvíře si v souladu s výše jmenovanými kritérii pořídil, nemůže to pronajímatel považovat za porušení dohody, a už vůbec ne důvod pro výpověď nájemní smlouvy.
Pochopitelně ale můžete před podpisem nájemce vyzpovídat a zeptat se, zda má v plánu v bytě zvíře (a jaké) chovat či nikoliv.
Majitel nemůže nájemníkovi zakázat v bytě chovat zvířata. Pokud by toto omezení do nájemní smlouvy napsal, nemusí se jím nájemník řídit, protože je nezákonné.
Mnoho pronajímatelů právě kvůli zvířeti upřednostní jiného nájemce. Nájemník s domácím zvířetem je proto většinou dlouhodobější a více si pronájmu váží.
Věděli jste například, že nájemní smlouva na pronájem bytu dokonce nemůže nájemci (platně a vymahatelně) zakázat, aby si v bytě nahlásil trvalý pobyt.
Jedním z práv nájemce je i možnost zřízení trvalého pobytu (nesprávně trvalého bydliště). Nájemci je to umožněno i v případě, kdy jako pronajímatel nebudete souhlasit.
Možná vás teď napadá, jak by to bylo v případě, kdy si nájemce zřídí trvalý pobyt a následně je na něj uvalena exekuce. Exekutor samozřejmě nemůže zabavit nemovitost, ta je majetkem pronajímatele. Může ovšem zabavit vybavení bytu.
Po ukončení nájemní smlouvy si ohlídejte, jestli nájemce změnil trvalý pobyt.
Málokdo totiž ví, že zákon umožňuje nájemníkovi přihlášení k trvalému pobytu na základě nájemní smlouvy. Váš souhlas nepotřebuje.
Nejen nájemce, ale také pronajímatel má hned několik povinností. Připravit byt a předat ho nájemci - první základní povinnost, která pronajímatele po podpisu nájemní smlouvy čeká.
Zajistit služby potřebné pro užívání bytu - spolu s poskytnutím bytu musí pronajímatel zajistit i nezbytné služby (např. energie, dodávku vody, tepla apod.).
Provádět následné vyúčtování těchto služeb - všechny služby zajištěné pronajímatelem musí být dle zákona řádně vyúčtované.
Zajistit nápravu vad - pokud dojde např. k poruše plynového kotle, topení nebo podobného vybavení, je potřeba se postarat o nezbytné opravy.
Nesmí upírat nájemci jeho práva - se zákazem domácích mazlíčků, výkonu podnikatelské činnosti, přijímání návštěv nebo kouření v bytě se setkáváme poměrně často. Jedná se však o neoprávněné zákazy, které narušují práva nájemce.
Majitel také nemůže do smlouvy uvést opatření, která se týkají omezování krátkodobých návštěv. Má však právo vědět, kolik osob bude v bytě bydlet a může si vyhradit souhlas s přijímáním dalších obyvatel bytu (to se ovšem netýká osob blízkých).
Majitel bytu nemůže nájemci zakázat, aby v bytě podnikal. Podmínkou ovšem je, že podnikání nebude znamenat zvýšené zatížení pro byt. Tím může být například pohybování mnoha osob v domě, hluk, prach nebo zápach.
Nájemní smlouva na dobu určitou se typicky uzavírá na konkrétní časové období - nejčastěji na jeden rok. Po uplynutí sjednané doby se smlouva buď prodlouží, nebo zanikne.
Výhody: kontrola - pronajímatel i nájemník vědí, kdy nájem končí; jednodušší řešení problémů - když nájemce nedodržuje pravidla, pronajímatel může smlouvu neprodloužit bez nutnosti výpovědi; snazší zvyšování nájemného - majitel má při uzavírání nové smlouvy lepší příležitost navýšit nájemné.
Nevýhody: nejistota pro nájemce - i spolehlivý nájemník musí každý rok doufat, že smlouva bude prodloužena; administrativní zátěž - každé prodloužení znamená nové podepisování smlouvy; méně motivace k úpravám - nájemníci do bytu často neinvestují ani citově, ani finančně, když vědí, že jsou v něm jen „na chvilku“.
Tato smlouva nemá stanovené datum konce. Nájem trvá, dokud jej jedna ze stran nevypoví.
Výhody: stabilita a dlouhodobý vztah - nájemce může v bytě zůstat, pokud řádně platí a dodržuje pravidla. Pronajímatel má zase jistý a předvídatelný příjem; méně papírování - smlouva se nemusí každý rok obnovovat; důvěra a větší péče o byt - dlouhodobí nájemci častěji investují do zařízení a pečují o byt jako o svůj domov.
