Jako společnost s ručením omezeným, plátce DPH a podnikající ve stavebnictví, se často setkáváte s otázkami týkajícími se daně z přidané hodnoty u nemovitostí, zejména u pozemků. Pochopení správného daňového režimu je klíčové pro minimalizaci finančních rizik a zajištění souladu s legislativou.
V případě, že jsou přípojky elektřiny a vody zřízeny v rámci ekonomické činnosti směřující k následnému zdanitelnému prodeji pozemku, má plátce DPH nárok na odpočet daně z přijatých plnění. Toto platí i pro plnění pořízená v režimu přenesení daňové povinnosti (PDP).
Za přípojku elektřiny a vody se v kontextu DPH aplikuje standardní sazba daně. V případě, že jste plátcem DPH a tato plnění souvisejí s vaší ekonomickou činností, která směřuje k prodeji pozemku jako stavebního, máte nárok na odpočet DPH z těchto faktur.
Pokud se pozemek povede prodat jako samostatná nemovitost, jeho daňový režim závisí na tom, zda bude kvalifikován jako stavební pozemek.
Určení, zda je pozemek považován za stavební, je klíčové pro správné nastavení DPH režimu. Historicky se definice vyvíjela a klíčovými se staly jak objektivní možnost zástavby, tak i úmysl smluvních stran.
Podle právní úpravy účinné do 30. června 2025 byl stavební pozemek definován jako nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo jiného rozhodnutí provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Důležitým faktorem bylo také to, zda pozemek byl nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů směřujících k výstavbě.
Od 1. července 2025 došlo k zásadní změně definice stavebního pozemku. Nově je stavebním pozemkem pozemek, na kterém lze podle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Tato změna zpřísňuje podmínky a rozšiřuje okruh pozemků považovaných za stavební.
Přivedení elektřiny a vody k pozemku, stejně jako jeho oplocení, mohou být považovány za indikátory, že pozemek je určen k zástavbě. Zejména pokud byly tyto přípojky zřízeny za účelem budoucí výstavby stavby pevně spojené se zemí, mohou přispět k jeho kvalifikaci jako stavebního pozemku.
Nejvyšší správní soud (NSS) opakovaně zdůraznil, že pro posouzení DPH režimu je stěžejní úmysl smluvních stran dodat či nabýt pozemek jako pozemek určený k zastavění. Územní plán obce může být považován za správní úkon směřující k zastavění.
V případě, že se pozemek neprodá samostatně a rozhodnete se na něm postavit rodinný dům, jehož následný prodej bude proveden včetně pozemku, je třeba zohlednit několik aspektů:
Problematika stavebních pozemků z hlediska DPH je často předmětem sporů a judikatury. Finanční správa i soudy se zaměřují na objektivní posouzení využitelnosti pozemku k výstavbě a na úmysl smluvních stran.
Nejvyšší správní soud v jednom z případů potvrdil, že pro určení, zda je pozemek stavební, není nezbytné, aby již byly učiněny konkrétní správní kroky vedoucí k výstavbě. Důležitý je územní plán, úmysl smluvních stran a další okolnosti, jako například znalecký posudek potvrzující zastavitelnost pozemku.
Soudy také dovodily, že za stavební pozemek lze považovat i pozemek, který byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení stavby, i když se nejednalo o konkrétní, přesně specifikovanou stavbu.
Od 1. července 2025 dochází k významné novele zákona o DPH, která zpřesňuje definici stavebního pozemku. Nově bude stavebním pozemkem i takový pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. To znamená, že každý pozemek evidovaný jako zastavitelný bude nově považován za stavební, s výjimkou případů, kdy je zřejmé, že pozemek zastavět nelze.
Tato změna má dopad i na fyzické osoby, které mohou nově podléhat povinnosti odvést DPH při prodeji pozemku, pokud je tento pozemek určen k výstavbě podle územního plánu a prodej je uskutečněn v rámci ekonomické činnosti.
Pro účely DPH jsou pozemky považovány za zboží. Dodání pozemku je obecně osvobozeno od DPH, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Osvobození platí za předpokladu, že pozemek netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem.
Prodávající, který je plátcem DPH, může v některých případech (např. u pozemků, které nejsou stavební) dobrovolně uplatnit daň. Tímto krokem se vyhne ztrátě nároku na odpočet DPH u souvisejících vstupů.
Při prodeji nemovitých věcí včetně pozemků je klíčové správné posouzení, zda prodej spadá do ekonomické činnosti prodávajícího. U developerské činnosti je pozemek pro daňové účely považován za zboží, nikoli za dlouhodobý majetek.
Prodej pozemku plátcem DPH podléhá dani, pokud je uskutečněn v rámci jeho ekonomické činnosti. To zahrnuje zejména podnikání, ale i dlouhodobý pronájem za účelem získávání pravidelného příjmu.
Pravidelné developerské projekty, nákup pozemků za účelem jejich parcelace a následného ziskového prodeje, jsou příklady činností, které spadají pod ekonomickou činnost a podléhají DPH.
Klíčovými kritérii pro posouzení, zda je pozemek stavební, jsou:
Je důležité si uvědomit, že nesprávné posouzení daňového režimu může vést k doměření daně, úroků z prodlení a penále.
tags: #dph #a #stavebni #pozemek