Odchod blízké osoby, se kterou sdílíme vlastnictví nemovitosti, je vždy smutnou a složitou situací. Ať už se jedná o pozůstalou rodinu zesnulého nebo o nájemníka, ten, kdo v nemovitosti nadále bydlí, potřebuje v první řadě zajistit dodávky energií a jejich pravidelné placení.
V některých případech může mít pozůstalý spoluvlastník přehled o tom, co, kam a kdy se platí, a dodávky energií mohou být registrovány i na něj. Častěji se však stává, že jediný, kdo měl podrobné informace o těchto pravidelných platbách, byl zesnulý.
V takovém případě je nezbytné co nejdříve zmapovat veškeré platby spojené s nemovitostí. Mezi ně patří:
Pokud nelze dohledat žádné související dokumenty, jako jsou smlouvy, faktury, výpočetní listy nebo výpisy z účtu, je nutné dodavatele zjistit jinými způsoby. U vody a kanalizace je dodavatel služeb pro danou lokalitu určený - lze se na něj informovat u vedení SVJ (v případě bytu) nebo na místním obecním úřadě (u domu). U elektřiny a plynu je situace složitější, jelikož dodavatelé mohou působit na různých místech. Známe-li alespoň číslo odběrného místa (tzv. kód EAN nebo EIC), lze se obrátit přímo na Energetický regulační úřad, který jméno dodavatele sdělí.
S dodavateli energií je ideální komunikovat ještě před oficiálním vyřešením dědictví, které může trvat měsíce i déle, a zajistit tak plynulost plateb. S úhradou složenek obvykle nebývá problém; někdy stačí domluvit alternativní doručování, aby se nehromadily v poštovní schránce zesnulého, kterou nikdo nevybírá. Pokud platby odcházejí z účtu zesnulého, trvalé příkazy a inkasa běží dál.
Úplně okamžitá změna není možná - je nutné počkat minimálně na úmrtní list. Poté je třeba určit, na koho energie převést, což je nejčastěji pozůstalý spoluvlastník. V případě jakýchkoli zádrhelů nebo nejasností je vhodné kontaktovat příslušného dodavatele a probrat konkrétní okolnosti.
Oficiální informování smluvních partnerů, jako jsou banky poskytující hypotéku, pojišťovny, dodavatelé energií a SVJ, či žádosti o změnu smluv, lze realizovat až po obdržení úmrtního listu. Tento dokument vydává obecní nebo městský úřad příslušný pro matriku. Jeho vydání obvykle trvá 2 až 3 týdny od úmrtí, i když úřad má ze zákona lhůtu 30 dnů (v složitějších případech až 60 dnů).
Jakmile je úmrtní list vydán, lze obvykle očekávat pozvánku na první jednání s notářem, který řeší celé dědictví. Notář nejprve zmapuje veškerý majetek a dluhy zesnulého. V rámci tohoto procesu obesílá relevantní úřady a instituce, jako jsou matrika, katastr nemovitostí, obchodní rejstřík, registr vozidel, soudy, registr exekucí, banky a pojišťovny, a zjistí okruh dědiců.
V případě, že nemovitost byla ve společném jmění manželů (SJM), pozůstalý manžel nebo manželka již vlastní polovinu a předmětem dědictví je pouze zbylá polovina. Tato část se pak rozdělí mezi dědice první dědické třídy (děti a manžel/manželka). Například pokud pozůstalý manžel a dvě děti dědí polovinu nemovitosti po zesnulém, každý z nich získá třetinu z této poloviny. Pozůstalý manžel tak ve výsledku drží svou původní polovinu plus šestinu nemovitosti, každé dítě pak získá šestinu.
Majetek do doby ukončení dědického řízení mohou spravovat budoucí dědicové a stávající spoluvlastník. Pokud panuje shoda na provedení opravy či rekonstrukce, není nutné čekat na konec dědického řízení. Uhrazené náklady pak notář zahrne do tzv. pasiv dědictví (dluhů, které je třeba vypořádat).
V případě neshody mezi dědici a stávajícím spoluvlastníkem je do skončení dědictví možné iniciativně řešit pouze nezbytné opravy, které zabrání havarijnímu stavu.
Pokud byla nemovitost financována hypotečním úvěrem, je po obdržení úmrtního listu vhodné informovat banku a projednat další postup. Často je při uzavírání hypoteční smlouvy sjednána i životní pojistka, která by mohla úvěr pokrýt. Je však nezbytné hradit splátky hypotéky i po dobu, než se vyřeší dědictví a případná pojistka. Pokud jsou splátky hrazeny trvalým příkazem, mohou pokračovat až do vyčerpání zůstatku na účtu.
Sjednaná pojistka se smrtí nezrušuje a platí dále, i když ji sjednal zesnulý. Je však nutné ji hradit, aby nezanikla a domácnost nezůstala nepojištěna.
