Pronájem nemovitosti může být výhodným způsobem, jak zhodnotit majetek a zajistit si stabilní příjem. Úspěšný pronájem však zahrnuje více než jen zveřejnění inzerátu. Vyžaduje pečlivé nacenění, atraktivní prezentaci, důkladné prověření potenciálního nájemníka a kvalitní právní dokumentaci.
Prvním krokem je zhodnocení nemovitosti a stanovení tržního nájemného. Důležitými faktory jsou lokalita, stav bytu, jeho dispozice, vybavení a výše poplatků za služby. Vše začíná u nemovitosti, kterou pronajímáte. Ideální je vybrat investiční byt, který umožní maximální výnos. Z bytu ve špatné lokalitě totiž bezpracnou rentu neuděláte. Jestli vlastníte starší dům, spočítejte si, jestli přinese větší zisk pronájem nebo prodej.
Jaké nemovitosti na pronájem bývají nejvíc problematické? Nájemníci se těžko shánějí do starších domů na vesnici. Pokud nejde o skutečně atraktivní lokalitu, vyplatí se spíš prodej domu a následná koupě investičního bytu ve městě. Zkomplikovat se může i pronájem družstevního bytu, kde potřebujete vždy souhlas družstva.
První otázka vždycky zní: kolik se dá na pronájmu vydělat? Nájemné se musí určit podle situace na trhu. Někteří majitelé se více ohlížejí na své náklady, jako je výše splátky hypotéky nebo nutná rekonstrukce. To však nesmí být rozhodující. Je třeba uvažovat tržně: Kolik zájemci budou ochotní zaplatit? Důležitý je stav bytu, dispozice a velikost, ale také lokalita a aktuální stav nabídky a poptávky v konkrétní lokalitě.
První kroky majitele bytu k pronájmu tedy jistě povedou na realitní servery, kde najdeme podobné byty v okolí a hned uvidíme, za kolik se nabízejí. Bohužel na realitních serverech nikdy nevidíme, jaký je o byty zájem a nedozvíme se, za kolik se nakonec pronajaly nebo jestli nezůstaly prázdné. Proto se vyplatí požádat o tržní odhad nájemného raději makléře.
Když je výše nájemného správně nastavená, pronajme se byt do 14 dnů, maximálně do měsíce. Tržní nájemné je třeba porovnat s reálnými náklady, abyste věděli, jakého výnosu můžete dosáhnout. Příklady výpočtů najdete v našem článku Jak určit tržní nájemné, kde se taky dozvíte, jaké položky spadají do nájemného a jaké tam nepatří.
Každý majitel potřebuje sledovat aktuální vývoj na trhu s pronájmy. Dobrá zpráva pro majitele je, že ceny pronájmů v roce 2024 rostou ve všech krajích České republiky. A tento trend bude zřejmě pokračovat i v následujících letech, protože vlastní bydlení je těžko dostupné. Zejména majitelé bytů ve větších městech se mohou těšit na to, že jejich zisk z pronájmu stále poroste. Aktuální trendy mapujeme v článku Ceny nájmů 2024, kde uvidíte, jaké je průměrné nájemné za metr čtvereční v Praze, Brně a dalších městech.
A co můžete dělat, když zjistíte, že nájemné ve vašem bytě už neodpovídá aktuální tržní ceně? Jak můžete nájemné navýšit? Nejčastěji se navyšuje ve chvíli, kdy končí nájemní smlouva na dobu určitou a uzavírá se nová. Ale jednou za rok může majitel navrhnout zvýšení nájmu také u smluv na dobu neurčitou, maximálně však o 20 %. Další možností je tzv. inflační doložka v nájemní smlouvě, se kterou můžete také zdražit nájem každý rok o cca 2-4 %, je-li ekonomika stabilní.
Ještě než začnete do své investiční nemovitosti shánět nájemníka, popřemýšlejte, zda je byt na pronájem připraven. Nemusíte se bát, často stačí pouze drobné úpravy a pár vylepšení. Nemusíte provádět nákladné opravy a rekonstrukce, ale dobře vypadá, pokud je byt vymalovaný, má funkční koupelnu i kuchyň a celkově působí čistě. Těžkou hlavu si nemusíte dělat ani s vybavením nábytkem. Ten si totiž nájemníci rádi pořizují sami dle svého vkusu. Z hlediska údržby je lepší omyvatelná podlaha (lino, marmoleum, plovoucí podlaha, vinyl) než koberec, který se těžko udržuje, a jsou na něm patrné známky opotřebení.
Stanovení adekvátního měsíčního nájemného z velké míry rozhoduje o tom, jestli a jak rychle seženete nájemníky. Zároveň se jistě nechcete připravit o peníze a svůj byt pronajímat pod cenou.
