Domů

Refinancování a konsolidace hypotéky s možnou slevou na stávající smlouvu

Dotaz týkající se hypotéky u Komerční banky (KB) z roku 2016 a možností jejího refinancování a konsolidace s ohledem na podmínky předčasného splacení.

Podmínky předčasného splacení hypotéky

Původní hypoteční úvěr byl sjednán 24. listopadu 2016. Ve smlouvě byl uveden odstavec o předčasném splacení s konkrétním vzorcem pro výpočet pokuty, která v tomto případě vycházela na přibližně 80 000 Kč.

V roce 2019 došlo k restrukturalizaci smlouvy z důvodu zdravotních potíží klienta, což vedlo k vydání dodatku. Nově byl v dodatku uveden odstavec o předčasném splacení, který se měl řídit kalkulačkou dostupnou na webových stránkách banky. Podle této kalkulačky byla pokuta za předčasné splacení stanovena na 14 200 Kč.

Bankovní instituce však tvrdí, že dodatek neupravoval podmínky předčasného splacení, pokud došlo pouze ke změně výše splátky při zachování původní úrokové sazby.

Legislativní rámec a nové podmínky

Dle platné legislativy se nové, výhodnější podmínky pro předčasné splácení (nižší poplatky) aplikují na úvěry sjednané nebo refixované po prosinci 2016.

ilustrace časové osy s vyznačením data platnosti nových pravidel pro předčasné splácení hypoték

Kolaudace nemovitosti a lhůty pro její doložení

Součástí smluv o hypotečním úvěru bývá obvykle termín pro doložení kolaudace nemovitosti. V případě, že klient nestíhá stavbu dokončit a zkolaudovat v termínu, banky často umožňují prodloužení této lhůty.

Podmínky prodloužení lhůty pro doložení dostavěnosti u vybraných bank:

Air Bank: Standardní lhůta pro doložení kolaudace činí 6 měsíců od dočerpání prostředků z hypotéky. V případě zdržení je možné lhůtu prodloužit až o dalších 6 měsíců, a to maximálně dvakrát. Banka je ochotna posoudit i individuální prodloužení na delší dobu.
Česká spořitelna: Klienti mohou o prodloužení žádat prostřednictvím internetového bankovnictví George. První žádost o prodloužení obvykle přináší dodatečných 6 měsíců.
ČSOB: Žádost o posunutí termínu lze podat online přes Hypoteční zónu. Jednorázové odložení je možné až o dva roky, opakované žádosti jsou povoleny. Posuny termínu nad 5 let od data splnění smluvní podmínky jsou posuzovány individuálně. Oznámení o schválení nového termínu je zpoplatněno dle ceníku banky.
mBank: Klienti mohou o prodloužení termínu žádat.
MONETA Money Bank: Situace se řeší individuálně, často s ohledem na to, zda zdržení nevzniklo vinou klienta. Změna smlouvy je dle ceníku zpoplatněna částkou 1 500 Kč, ale banka nemusí tento poplatek vždy naúčtovat.
Raiffeisenbank: Klienti mohou požádat o posunutí termínu, přičemž délka prodloužení je předmětem individuální dohody s bankou. Administrativní poplatek se pohybuje od 500 do 5 000 Kč, v závislosti na rozsahu změny.
UniCredit Bank: Po dočerpání hypotéky mají klienti standardně 6 měsíců na splnění smluvních povinností. Lhůtu pro doložení dostavěnosti lze prodloužit o 6 měsíců pouze jednou.

infografika znázorňující typické lhůty pro doložení kolaudace a možnosti jejich prodloužení u různých bank

Refinancování hypotéky u ČSOB Hypoteční banky

Refinancování hypotéky u ČSOB Hypoteční banky nabízí potenciálně nižší úrokovou sazbu, možnost online sjednání a flexibilní nastavení splátek. Banka nabízí úrokovou sazbu od 4,89 % p.a. a při splnění podmínek lze získat další slevu 0,3 %.

Výhody refinancování u ČSOB:

Financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení, bez omezení maximální výše úvěru.
Možnost získat lepší podmínky pro stávající hypotéku.
Vstup do skupiny ČSOB s atraktivní nabídkou.
Kvalitní digitální bankovnictví a vstřícný přístup při refinancování.

Podmínky pro získání zvýhodněné sazby u ČSOB:

Měsíční příjem na účet u ČSOB minimálně 15 000 Kč.
Minimálně 5 plateb kartou za měsíc.
Příjmy ze zaměstnání nebo podnikání (OSVČ doloží daňová přiznání za poslední dva roky, s minimálně šestiměsíční dobou podnikání).

Proces refinancování zahrnuje nezávaznou kalkulaci, podání žádosti, doložení podkladů k současné hypotéce a dokladů o příjmech. Schválení žádosti obvykle trvá 5 pracovních dnů. Prostředky jsou čerpány jednorázově na úhradu původního úvěru.

Nejvhodnější doba pro zahájení refinancování je přibližně 3-4 měsíce před koncem fixačního období stávající hypotéky. Refinancování umožňuje také změnu délky splatnosti, výše měsíčních splátek nebo doby fixace.

Základy hypotéky: Jak refinancovat hypotéku

Další banky a jejich nabídky refinancování

Některé banky nabízejí specifické výhody pro refinancování:

MONETA Money Bank: Nabízí odměnu 7 000 Kč při refinancování hypotéky (sjednání do 30. 4. 2026 a čerpání do 6 měsíců od podpisu smlouvy). Dále garantuje nejnižší úrok na trhu a dorovná konkurenční nabídku. Předčasné splacení je zdarma.
Ostatní banky: Procesy a podmínky se liší. Některé banky nabízejí sjednání plně online, jiné vyžadují osobní návštěvu. Doba vyřízení hypotéky se pohybuje od jednoho do tří měsíců.

Obecné informace k hypotékám:

Výše úvěru: Záleží na čistém měsíčním příjmu žadatele, jeho pravidelných výdajích a bonitě.
Dokládání příjmů: Zaměstnanci předkládají potvrzení od zaměstnavatele a výplatní pásky. OSVČ dokládají daňové přiznání. Některé státem vyplácené dávky mohou být započítány.
Proces schvalování: Zahrnuje srovnání nabídek, podání žádosti, posouzení bonity, kontrolu nemovitosti a přípravu smluvní dokumentace.
Poplatky: Mohou zahrnovat poplatek za vyřízení, odhad nemovitosti, vedení účtu, pojištění nemovitosti, předčasné splacení nebo změnu podmínek.
Americká hypotéka: Neúčelový úvěr, kde není nutné dokládat využití prostředků, obvykle s vyšší sazbou.
Doklady totožnosti: Nutné minimálně dva (např. občanský a řidičský průkaz).
Doklady k nemovitosti: V závislosti na účelu hypotéky (výpis z katastru, nabývací titul, odhad ceny, stavební povolení, rozpočet atd.).

tabulka srovnávající základní parametry refinancování hypotéky u několika vybraných bank

Závěr k situaci klienta

Vzhledem k tomu, že úvěr byl sjednán před 12/2016, původní podmínky pro předčasné splacení by měly být platné, pokud dodatek z roku 2019 výslovně neupravil i tuto část smlouvy. Argument banky, že dodatek neupravuje předčasné splacení, pokud se změnila jen výše splátky při zachování původní úrokové sazby, je klíčový. Klient by měl pečlivě prostudovat znění dodatku z roku 2019 a porovnat jej s kalkulačkou banky a platnou legislativou. Doporučuje se konzultace s nezávislým finančním poradcem nebo právníkem.

tags: #hypotecni #banka #sleva #na #stavajici #smlouvu