Vlastníte podíl v bytovém družstvu a máte nájemní právo k družstevnímu bytu, ale byt momentálně nevyužíváte nebo je pro vás příliš velký? V takovém případě se nabízí možnost jeho podnájmu. Je však důležité si uvědomit, že podnájem družstevního bytu se liší od klasického pronájmu bytu v osobním vlastnictví a řídí se specifickými pravidly.
Družstevní byt není ve vašem osobním vlastnictví. Vlastníkem nemovitosti je bytové družstvo, které je právnickou osobou. Vy jako člen družstva vlastníte družstevní podíl, který vám dává právo k užívání konkrétního bytu na základě nájemní smlouvy s družstvem. Vaše postavení je tedy primárně nájemce, nikoliv vlastník.
Tento fakt má zásadní dopady na možnost nakládání s bytem, včetně jeho podnájmu.
Je klíčové rozlišovat mezi pojmy „pronájem“ a „podnájem“:
Podmínky podnájmu družstevního bytu upravuje primárně Občanský zákoník, ale také stanovy konkrétního bytového družstva a vaše nájemní smlouva s ním.
Ve většině případů je pro podnájem družstevního bytu nezbytný předchozí písemný souhlas představenstva družstva. Podle § 2275 Občanského zákoníku platí, že člen - nájemce bytového družstva může třetí osobě přenechat byt nebo jeho část do podnájmu pouze se souhlasem bytového družstva (pronajímatele).
Výjimka: Pokud v družstevním bytě sami bydlíte a chcete podnajmout pouze jeho část (například jeden pokoj), Občanský zákoník (§ 2274) v některých případech nevyžaduje souhlas pronajímatele. Nicméně, i v tomto případě je nutné ověřit stanovy družstva, které mohou souhlas vyžadovat.
Důležité: Pokud je souhlas družstva vyžadován a vy jej nezískáte, podnájem je neplatný a hrozí vám sankce, včetně vyloučení z družstva.
Jako nájemce družstevního bytu nesete vůči družstvu plnou odpovědnost za podnájemce. To znamená, že:
Podnájemce má právo užívat byt dle podnájemní smlouvy, ale nemá členství v družstvu a tím ani hlasovací práva či právo rozhodovat o bytových otázkách.
Pokud družstvo podnájem zamítne, můžete se pokusit o vyjednávání a případně upravit podmínky podnájmu tak, aby vyhovovaly družstvu. V krajním případě, pokud nejste schopni dohody, můžete zvážit prodej svého družstevního podílu.
Podnájemní smlouva je klíčovým dokumentem, který chrání obě strany. Měla by obsahovat minimálně:
Některá družstva mohou mít vlastní vzor podnájemní smlouvy, který jste povinni použít. Vždy si však ověřte, zda tato smlouva plně reflektuje vaši dohodu s podnájemcem, a případně ji doplňte dodatkem.
Některá bytová družstva stanovují limit pro počet osob, které mohou v bytě bydlet. Například BD Byty Jíchova má limit 8 osob, s možností výjimky. Za nesplnění ohlašovací povinnosti o změně počtu žijících osob může být účtován poplatek.
Pokud bylo k bytu vydáno klíč od kolárny, který je evidován, jeho nepředložení na výzvu představenstva může být zpoplatněno.
Pokud kupujete družstevní byt jako investici s cílem jej následně podnajmout, buďte obezřetní. Některá družstva umožňují podnájem až po jednom roce členství v bytovém družstvu. Vždy si tuto podmínku ověřte přímo na družstvu před koupí.
Jako nájemce družstevního bytu byste měli mít sjednané pojištění odpovědnosti za škodu a pojištění domácnosti. Kauce, jejíž maximální výše je trojnásobek měsíčního nájemného, slouží k pokrytí případných nedoplatků nebo škod na bytě.
Příjem z podnájmu družstevního bytu podléhá zdanění podle zákona o daních z příjmů. Je nutné jej uvést ve svém daňovém přiznání a můžete si uplatnit relevantní náklady.
Podnájem družstevního bytu bez potřebného souhlasu družstva nebo v rozporu se stanovami je považován za hrubé porušení povinností. V takovém případě hrozí:
I když se může zdát, že některá družstva uplatňují nejednoznačné praktiky, vždy je nejlepší postupovat v souladu s pravidly a zákony, abyste předešli komplikacím.
tags: #druzstvo #podnajem #na #cast #bytu #pokoj