Přibližná výše nájemného se dá určit svépomocí. Můžete si spočítat průměrný nájem z obdobných nemovitostí v okolí, a pak jít mírně pod tuto úroveň, aby se byt rychleji pronajal. Pustíte-li se do naceňování na vlastní pěst, je potřeba zohlednit mnoho faktorů. Především pak aktuální dynamiku na trhu, lokalitu, výměru a dispozici bytu, jeho stav a vybavenost, zda k bytu náleží i garáž, sklep, výtah, balkon a podobně. Dále také období roku, ve kterém je byt obsazován a objem nabídky a poptávky ve vaší oblasti.
Nacenění svého nájmu svěříte do rukou odborníků. Vždy se vyplatí využít služeb odborníků, kteří mají k dispozici aktuální tržní data a optimální cenu nájmu dokáží určit s jistotou přesně. Pokud nechcete strávit hodiny porovnáváním cen na inzertních portálech, rádi vám pomůžeme pronájem zdarma optimálně nacenit.
Jistota (kauce) vám může usnadnit život, pokud nájemník přestane platit, byt poničí nebo se ukáže, že má nedoplatek na energiích. Právě před těmito riziky vás má kauce chránit. Proces určení ideální výše jistoty (kauce) je o dost jednodušší než stanovení nájmu.
Občanský zákoník omezuje maximální výši jistoty na trojnásobek nájmu. Nejčastěji tak pronajímatelé vybírají jistotu ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů včetně zálohových poplatků. Je to kompromis mezi tím, aby měl pronajímatel pokrytá určitá rizika a zároveň neodradil velkou část zájemců vysokou kaucí.
Dobrý nájemník platí včas, nevolá moc často a stará se o byt jako o vlastní. Ale kde takového sehnat? Pronájem bytu je třeba nabízet na hlavních realitních serverech: nejvíce navštěvované jsou u nás sReality.cz nebo reality.iDnes.cz. Zvolit můžete pronájem bytu bez realitky nebo s realitkou. Provizi RK ovšem platí při pronájmu téměř vždy nájemníci, majitel tedy na pronájmu s realitní kanceláří vždy vydělá.
Když bude inzerce úspěšná, budete mít na výběr. Zamyslete se předem, jakého nájemníka chcete. Můžou to být singles, mladý pár, rodina, senioři nebo studenti. Každý má své výhody i nevýhody, jak píšeme v článku Jak najít vhodného nájemníka. A na co se ptát, když přijde zájemce na prohlídku? Ptejte se na zaměstnání a příjmy, ale i šířeji na finanční a sociální situaci. Zajímejte se, proč se stěhují (nedostali výpověď z nájmu?). Můžete si vyžádat i reference od předchozích pronajímatelů.
Abyste předešli případným problémům s novými nájemníky, je dobré je předem poznat a prověřit. Nebojte se zeptat na to, zda a kde konkrétní zájemce studuje či pracuje, kolika osobami bude budoucí domácnost tvořená a zda jsou mezi nimi i kuřáci nebo osoby s domácími mazlíčky. Vhodný nájemník by neměl mít problém sdělit plánovanou délku pobytu ani bližší informace o předchozím bydlení, stejně jako poskytnout reference od posledního pronajímatele. Měl by vám na požádání také umožnit nahlédnutí do své pracovní smlouvy.
I přes dobrý pocit z osobního seznámení nikdy s jistotou nevíte, koho si do bytu stěhujete. Proto doporučujeme kandidáty opravdu pořádně “proklepnout”. Můžete je najít na sociálních sítích, ale především v oficiálních databázích:
V Ideálním nájemci všechny zájemce důkladně prověřujeme naším vlastním nástrojem na prověření rizikovosti osob, abychom si byli jistí, kým byt obsazujeme.
Pronájem nemovitosti je potřeba uvést v daňovém přiznání, protože se na něj vztahuje daň z příjmu. Ta bude ve výši 15 % nebo 23 %, což záleží na celkovém příjmu, protože v Česku máme tzv. progresivní zdanění. V článku Daň z pronájmu nemovitosti se dozvíte, jak si daň z pronájmu spočítat, jaké výdaje si odečíst a který daňový režim je nejvýhodnější.
Mnozí pronajímatelé se ptají, jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně z pronájmu. Výše daně se dá přitom zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje na pronájem. Do daňově uznatelných výdajů u pronájmu si můžete započítat třeba i náklady na automobil, pořizovací cenu nemovitosti můžou pokrýt odpisy. Do příjmu zase počítejte jen čisté nájemné, nepatří tam zálohy na služby, i když je nájemce hradí na váš účet.
Jak sepsat nájemní smlouvu, to by neměla být otázka pro internetový vyhledávač. Nájemní smlouvu má vždycky psát právník, proto máme v Maximě vlastní právní oddělení. Na druhou stranu, nikdo by neměl podepisovat nic, co si sám nepřečetl a nezkontroloval, proto pro vás náš právník připravil rady Jak si zkontrolovat nájemní smlouvu.
