Zvýšená poptávka po malých bytech vede k jejich neustále rostoucím cenám. Ze všech velikostních kategorií se byty o výměře 16-30 metrů čtverečních prodávají nejrychleji a zároveň jsou v přepočtu na metr nejdražší. Ukazují to data portálu Sreality.cz.
V letošním druhém čtvrtletí se průměrná cena těchto bytů napříč celou Českou republikou pohybovala kolem 133 tisíc korun za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o 18 procent. Zájemci o koupi nemovitostí hledají způsoby, jak ušetřit, což vede k poklesu průměrné velikosti nabízených bytů.
Průměrné prodejní ceny nových pražských bytů se od roku 2018 zvýšily přibližně o 80 procent. Nejvyšší cenovky v přepočtu na metr čtvereční mají jednopokojové byty, kde cena v průměru přesahuje 180 tisíc korun. Developeři se snaží snížit celkovou cenu bytů zmenšováním jejich výměr.
Průměrná velikost nabídek v pražských novostavbách dosahuje 64,05 metru čtverečního, což je o 10 metrů méně než před sedmi lety. Společnost Skanska Residential rovněž přistoupila ke zmenšování bytů dispozic 1+kk a 2+kk. Zatímco v roce 2018 nabízela bydlení s podlahovou plochou 33,6-75,3 metru čtverečního, letos se tato nabídka pohybuje v rozmezí 29,5-63,1 metru čtverečního.
Menší byty jsou atraktivní nejen pro investory a mladé lidi, ale jejich žádanost roste také v důsledku zvyšujícího se počtu jedno- a dvoučlenných domácností ve společnosti.
Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze ve druhém čtvrtletí letošního roku poprvé překročila hranici 170 tisíc korun za metr čtvereční. Podobná situace panuje v Brně, kde sice mírně roste nabídka i ceny, prodeje však zpomalují.
Průměrná nabídková cena nových bytů v Brně dosáhla rekordních 140 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco prodejní cena se pohybovala kolem 131 800 korun za metr čtvereční. Z toho je patrné, že lidé preferují nákup nejlevnějších nemovitostí.
Byty dispozic 1+kk a 2+kk tvoří v Brně více než 70 procent všech novostaveb v nabídce i v uskutečněných prodejích. V Praze tyto byty stojí za 72 procenty prodejů, což je nárůst ze 60 procent před sedmi lety.
„Vysoké ceny nemovitostí nutí zájemce přizpůsobit své nároky reálným možnostem,“ komentoval situaci Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.
Ke zmenšování bytů přistupují i provozovatelé moderních komplexů s nájemním bydlením. „Mnoho našich klientů nyní připravuje nájemní bytové domy pouze s mikrobyty ve velikostech 18-25 metrů čtverečních, často v centrálních nebo dobře dostupných lokalitách měst,“ sdělila Zuzana Chudoba, ředitelka společnosti BTR Consulting, která poskytuje poradenství firemním provozovatelům nájemního bydlení.
Tyto komplexy nabízejí kromě zařízených bytů i doplňkové služby, jako jsou úklid, posilovna a společné prostory. Podle BTR Consulting dochází ke zmenšování průměrné výměry nájemních bytů ve všech kategoriích. Nejmenší byty se obsazují rychleji než ty větší, protože jejich celkový pronájem vyjde na nejméně peněz.
Nabídka větších bytů pro rodiny s dětmi naopak pokulhává. Podle společnosti Home Portal odpovídá svou velikostí potřebám vícečlenných domácností pouze 12,6 procenta novostaveb v Praze.
„Na trhu sledujeme i trend zmenšování bytů na úroveň, která už neodpovídá ani potřebám bydlení jednotlivce,“ podotýká Jan Pohorský, mluvčí Skanska Residential.
Někteří developeři, jako například pražský Central Group, odmítají trend zmenšování bytů na úroveň, která neodpovídá ani potřebám jednotlivce. Údaje poradenské společnosti Deloitte ukazují, že takové bydlení vzniká vesměs v rekonstruovaných starších budovách a především v Praze.
Některé jednotky v komplexech mohou mít pouhých 16 metrů čtverečních. Nejmenší byty do 25 metrů čtverečních se však zatím masivně nestaví. V novostavbách v Praze jich za posledních sedm let přibylo méně než tři tucty ročně, s výjimkou letošního roku, kdy jich je v nabídce nadstandardní počet - přes 60.
Minibyty častěji vznikají ve starších domech, které prošly rekonstrukcí. Zmenšování výměry plošně zasáhlo všechny kategorie bytů, včetně těch největších, s výjimkou luxusního bydlení.
Dvoupokojové byty, které dříve měly kolem 60 metrů čtverečních, dnes standardně disponují o deset metrů méně, nebo dokonce jen 45 metry čtverečními. Třípokojové byty se nyní běžně navrhují na 65 metrů čtverečních, což byla dříve velikost lepšího 2+kk.
