Řešíte, jak vystěhovat nájemníka, který neplatí nájem nebo jinak porušuje své povinnosti? Poradíme vám, jak nájemníka vystěhovat legálně a bez rizika, že se dostanete do problémů. Právo neposkytuje pronajímateli příliš mnoho volnosti při řešení problémových nájemníků a stanovuje poměrně striktní postup. Pronajímatel může dát nájemci výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů.
Neplacení nájemného je jedním z takových důvodů. Stejně jako je v pracovním právu více chráněn zaměstnanec, je v nájemním právu chráněn nájemce. Například si nelze sjednat jiný výpovědní důvod, než jsou ty vymezené zákonem. Přestože se většinou jedná o zdlouhavý a složitý proces, je vždy potřeba postupovat v souladu s právem.
Mnozí pronajímatelé se domnívají, že mohou nájemníka vystěhovat svépomocí, protože jde přeci o jejich vlastní nemovitost a nájemník již obdržel výpověď. Realita je však jiná. Pronajímatel by se tedy rozhodně neměl snažit vystěhovat nájemníka silou, pomocí odpojení energií, vody, výměny zámků od vstupních dveří či jinými podobnými způsoby.
Ideálním způsobem ukončení nájmu je písemná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem. Strany se mohou dohodnout na všech aspektech ukončení nájmu a vystěhování nájemníka. Tuto možnost lze však samozřejmě využít pouze za předpokladu, že nájemník s ukončením nájmu souhlasí.
V opačném případě přichází v úvahu pouze výpověď. Pronajímatel má přitom ze zákona na výběr pouze z několika výpovědních důvodů. Po doručení výpovědi nájemci začíná běžet výpovědní doba a až teprve jejím uplynutím nájemní vztah definitivně končí.
Za určitých okolností může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu i bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu předal. Okamžitou výpověď může pronajímatel využít jen při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem.
Stejně jako u hrubého porušení není v zákoně přesně stanoveno, o jaké jednání výslovně jde. Nad rámec již zmíněných náležitostí výpovědi z nájmu, stanovuje zákon v tomto případě navíc požadavek vyzvat nájemníka před podáním výpovědi, aby své závadné chování či protiprávní stav v přiměřené době napravil.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z následujících důvodů:
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou i v případě, že:
Pokud nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, například neplatí nájem a náklady na služby po dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt či dům závažným způsobem, nebo užívá neoprávněně byt k jiným než smluveným účelům, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. V takovém případě musí pronajímatel navíc nájemníka předem vyzvat k nápravě.
Aby byla výpověď z nájmu účinná, musí splňovat následující náležitosti:
Standardní výpovědní doba je tříměsíční a začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. V případě okamžité výpovědi musí být byt předán bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Jestliže nájemník odmítá po skončení nájemního vztahu dobrovolně opustit byt, vzniká pro pronajímatele komplikovaná situace. Zásadní však je, aby veškeré kroky spojené s vystěhováním přesto probíhaly v souladu se zákonem. Jinak by se totiž sám pronajímatel mohl dostat do potíží.
Majitel bytu se v žádném případě nesmí pokusit nájemníka vystěhovat silou, odpojením energií, výměnou zámků nebo vstupovat do bytu bez souhlasu nájemníka. Stejně tak není dovoleno svépomocí vyklidit nájemníkovy věci. Takové jednání je nejen nepřípustné, ale může být kvalifikováno i jako trestný čin narušování domovní svobody.
Když se nájemník po řádném ukončení nájemní smlouvy odmítne z bytu dobrovolně vystěhovat, nezbývá pronajímateli nic jiného než se obrátit na soud. Podává se žaloba na vyklizení nemovitosti. V případě, že byl nájem řádně ukončen, měl by soud žalobě vyhovět. Je však třeba počítat s tím, že soudní řízení může trvat delší dobu, zejména když se nájemník snaží průběh soudního řízení zdržovat.