Nevýhody: složitější ukončení ze strany pronajímatele - výpověď je možná jen z důvodů stanovených zákonem (např. pro vlastní potřebu nebo závažné porušení smlouvy).
Nájemní smlouva na dobu určitou lze ukončit několika způsoby, které se odvíjejí od konkrétní situace a dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Nejčastější variantou je automatické ukončení uplynutím sjednané doby. Pokud pronajímatel nemá v úmyslu smlouvu prodloužit, měl by nájemníka zavčas před skončením nájmu o této skutečnosti informovat. V případě, že pronajímatel písemně nevyzve nájemce do tří měsíců od skončení nájmu k opuštění bytu, dojde k automatickému prodloužení smlouvy.
Obě strany se mohou kdykoliv dohodnout na ukončení nájmu dříve, než bylo původně sjednáno (vzájemná dohoda o předčasném ukončení).
Nájemce může ukončit smlouvu na dobu určitou pouze tehdy, pokud nastanou zásadní změny okolností - například stěhování za prací, koupě vlastního bytu nebo zhoršení finanční situace. Výpověď musí být učiněna v písemné formě, přičemž platí tříměsíční výpovědní lhůta.
I pronajímatel má možnost nájem ukončit, ale jen z důvodů, které stanovuje zákon. Typicky jde o závažné porušení nájemních povinností - třeba pokud nájemce dlouhodobě neplatí nájem nebo se dopustí trestného činu vůči pronajímateli. I zde platí výpovědní lhůta tři měsíce, výjimkou je možnost okamžité výpovědi v případě zvlášť závažného porušení povinností ze strany nájemce.
U nájemní smlouvy na dobu neurčitou jsou pravidla pro výpověď flexibilnější než u smlouvy na dobu určitou. Nájemce může nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět kdykoliv a bez udání důvodu. Musí však dodržet zákonnou výpovědní lhůtu, která činí tři měsíce a začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi pronajímateli.
Pronajímatel má při výpovědi nájemní smlouvy na dobu neurčitou omezenější možnosti. Nemůže nájem ukončit libovolně, ale pouze ze zákonem vymezených důvodů, jako například: nájemce hrubě nebo opakovaně porušuje své povinnosti (např. neplatí nájem, poškozuje byt nebo ruší sousedy); pronajímatel potřebuje byt pro sebe, své děti nebo rodiče.
Také zde platí tříměsíční výpovědní lhůta, a navíc je pronajímatel povinen výpověď odůvodnit písemně a zároveň poučit nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky, případně se obrátit na soud.
Ve smlouvě by mělo být stanoveno, kdo a v jaké míře má o byt pečovat. Běžnou údržbu a drobné opravy má na starosti nájemník. Obecně se tím myslí udržování bytu v dobrém stavu, a to včetně úklidu a čištění.
Nájemce má povinnost udržovat zařízení ve funkčním stavu a pravidelně kontrolovat, zda vše funguje. Drobné opravy blíže vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Jakmile v bytě vznikne závada, která zhoršuje jeho užívání a nespadá pod běžnou údržbu ani pod drobné opravy, musí na ni nájemník upozornit pronajímatele bytu. Vlastník bytu musí závadu v přiměřeném čase odstranit.
O zvýšení nájemného by měl majitel bytu nájemce informovat dostatečně dopředu a v písemné formě. Je potřeba přitom dodržovat předpisy, které stanovuje občanský zákoník.
V případě, že je délka nájmu sjednaná na dobu určitou, může majitel nájemné zvýšit v nové nájemní smlouvě. U smluv na delší dobu, případně na dobu neurčitou je nejlepší zvyšování nájemného ošetřit rovnou v nájemní smlouvě.
V nájemní smlouvě musí být uvedeno přesné datum, od kterého bude k navyšování docházet. Maximální zvýšení nájemného u smlouvy na dobu neurčitou nesmí přesáhnout 20 % z původně sjednaného nájmu. Tato procenta zahrnují i zvýšení, ke kterým došlo v posledních 3 letech.
Majitel má právo vyžadovat kauci neboli jistotu ve výši, která odpovídá maximálně 3 nájmům. Z té může hradit škody, které nájemník napáchá, případně nezaplacené nájemné.
Po skončení musí majitel nájemníkovi kauci vrátit i s úroky, které by měly odpovídat výši úrokům, které poskytují banky v případě, že si vezmete úvěr.
