Stanovení tržní ceny zemědělské půdy je komplexní proces, do kterého vstupuje řada faktorů. Porozumění těmto vlivům je klíčové pro vlastníky půdy, kteří chtějí prodat své nemovitosti za odpovídající cenu, a pro kupující, kteří hledají adekvátní investici.
Nejčastější otázka, kterou se ptáte, se týká aktuální tržní ceny zemědělské půdy. V současné době (stav k 1. lednu 2026) se tržní cena zemědělské půdy nejčastěji pohybuje v rozmezí 30-55 Kč/m2. Ve velmi kvalitních lokalitách s nejproduktivnější ornou půdou může tato cena přesáhnout i 55 Kč/m2.
Analýza společnosti Moneta Money Bank, založená na téměř tisícovce kupních smluv financovaných bankovními úvěry, ukázala, že nejdražší zemědělská půda v přepočtu na metr čtvereční byla v loňském roce na Kolínsku, letos pak na Příbramsku a Benešovsku, s mediánem ceny 25 korun za metr čtvereční. Naopak nejlevnější oblastí bylo Valašsko s mediánem kupní ceny 19 korun. Tato analýza se zaměřila na smlouvy, kde byli kupujícími výhradně zemědělské subjekty, s cílem vyloučit spekulativní nákupy.
Na tržní cenu zemědělské půdy má vliv celá řada skutečností:
Vodítkem pro určení bonity (kvality) zemědělské půdy v dané lokalitě mohou být tzv. bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ). Soustava BPEJ představuje hlavní kvalitativní základnu pro diferenciaci půdně klimatických podmínek zemědělsky využívané půdy v České republice. Na trhu s půdou se však dosud uplatňují dva druhy cen:
Je třeba poznamenat, že půda se v současné době prodává za cenu podstatně vyšší, než je její bonita, což platí zejména pro pozemky s velmi nízkou BPEJ. Deformaci bonity pozemku a jeho ceny způsobuje zejména dotační politika EU, která poskytuje poměrně vysoké dotace na špatně úrodnou půdu ve vyšších polohách.
Pachtovní smlouva je jedním z nejdůležitějších parametrů, které mají vliv na tržní cenu půdy. Nevýhodně uzavřená pachtovní smlouva může výrazně snížit cenu pozemků při prodeji. Problematické při prodeji jsou zejména dlouhodobé pachtovní smlouvy (déle než 5 let), bez možnosti výpovědi, s nevýhodným pachtovným, případně s dalšími omezujícími podmínkami, jako je předkupní právo.
Orná půda má ve stejné lokalitě téměř vždy vyšší cenu než trvalé travní porosty (louky, pastviny). Rozdíl v ceně je nejčastěji 20-30%. V některých lokalitách a u konkrétních pozemků však může být tento rozdíl zanedbatelný.
Druh pozemků uvedený v katastru nemovitostí nemusí vždy odpovídat skutečnému využití. Je běžné, že části zemědělských pozemků ve skutečnosti nejsou zemědělsky využívány, nejsou na ně poskytovány dotace a mají také výrazně nižší tržní cenu. Často se jedná o okrajové části pozemků.
Některé lokality jsou pro kupující oblíbenější než jiné, a i při srovnatelné kvalitě půdy může být cena v té oblíbenější vyšší. Může to být dáno atraktivitou lokality, dopravní dostupností do větších měst nebo dalšími vlastnostmi. Zejména v blízkosti Prahy a dalších krajských měst je i cena běžných zemědělských pozemků bez možnosti jakéhokoliv dalšího rozvoje touto blízkostí velkých sídel značně ovlivněna.
Na cenu pozemků má vliv jejich umístění v terénu, vzdálenost od nejbližší obce a přístupové cesty. Pozemek přístupný z hlavní asfaltové silnice za obcí bude mít určitě vyšší cenu než podobný pozemek uprostřed půdního bloku a bez vlastní přístupové cesty.
Pro každého kupujícího jsou zajímavější pozemky pravidelného tvaru a raději větší výměry. Jeden pětihektarový pozemek ve tvaru obdélníku bude mít výrazně vyšší cenu než pět hektarů ve dvaceti drobných "nudličkách".
V lokalitách s vysokou konkurencí mezi kupujícími může být cena i výrazně vyšší, než v obdobných lokalitách s nižší konkurencí. Zvláště je to patrné tam, kde hospodaří převážně jeden zemědělský subjekt a nemá v široké oblasti silného konkurenta.
Zahájení komplexních pozemkových úprav může mít pozitivní vliv na cenu pozemků v dané lokalitě. V rámci pozemkových úprav dochází ke scelení a přesunu pozemků, což může vyvolat vyšší zájem o jejich nákup.
Některé pozemky mohou být z různého důvodu atraktivní pro specifické zájemce, kteří jsou pak ochotni zaplatit za konkrétní pozemky výrazně vyšší cenu. Může jít o situace, kdy jsou pozemky pro kupujícího z nějakého důvodu velmi důležité - například mohou zajišťovat přístup k sousedním pozemkům, nebo mohou být důležité pro další směnu.
Ceny zemědělské půdy v posledních letech strmě rostou. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků rostla v roce 2018 nejpomaleji za posledních 14 let, po předchozích několika letech dvouciferného růstu tak přišla stagnace. V prvním pololetí roku 2019 sice rekordní růst nebyl zopakován, přesto cena za hektar prolomila novou rekordní hranici. V druhé polovině roku 2019 se očekávalo další zpomalení, někteří odborníci však již hovořili o nafukování investiční bubliny. Cena půdy roste již deset let průměrně o 9,25 % ročně.
Společnost FARMY.CZ již od roku 2004 pomáhá vlastníkům při prodeji zemědělských nemovitostí za tržní ceny. V reakci na opakované oslovování vlastníků půdy nabídkami, které často neodpovídají tržní realitě a jsou pro ně nevýhodné, připravila projekt CENOVÁ MAPA TRŽNÍCH CEN ZEMĚDĚLSKÉ PŮDY. Tato online aplikace umožňuje vlastníkům jednoduchým způsobem zjistit pravděpodobnou tržní cenu půdy v jejich lokalitě. Tržní cenu lze dosáhnout na trhu při profesionální prezentaci nabídky a přiměřeném čase na realizaci obchodu. Pokud je prodej realizován v krátkém čase nebo je o prodeji jednáno jen s několika málo zájemci, možnost dosažení skutečné tržní ceny je výrazně nižší.
Cenová mapa půdy, která je dostupná na cenova-mapa-pudy.cz, se za více než 4 roky provozu stala vyhledávanou stránkou nejen pro vlastníky zemědělské půdy, ale i pro investory, znalce a banky. Aplikace v maximální možné míře odráží obecnou úroveň tržních cen v jednotlivých katastrálních územích. O kvalitě dat svědčí i opakované pokusy o vykradení databáze automatickým dolováním dat, což vedlo k omezení dosud zcela volného přístupu.
tags: #cenova #mapa #zemedelske #pudy