Jsou dva hlavní druhy smluv: Nájemní smlouva na dobu určitou a na dobu neurčitou a rozdíl rozhodně není jen v době trvání. Jde zejména o to, jak snadno se můžete s nájemníky rozloučit. U smlouvy na dobu určitou je snadné vyměnit nájemníka i zvednout nájemné. U smlouvy na dobu neurčitou naopak může být s obojím problém.
Do nájemní smlouvy se uvádí také dohoda o vratné kauci, nebo tzv. jistotě, ze které si majitel nemovitosti může hradit případnou škodu na bytě, nebo pokrýt nezaplacený nájem. Kauce může být až do výše tří měsíčních nájmů, ale obvykle je to spíš jeden, maximálně dva nájmy. Jako pojistku můžete do smlouvy přidat i smluvní pokuty.
Kromě způsobu pronajímání je potřeba se rozhodnout, zda chcete byt pronajímat dlouhodobě, nebo krátkodobě. Krátkodobý pronájem bytu - slouží především jako ubytování pro turisty nebo pro zaměstnance na služebních cestách. Vzhledem k tomu, že byt neslouží k uspokojení bytových potřeb, můžete si za pronájem říci více peněz. Lidé tu zůstávají jen několik dní, a tak jim nevadí vyšší cenu zaplatit. Musíte však počítat s tím, že část roku může být byt neobydlený a že příjem z krátkodobého pronájmu není stabilní.
Dlouhodobý pronájem bytu - jde o stabilní příjem s minimální časovou i finanční investicí. Přestože je nájemné nižší než v případě krátkodobého pronájmu, je pravidelné. Byt navíc nemusí být kompletně vybavený. Při stanovení délky pronájmu je lepší zvolit dlouhodobý než krátkodobý pronájem. Také se snažte si udržet bezproblémové nájemníky, protože takoví se nehledají snadno. Ideální je smlouvu uzavřít na dobu určitou, kterou můžete v případě oboustranné spokojenosti dále prodlužovat. Jestliže si chcete udržet slušné a ideální nájemníky, můžete jim poskytnout slevu na nájemném a motivovat je tak k setrvání. Ani ideální nájemce není povinen pronajímatele informovat o tom, jak dlouho bude chtít v bytě žít, ale musí dodržet nájemní smlouvu. Smlouva na dobu určitou má výpovědní dobu 3 měsíce. Smlouva na neurčito se vypovídá velice obtížně a nájemce je podstatně více chráněn na úkor pronajímatele podle ustanovení občanského zákoníku. V případě, že byste chtěli vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, potřebujete k tomu povolení soudu.
Předání bytu je klíčový moment. Použijte podrobný předávací protokol se stavy měřidel a fotodokumentací. Předávací protokol slouží k zaznamenání stavu bytu a vybavení při předání bytu a při ukončení nájmu. V praxi pomáhá doložit, jak vypadala nemovitost při podpisu nájemní smlouvy, a zda jsou případné škody nad rámec běžného užívání bytu. Dát pozor při pronájmu bytu znamená trvat na protokolu s fotodokumentací a stavy měřidel. Předávací protokol je písemný záznam, který při uzavření smlouvy popisuje stav bytu, podlahové plochy bytu, bytu a vybavení, včetně opotřebení a drobné vady. Smlouva má obsahovat odkaz na protokol a podmínit dokončení předání jeho sepsáním. Protokol chrání kauce tím, že vymezuje, co je běžné opotřebení a co škoda. Umožňuje férově řešit opravy, drobné opravy i větší opravy a je důkazem při sporech o výši nájemného či zadržení jistoty.
Správný předávací protokol by měl obsahovat klíčové informace o nemovitosti a průběhu předání. Dále zaznamenejte čistotu a případné vady. Připojte fotografie, stavy měřidel a popis funkčnosti. Ustanovení může určit, kdo hradí které opravy a jak se nahlásí závady po předání. V protokolu uveďte i pravidla pro ukončení nájmu a kontrolu při vrácení.
Pronájem bytu na vlastní pěst není žádný med. Na první pohled se může pronajímání bytu zdát jako bezstarostná investice. Na internet pověsíte inzerát, obratem najdete nájemníka, ten v bytě spokojeně bydlí dlouhá léta a stará se o něj jako o vlastní. Ačkoliv je tohle sen každého pronajímatele, realita je obvykle velmi odlišná.
Občanský zákoník nájemníky chrání do té míry, že může být velmi obtížné vystěhovat neplatiče. Proto se vyplatí pravidelná kontrola úhrady nájemného. Když nájemci poprvé neuhradí nájem včas, okamžitě jim napište nebo zavolejte. Vyjasněte si, proč nájem neuhradili. Přišli o práci? Dostali se do dluhů? Zajímejte se, kdy a jak plánují své problémy řešit a zkuste jim případně pomoct (například si můžou požádat o příspěvek na bydlení). Bývá to snadnější a rychlejší, než je vystěhovat.
