V každém společenství vlastníků jednotek (SVJ) může nastat situace, kdy se nenajdou zájemci o členství ve statutárním orgánu, tedy ve výboru společenství. Občanský zákoník předpokládá, že společenství vlastníků budou řízena přímo jejich členy, tedy některými z vlastníků jednotek. Pokud však nastane problém s obsazením statutárního orgánu, může to pro SVJ znamenat vážné komplikace.
Pokud se vlastníci jednotek nejsou schopni shodnout na obsazení výboru, případně se nenajdou dobrovolníci ochotní tuto funkci vykonávat, dostává se SVJ do problematické situace. V takovém případě nemá společenství oficiální zástupce, který by mohl za SVJ právně jednat, podepisovat smlouvy nebo provádět jiné úkony.
Existuje několik možností, jak tuto situaci řešit:
V situaci, kdy SVJ nemá obsazen statutární orgán a hrozí mu z toho důvodu újma, a současně se vlastníci jednotek nejsou schopni shodnout ani na využití služeb profesionálního předsedy, může nastoupit právní institut tzv. opatrovníka.
Opatrovník společenství vlastníků je v takovém případě ustanoven soudem. Může jím být vlastník jednotky, ale i třetí osoba zvenčí, například advokát. Hlavním cílem opatrovníka je dovést SVJ do stavu, kdy si opět zvolí svůj statutární orgán. Jedná se tedy o institut dočasný, nikoliv o náhradu předsedy SVJ. Jeho úkolem je primárně ochrana práv společenství vlastníků.
Je důležité si uvědomit, že ustanovení advokáta jako opatrovníka je funkcí úplatnou. Advokát má právo na odměnu, kterou hradí SVJ. K tomu je nutné připočítat i soudní poplatky spojené se samotným ustanovením opatrovníka. Proto je tato varianta považována za nejhorší možnou.
Činnost SVJ je po dobu opatrovnictví značně omezena. Opatrovník je jmenován do doby, než dojde ke zvolení řádného statutárního orgánu, a nemůže být členy SVJ odvolán. Jeho činnost je zaměřena na obnovení fungování řádného statutárního orgánu, a proto vyvíjí tlak na společenství, aby se situace vyřešila.
Členové výboru SVJ mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. To znamená, že musí svou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Pokud tuto povinnost zanedbají, mohou se stát terčem žalob.
Mezi nejčastější pochybení členů výboru, která mohou vést k právním problémům, patří:
V případě, že výbor porušuje povinnosti, které mu ukládají stanovy nebo zákon, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou podáním žaloby.
Spory se často týkají finančně náročných záležitostí, jako jsou rekonstrukce, ale také dodržování domovního řádu, hrazení příspěvků do fondu oprav, znění stanov nebo vymáhání pohledávek. V případě, že shromáždění přijme usnesení, které je v rozporu se zákonem (např. nebylo řádně vymezeno v pozvánce), a výbor na základě tohoto usnesení začne jednat, může následovat žaloba na náhradu škody, která SVJ vznikla.
Je důležité, aby členové výboru jednali profesionálně, efektivně a v zájmu SVJ. Nemusí být odborníkem ve všech oblastech, ale je nezbytné, aby si byl vědom důležitosti úkolů a snažil se získávat relevantní informace od odborníků.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba upravená občanským zákoníkem (§ 1194-1216). Je založeno za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Statutárním orgánem společenství vlastníků je výbor, ledaže stanovy určí, že je jím předseda.
Výbor má řadu povinností, mezi které patří:
Porušení těchto povinností může vést k odpovědnosti členů výboru.
Dalším úskalím, na které musí výbor pamatovat, je situace, kdy je na vlastníka jednotky podána exekuce nebo insolvenční řízení. V takovém případě je nezbytné sledovat příslušné rejstříky a včas přihlásit pohledávky SVJ do řízení. Pokud by se SVJ nepřihlásilo, nemuselo by být uspokojeno z výtěžku dražby nebo by přišlo o možnost uspokojení pohledávky.
Proaktivní přístup a včasné právní kroky ze strany výboru jsou klíčové pro ochranu finančních zájmů SVJ.
Zápisy ve veřejném rejstříku mají deklaratorní charakter. Funkce členů výboru zaniká dnem odvolání nebo dnem určeným shromážděním. Je důležité, aby zápisy v rejstříku odpovídaly skutečnosti, jinak hrozí SVJ pokuty. Zejména je nutné zapsat způsob jednání výboru, počet členů orgánů a kontrolní komisi (pokud je zřízena).
tags: #co #hrozi #kdyz #svj #nezvoli #vybor