Garsoniéry se sice nedočkaly tak radikálního zmenšování, ale jestliže dříve měly kolem 35 metrů čtverečních, dnes je běžná velikost spíše okolo 30 metrů. „Efektivní garsonka se dá navrhnout na zhruba 28 metrech čtverečních. Efektivní dispoziční řešení na menší ploše znamená výrazné zlevnění celého bytu,“ konstatuje Mastíková.
Promyšlený návrh a kvalitní provedení nábytku na míru dokáže ušetřit nejen místo, ale i peníze. Například sklopná postel ve stěně uvolní až tři metry čtvereční, které přes den využije na míru navržená pohovka.
Designéři ze studia Kitoko se pokusili najít nové využití pro malé prostory. Jeden z nich, bývalý pokoj pro služku v pařížském domě, přestavěli na obyvatelný apartmán o rozloze pouhých 8 metrů čtverečních.
Tento prostor, který je typickou velikostí panelákové kuchyně, byl maximálně využit: vestavné skříně po celé stěně slouží nejen jako úložné prostory, ale skrývají také výsuvný stůl, knihovnu, bojler na horkou vodu a vstup do koupelny s toaletou, umyvadlem a sprchou. Nahoře ve skříni je skryté lůžko, kam se lze vyšplhat po schůdcích, které zároveň slouží jako police.
Kuchyňský kout disponuje základní výbavou, pracovní deska se sklápí přes dřez pro úsporu místa. Toto řešení je sice extrémní a není pro jedince s klaustrofobií, ale pro studenta nebo pracujícího člověka, který v Paříži přebývá přes týden, může představovat přijatelné řešení.
Na pražském Chodově se nachází další bizarní příklad extrémně nedostupného bydlení v Praze. V rezidenci Skyline Chodov se prodává jednotka o velikosti pouhých 8 m² za 2 049 000 Kč. Tato jednotka postrádá koupelnu, a inzerát nenaznačuje, že by sprchy byly k dispozici ve společných prostorách.
Rezidence sice nabízí sdílené zázemí jako fitness, prádelnu či klubovnu, ale možnost běžné hygieny si musí případný zájemce vyřešit jinak. Inzerát popisuje prostor jako „slunnou místnost s velkým oknem“ o velikosti 5 m², s kuchyní na míru a toaletou.
Podle ekonoma Lukáše Kovandy je tato nabídka odrazem dlouhodobě zanedbané bytové politiky a představuje velmi špatný odkaz posledních 30 let. Největší problém vidí v absenci koupelny, čímž se situace vrací k pavlačovým bytům s jednou společnou koupelnou pro celou pavlač.
Podle jednatele realitní kanceláře Gold Class Reality, Petra Mikeše, jde o dlouhodobě nabízené nebytové jednotky, o které je zájem jak ze strany investorů, tak koncových uživatelů. Cena v čase mírně rostla kvůli převyšující poptávce nad nabídkou. Mikeš připustil, že jednotky nemají sprchu ani vanu, což ale není u nebytových prostor legislativně nutné.
Kovanda považuje navýšení ceny za důsledek celkového růstu cen na trhu. Tato jednotka je podle něj extrémním příkladem současné bytové situace v Praze.
V inzerátu je jednotka označována jako kancelář a nabízí se k pronájmu za 7700 korun měsíčně plus poplatky 2300 korun. Možnost trvalého bydliště a čerpání příspěvku na bydlení však u takového "bytu" odpadá.
Při prodeji, koupi, pronájmu, vyplňování daňového přiznání nebo vyřizování stavebního povolení k rekonstrukci je důležité znát podlahovou plochu a dispozici bytu. Výměra obytné místnosti musí mít plochu nejméně 8 m², v bytech s jednou obytnou místností minimálně 16 m².
Obytná místnost musí mít dostatečné přímé denní osvětlení, přímé větrání a musí být dostatečně vytápěna s možností regulace tepla. Kuchyň, která splňuje tyto podmínky a má plochu nejméně 12 m², je považována za obytnou místnost.
Dispoziční řešení bytu se označuje jako 1+0, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1 atd. První číslo odpovídá počtu obytných místností, druhé označuje samostatnou kuchyň.
Dříve výpočet podlahové plochy bytu upravovalo několik právních předpisů různými postupy. Podle nového občanského zákoníku je součástí každé jednotky byt a spoluvlastnický podíl k nemovitosti. Rozhodujícím údajem pro určení velikosti spoluvlastnického podílu je právě podlahová plocha bytu.
Balkony, lodžie, terasy a atria jsou společnými částmi domu a do podlahové plochy bytu se nezapočítávají.
Kromě celkové podlahové plochy se můžeme setkat také s doplňujícími údaji jako jsou užitná nebo obytná plocha.
Podlahová plocha bytu sama o sobě nevypovídá dostatečně o jeho dispozici. Například byt s podlahovou plochou 70 m² může být dispozičně řešen jako vzdušné 2+kk nebo také jako 3+1 s menšími místnostmi.
tags: #bydleni #na #osmi #metrech #ctverecnich