Novela občanského soudního řádu zavádí institut rozkazu k vyklizení, který má za cíl zrychlit vystěhování neplatiče či problémového nájemníka. Pokud jsou splněny zákonné podmínky, nařídí soud v rozkazu k vyklizení žalovanému, aby do 15 dnů od jeho doručení vyklidil byt či dům a uhradil náklady řízení, nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor. Pokud nájemník na rozkaz nezareaguje odporem, může být po právní moci provedeno nucené vyklizení bytu prostřednictvím soudního exekutora.
Završením celého procesu vystěhování je realizace soudního rozhodnutí o vyklizení bytu. Pokud nájemník ani po nabytí právní moci rozsudku byt ve stanovené lhůtě dobrovolně neopustí, musí se pronajímatel obrátit na soudního exekutora. Exekutor nejprve bývalého nájemníka vyzve k dobrovolnému vyklizení a předání bytu. Pokud ten výzvu ignoruje, určí konkrétní datum vystěhování a poté přistoupí k jeho provedení.
Vystěhování problémového nájemce tedy může být složitý, časově náročný a finančně nákladný proces. Optimální proto je snažit se problémům předcházet.
Základem je důkladný výběr nájemníků. Snažte se o nich zjistit co nejvíce, například prostřednictvím internetu či veřejně dostupných rejstříků nebo databází týkajících se dluhů, exekucí, insolvenčních řízení. Vždy je vhodné se s potenciálními zájemci osobně setkat a důkladně si je vyzpovídat.
Dalším zásadním krokem je kvalitně sepsaná nájemní smlouva. Lze jen doporučit obrátit se na advokáta specializujícího se na nájemní právo, který vám sepíše nájemní smlouvu na míru, tak aby vám poskytovala nejvyšší možnou ochranu a současně byla právně bezvadná.
Obvyklým preventivním nástrojem je sjednání jistoty, tedy peněžité kauce, kterou zaplatí nájemník před nastěhováním. Tato částka slouží pronajímateli ke krytí případných škod či dluhů. Současně lze v nájemní smlouvě sjednat smluvní pokutu pro případná porušení povinností. Je však nutné dodržet zákonný limit, kdy celková výše kauce a smluvních pokut nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Rozhodnutím Nejvyššího soudu z roku 2024 se otevřela pronajímatelům možnost využít ke své ochraně notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Notářský zápis může urychlit vystěhování problémového nájemníka, neboť ho lze využít jako exekuční titul.
Zlatým pravidlem zůstává, že je důležité řešit případné problémy s nájemníky včas a aktivně. Ideálním řešením bývá většinou nějaká forma dohody.
Stav nájemního bytu by měli nájemce a pronajímatel řešit ještě před jeho předáním. Pronajmout jako byt lze v současné době jakýkoli prostor, tedy bytový i nebytový, celý dům či pouze jednu místnost nebo například hausbót. Byt je však zapotřebí ve smlouvě popsat takovým způsobem, aby nemohl být zaměněn s jiným.
Jestliže ve smlouvě nebude uvedeno, v jakém stavu má pronajímatel byt nájemci předat, platí podle zákona, že má být ve stavu způsobilém k bydlení. Tím se myslí, že byt má být čistý a zdravotně nezávadný. Jestliže pronajímatel zamýšlí nájemci předat byt v horším stavu, než požaduje zákon, musí se na tom s nájemcem výslovně dohodnout. Součástí takové dohody musí být i ujednání o tom, kdo ponese náklady na opravu tak, aby byt odpovídal zákonem požadovanému stavu způsobilému k bydlení.
Nejčastěji se nájemce a pronajímatel dohodnou tak, že si nájemce náklady takzvaně odbydlí, tedy po určitou dobu platí nájemné ve snížené výši, nebo neplatí nájemné vůbec. Jestliže dohoda není, musí pronajímatel odevzdat nájemci byt ve stavu požadovaném zákonem.
Jestliže stav bytu neodpovídá zákonu či platné dohodě, může nájemce nájem vypovědět, nebo se odmítnout do bytu nastěhovat až do doby, než pronajímatel provede příslušné úpravy. Když se nájemce do bytu i přesto nastěhuje, může po pronajímateli požadovat přiměřenou slevu z nájemného, a to až do odstranění závad.