Nově může majitel bytu požadovat také smluvní pokutu. Ve smlouvě by mělo být stanoveno, kdo a v jaké míře má o byt pečovat.
Velice častou chybou ve smlouvě bývá, že není ošetřeno právo nájemce na úroky z jistoty. Nájemce má právo na úroky alespoň ve výši zákonné sazby úroků dle ustanovení § 1802 OZ, která se počítá dle obvyklých úroků bankovních úvěrů v místě bydliště v době uzavření smlouvy.
Od novely občanského zákoníku účinné k 1. 7. 2020 navíc doporučujeme zpozornět v případech, kdy nájemní smlouva ukotvuje ve váš prospěch nejen jistotu, ale i smluvní pokutu pro případ porušení některé z povinností nájemce. Limit ve výši tří měsíčních nájmů se totiž vztahuje na součet jistoty a práva na zaplacení smluvní pokuty.
V souladu s § 102 zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů totiž musíte policii oznámit ubytování cizince do 3 pracovních dnů od jeho ubytování. Současně byste měli vést domovní knihu, kterou na požádání předložíte policii ke kontrole.
Pokud některou z těchto povinností jako fyzická osoba nesplníte, dopouštíte se přestupku, za který můžete dostat pokutu až 50.000,- Kč. Specifika ubytování cizince proto doporučujeme nepodceňovat.
Právní úprava nájmu je z drtivé většiny obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, přičemž obecná ustanovení a zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu naleznete v pasáži §§ 2201-2331. Občanský zákoník je v této podobě účinný od 1. 1. 2014 a mezi jeho charakteristické rysy patří, že poskytuje silnou ochranu nájemci jakožto slabší straně nájemního vztahu.
Nájem bez písemné smlouvy je sice teoreticky možný, ale nedoporučujeme ho. Proč? Zaprvé, neplatnost ústní dohody může napadnout jen nájemce. Zadruhé, ani jedna strana pak neví (resp. může předstírat, že neví, a nemůže prokázat), co může, musí a nesmí.
Skutečnost, že neexistuje písemná nájemní smlouva k bytu, automaticky neznamená, že nájemník užívá byt neoprávněně a lze jej ihned vystěhovat. Nájemní smlouva sice vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek formy; a užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Pokud tedy nájemník dlouhodobě hradil předchozímu vlastníku bytu pravidelně nájem a nájem zasílá také novému vlastníkovi, ačkoliv nelze dohledat písemnou nájemní smlouvu, pak lze obvykle předpokládat, že nájem bytu platně trvá.
V případě, že neexistuje nájemní smlouva a nájemník nehradí nájem, pak lze přistoupit k podání žaloby na vyklizení bytu k místně příslušnému soudu.
Pokud se vlastník bytu rozhodne vystěhovat nájemníka bez exekučního titulu nebo odpojit energie do bytu k „motivaci“ nájemníka k opuštění bytu, pak může vzniknout riziko, že se sám dopouští protiprávního jednání.
Máte obavy, že nájemce při skončení nájmu dobrovolně byt či dům neopustí a bude vám dělat potíže? Řešením může být sepis notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, který v případě potřeby poslouží jako tzv. exekuční titul a proces nedobrovolného vystěhování nájemce podstatně zrychlí.
V případě, že se nájemník neodstěhuje ani po soudním vyzvání, musíte k soudu podat návrh na výkon soudního rozhodnutí.
Podepsal jsem smlouvu, která je špatná. V žádném případě nezoufejte a nepanikařte. Můžete například s nájemcem uzavřít dodatek k nájemní smlouvě nebo začít jednat o uzavření nové smlouvy. Pamatujte, že každá situace má řešení.
Ozve se nám a společně najdeme způsob, jak z potíží ven. Pro prvotní zhodnocení situace a jednodušší rady doporučujeme využít naši výhodnou online nebo osobní konzultaci. Během konzultace zjistíte, jak si stojíte a co by se dalo se situací dělat.
Pofidérní (byť zdarma) vzor nájemní smlouvy vás nezachrání. Naše kancelář Realitní advokáti s.r.o. se dlouhodobě specializuje výhradně na právo nemovitostí, kam samozřejmě spadají i nájemní smlouvy. Pravidelně se tak setkáváme se zoufalými pronajímateli, kteří s nájemcem podepsali krátkou a nevhodnou nájemní smlouvu. Za naši práci odpovídáme profesně i osobně.
tags: #bydleni #bez #smlouvy #rizika