Pokud dluh dosáhne tří měsíčních nájmů, máte právo neplatiče vystěhovat a přistoupit k tzv. okamžité výpovědi, kdy nájem končí ihned. Přesný postup, jak dát nájemníkovi výpověď, aby to bylo co nejefektivnější a podle práva, uvádíme v článku Co dělat, když nájemník neplatí. Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dluhu. Pokud se nájemníci odmítali odstěhovat a zůstali déle v bytě, můžete žádat nájemné i za tyto měsíce navíc.
Různorodé požadavky od nájemníků se objevují v průměru každý měsíc. V roce 2024 se také zvýšily náklady na opravy, které vychází na cca 3 564 Kč za rok. Kromě financí vás pronájem stojí i čas - právě ten bývá tou největší investicí. Časté jsou navíc i spory o to, kdo má co řešit. Dobře nastavená nájemní smlouva a předávací protokol vám může ušetřit spoustu nervů i peněz.
Údržbu bytu lze rozdělit na běžnou údržbu a větší opravy. V zásadě platí, že vy jako nájemce máte na starosti běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a hradit větší opravy bytu. Vyplývá to z § 2257 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Co to v praxi znamená? Vy byste se měli postarat například o pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, výměnu žárovek, či opravy dveří či oken, a další opravy, které nepřesáhnou částku 1.000 Kč.
Pokud se stane, že jako nájemce v bytě něco rozbiješ, je potřeba o tom informovat pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Rozbitou věc či poškozenou část bytu si také vyfoť. V případě poškození bytu (ať už způsobeného omylem, či úmyslně) budete mít jako nájemce povinnost nahradit pronajímateli škodu. Pokud jste na začátku nájmu složil kauci (jistotu), může ji pronajímatel na náhradu škody použít. Pokud by výše škody byla vyšší než složená kauce, bude třeba zbývající částku doplatit. Stejně tak je možné škodu uhradit z pojištění nájemce, máš-li nějaké pojištění odpovědnosti sjednané.
Při pronájmu bytu se nevyhnete některým nezbytným dokumentům. Jedná se především o nájemní smlouvu, předávací protokol a pojištění. Tyto vzory nejsou často aktualizované a mohou obsahovat i protiprávní ustanovení. V nájemní smlouvě nezapomeňte uvést také četnost kontrol nájemního bytu. Obvykle se doporučuje byt k pronájmu navštěvovat 4krát do roka. Během kontrolní návštěvy se zajímejte nejen o to, co nájemníka trápí, ale zkontrolujte také stav bytu. Drobné opravy a běžná údržba bytu jde za nájemníkem. Zkontrolujte i stavy měřidel, a to i v případě, že jsou energie přepsané na nájemníka. Pojištění domácnosti sjednává nájemník. Nájemník rovněž sjednává pojištění odpovědnosti. Pojištění uplatní tehdy, když v bytě způsobí škodu třetí straně (například vytopí sousedy).
Češi jsou milovníci domácích mazlíčků. Se zvířetem žije takřka 60 % českých domácností a jejich počet trvale stoupá. Jako pronajímatel nemáte právo mazlíčka v bytě zakázat, ale nájemci však můžou chovat zvíře jen pod podmínkou, že nepůsobí nepřiměřené obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu. Mezi nejčastěji chovaná domácí zvířata patří psi (37 %) a kočky (23 %), na třetím místě jsou s velkým odstupem rybičky (9 %), papoušci, kanárci či jiné ptactvo (7 %), králíčci (6 %) a malí hlodavci (4 %). Další rady na toto téma najdete v článku Hledám nájem, zn.
Když už mluvíme o zisku z pronájmu, musíme zmínit i daně. Pronájem nemovitosti je potřeba uvést v daňovém přiznání, protože se na něj vztahuje daň z příjmu. Ta bude ve výši 15 % nebo 23 %, což záleží na celkovém příjmu, protože v Česku máme tzv. progresivní zdanění. V článku Daň z pronájmu nemovitosti se dozvíte, jak si daň z pronájmu spočítat, jaké výdaje si odečíst a který daňový režim je nejvýhodnější.
Mnozí pronajímatelé se ptají, jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně z pronájmu. Výše daně se dá přitom zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje na pronájem. Do daňově uznatelných výdajů u pronájmu si můžete započítat třeba i náklady na automobil, pořizovací cenu nemovitosti můžou pokrýt odpisy. Do příjmu zase počítejte jen čisté nájemné, nepatří tam zálohy na služby, i když je nájemce hradí na váš účet.
tags: #co #potrebuji #k #pronajmu #bytu