Právo na slevu nájemce nemá, pokud znal stav bytu již při uzavření smlouvy nebo ho sice neznal, ale měl možnost si jej ověřit. Tedy pokud mu pronajímatel umožnil prohlídku bytu. Nájemce by si měl stav bytu vždy ověřit a nespoléhat se například na fotografie.
Rozdělení oprav a údržby bytu mezi nájemce a pronajímatele řeší speciální nařízení vlády. Podle něho je nájemce povinen provádět v bytě pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Za drobné opravy se konkrétně považují opravy jednotlivých vrchních částí podlah, výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí oken či dveří a jejich součástí, kování a klik, rolet a žaluzií. Dále opravy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, výměny žárovek a uzavíracích ventilů u rozvodů plynu s výjimkou hlavního uzávěru, opravy uzavíracích ventilů na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy indikátorů vytápění a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. Co se týče zařízení pro vytápění, tak se mezi drobné opravy počítají opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.
Mezi běžnou údržbu, k níž je povinen nájemce, patří také udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení obvykle prováděné při užívání bytu, tedy malování, údržba omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i kontroly a revize určitých zařízení.
V praxi se často setkáváme s dotazem na revizi plynového kotle. Drobné jsou i další v nařízení nevyjmenované opravy, pokud náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1000 korun, do ceny opravy se však nezapočítávají náklady na dopravu.
Ohledně péče o byt se však mohou pronajímatel a nájemce dohodnout i odlišně od nařízení. Pokud ovšem dohoda ukládá nájemci více povinností než zmiňované nařízení, nemusí se nájemce dohodou řídit. Postačí, jestliže bude provádět běžnou údržbu a drobné opravy a k ostatním činnostem vyzve pronajímatele. Jestliže by totiž nájemce byl na základě uzavřené dohody povinen provádět více, než mu ukládá právní předpis, znamenalo by to ochuzení na jeho právech.
Vládní nařízení ani jiný právní předpis neřeší veškeré vybavení bytu, například pračku, lednici nebo gauč. Pokud se jedná o starší věci, připadá v úvahu i názor, že pronajímatel tyto použité věci nájemci daroval k užívání, a není tedy povinen věc opravovat či koupit za ni náhradu.
Vady, které se nezahrnují pod běžnou údržbu a drobné opravy, musí nájemce oznámit pronajímateli. Jestliže je potřeba vadu odstranit co nejdříve, jelikož hrozí další poškození (typicky prasklá vodovodní stoupačka), musí nájemce oznámit její výskyt pronajímateli ihned. Ovšem pokud například pronajímatel nebere telefon, musí takovou vadu odstranit nájemce. Vadu, která brání běžnému bydlení (například nefunkční ústřední topení), musí nájemce nahlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Jestliže pronajímatel v přiměřené době vadu neodstraní, může ji na náklady pronajímatele odstranit sám nájemce, nebo může požadovat slevu z nájemného po dobu trvání vady. Může také vypovědět nájem, jestliže pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě.
Naopak jestliže nájemce nebude plnit své povinnosti oznamovat vady jdoucí za pronajímatelem v uvedených lhůtách, nemá právo na slevu z nájemného, ale ani na proplacení nákladů, jestliže sám vadu odstraní. Pokud však vady nevznikly řádným užíváním bytu, ale zaviněním jedné strany, musí je odstranit a uhradit ten, kdo je způsobil.
V zájmu řešení případných závad a předcházení vzniku škod je nájemce povinen předem oznámit pronajímateli svoji plánovanou nepřítomnost v bytě přesahující dva měsíce a zanechat mu kontakt na osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu v případě nezbytné potřeby. Tak tomu bude například při požáru, havárii kanalizace, ale i při údržbě společných částí domu. Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou.
tags: #najemnik #fetuje #a #demoluje #jak #ho