Po ukončení dědického řízení notář vydá konečné rozhodnutí. Za svou činnost účtuje poplatek, jehož výše se odvíjí od hodnoty dědictví. Samotné nabytí dědictví je od daně osvobozeno.
Je však třeba pamatovat na daň z nemovitosti, která se hradí jednou ročně a činí stokoruny až jednotky tisíc. Daňové přiznání se podává pouze jednou, a to do konce ledna následujícího kalendářního roku po ukončení dědictví a zápisu vlastnictví k nemovitosti do katastru nemovitostí.
V případě, že pasiva dědictví (dluhy a závazky) převyšují aktiva (majetek), může dědic dědictví buď celé odmítnout, nebo požádat notáře o tzv. soupis pozůstalosti. Tento soupis zajišťuje, že za přijaté dluhy ručí pouze do výše zděděného majetku, nikoli vlastním majetkem.
Pokud existuje podezření na předlužení dědictví (např. vysoké úvěry, hypotéky s narostlými penálemi, exekuce), doporučuje se konzultace s advokátem, aby byly včas projednány další kroky a nepropásly se důležité lhůty.
Podle rozsudku Finančního soudu Dolního Saska ze dne 13. března 2024 (spis. zn.: 3 K 154/23) může být rodinný dům děděn bez daně, pokud jsou splněny určité podmínky. Zůstavitel musel rodinný dům sám obývat až do doby dědictví (pokud tomu nebránily zásadní důvody, např. zdravotní problémy). Dědic pak musí rodinný dům neprodleně, obvykle do 6 měsíců od vzniku dědictví, sám využívat pro bydlení a obývat jej alespoň 10 let.
V daném případě soud rozhodl, že finanční úřad správně neudělil osvobození od dědické daně pro byt, který syn využíval jako nájemník, ačkoli se jednalo o dva téměř identické byty ve stejném domě. Podmínkou pro osvobození je, že zůstavitel rodinný dům obýval a dědic jej po nabytí začal sám užívat pro vlastní bytové účely. Pouhé určení k vlastnímu užívání nestačí.
Vlastnictví nemovitosti s sebou nese řadu otázek, i při vstupu do manželství. Pokud manželé žijí v nemovitosti, která je výhradním vlastnictvím pouze jednoho z nich, druhý manžel získává právo bydlení okamžikem uzavření manželství.
Dalším institutem chránícím práva nevlastnícího manžela je rodinná domácnost. Pokud manželé žijí společně, jejich obydlí se považuje za rodinnou domácnost, a vlastník nemovitosti je výrazně omezen při nakládání s nemovitostí. Nesmí bez písemného souhlasu druhého manžela nemovitost zcizit nebo zatížit právem neslučitelným s bydlením manželů, pokud nezajistí druhému manželovi adekvátní náhradní bydlení.
Po smrti vlastníka nemovitosti, kde se nacházela rodinná domácnost, právo bydlení druhému manželovi zaniká, pokud na něj nepřešlo vlastnictví nemovitosti nebo její části (např. dědictvím).
V případě spoluvlastnictví nemovitosti (např. pokud ji manželé koupili před uzavřením manželství jako partneři) má každý z nich svůj podíl. I zde však platí ochrana rodinné domácnosti, která může omezit možnost prodeje spoluvlastnického podílu bez souhlasu druhého manžela.
Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), práva a povinnosti k ní mají oba manželé společně a nerozdílně. I když kupní smlouvu podepíše jen jeden z nich, nemovitost spadá do SJM. Oba mají právo v nemovitosti bydlet a musí jednat společně nebo jeden s druhým souhlasem.
U družstevního bydlení nejste vlastníky bytu jako takového, ale vlastníte pouze družstevní podíl, který představuje účast v bytovém družstvu. V případě dědictví družstevního podílu platí specifická pravidla.
Pokud se družstevní podíl nacházel ve společném jmění manželů, neprojednává se v dědickém řízení a pozůstalý manžel se automaticky stává výlučným členem bytového družstva s právem bydlení. Pokud byl družstevní podíl ve výlučném vlastnictví zemřelého, pak se v dědickém řízení obvykle projednává. Později, po smrti druhého z manželů, se členský podíl stane předmětem dědického řízení.
V případě, že je více dědiců družstevního podílu, zpravidla se zapisuje pouze jeden vlastník. Bytová družstva často omezují spoluvlastnictví družstevního podílu, s výjimkou manželů. V takové situaci má přednost dohoda mezi dědici.
Pokud se dědici nedohodnou na tom, kdo se stane výlučným vlastníkem družstevního podílu a ostatní nevypořádá, je nutné situaci řešit žalobou u soudu.
Kvalitně sepsaná závěť může předejít sporům o dědictví a zajistit, že poslední vůle zůstavitele bude respektována. Závěť může být sepsána pouze ohledně konkrétní nemovitosti nebo družstevního podílu, ale je třeba pamatovat na existenci tzv. neopomenutelných dědiců, kteří mají vždy nárok na určitý podíl majetku.
tags: #dedictvi #a #bydleni #ve #stejnem #dome