V současné době banky kladou žadatelům o hypotéky několik překážek. Jednou z nich je i požadavek našetřit často až 10 % z ceny nemovitosti. U vysněného bytu za 5 milionů korun to představuje 500 tisíc korun, což může být pro mnohé, zejména mladé lidi, nedosažitelné.
Banky se při sjednávání hypoték musí řídit limity stanovenými Českou národní bankou (ČNB). První z těchto limitů, LTV (Loan To Value), je pro poskytovatele hypoték závazný. Aktuálně nastavená horní hranice ukazatele LTV činí 80 %, avšak pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je tato hranice zvýšena na 90 %.
Další dva ukazatele, DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income), aktuálně pro banky závazné nejsou. Přesto ČNB doporučuje, aby poskytovatelé hypoték vysoce obezřetně posuzovali žádosti o hypotéky, u nichž by ukazatel DTI přesáhl 8násobek ročního příjmu.
Nutnost našetřit 10 % z ceny nemovitosti přitom v současnosti není zcela povinná. Bankám je ale doporučeno, aby poskytovaly hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti (LTV) pouze 15 % žadatelům. Většina proto získá hypotéku až s 90 % LTV a ze svého doplácí minimálně 10 % z ceny nemovitosti.
Existují však i případy, kdy jsou banky ochotné poskytnout úvěr na bydlení v plné výši. Jedním z těchto případů je ručení další nemovitostí při hypotéce. Tzn., pokud si vezmete úvěr na bydlení a budete ručit další nemovitostí (například domem či bytem rodičů), banka vám v takovém případě půjčí 100 % ceny nemovitosti, tudíž nebudete muset nic doplácet ze svého. Jelikož součet hodnot obou nemovitostí (vysněného bytu i další nemovitosti) převyšuje požadovanou částku.
Ilustrujme si to na konkrétním příkladu. Marek a Klára jsou mladý pár, který uvažuje o koupi bytu v Praze. Tento byt stojí 4 miliony Kč, tzn. aby si jej mohli koupit, potřebují mít našetřeno minimálně 10 % z této ceny, tzn. 400 000 Kč. Ovšem hypotéku s LTV 90 % můžou banky poskytovat jen zhruba 15 % žadatelů. Naději na získání úvěru jim však můžou dát Markovi rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 miliony Kč. V takovém případě mladí žadatelé získají úvěr ve výši 4 milionů Kč, aniž by museli něco doplácet.
Součet hodnot nemovitostí je 4 000 000 Kč + 3 000 000 Kč = 7 000 000 Kč. Požadovaná hypotéka činí 4 000 000 Kč, což představuje 57 % LTV z hodnoty obou nemovitostí. Tedy druhá nemovitost jim pomůže k získání hypotéky a ještě se jim výrazně sníží LTV (Loan To Value, neboli poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Díky tomu dosáhnou na výhodnější úrokovou sazbu.
Zajištění další nemovitostí u hypotéky funguje tak, že bance dáte do zástavy kromě kupované nemovitosti i další nemovitost. Pokud přestanete splácet úvěr, banka má právo tuto nemovitost prodat a z výtěžku pokrýt vzniklý dluh.
Při refinancování hypotéky postupuje nová banka stejně jako u nové žádosti o úvěr. Připravte se na to, že si banka ověří vaši bonitu a bude nutné doložit odhad nemovitosti. Pokud potřebujete více finančních prostředků, dodatečná zástava vám může umožnit navýšení úvěru.
Podmínkou pro zajištění hypotéky jinou nemovitostí je, aby cena obou nemovitostí převýšila cenu kupované nemovitosti i požadované úspory. Má to pak i další výhodu.
Nejčastěji jsou bankám do zástavy nabízeny byty, rodinné domy a stavební pozemky. Rodinné domy jsou také často využívané jako zástava a podobně jako u bytů ovlivňuje jejich cenu více faktorů.
Vhodná nemovitost ke krytí hypotéky je zejména taková, jejíž hodnota dosahuje alespoň výše úspor stanovených bankou. Výjimka nastává u komerčních objektů a podnikatelských provozoven, které jsou neakceptovatelnou zástavou.
Problém může nastat také u rekreačních objektů, které patří k nestandardní zástavě, a žadatelům u nich hrozí přísnější podmínky na maximální možné LTV. Výjimka je spojená i s pozemky, které banky považují za vhodnou zástavu jen tehdy, jde-li o stavební parcelu.
Nemovitost musí být po právní stránce v pořádku. Tzn. nesmí být zatížena věcným břemenem či zástavními právy dalších bank či institucí.
Nelze ručit podílem z nemovitosti nebo bytem v družstevním vlastnictví. Také na nemovitosti nesmí být jiné úvěry nebo nějaká další práva.
Toto řešení má však svůj zádrhel. Například děti se často stydí požádat rodiče o ručení a rodiče se mohou obávat možných následků. Rodič totiž musí podepsat zástavní smlouvu a zastavit tak svou nemovitost. Tu pak může banka v případě vaší neschopnosti splácet zpeněžit.
Další nevýhodou doprovodného ručení je i to, že v době zástavy nesmí s danou nemovitostí její vlastník libovolně disponovat. Pokud by se rodiče dostali během života do finančních potíží a nutně potřebovali peníze, nemohou svou nemovitost prodat.
Obavy rodičů či ručitelů ale můžete snadno minimalizovat sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Uklidnit je může i to, že rozhodně neručí nemovitostí po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž může být ze smlouvy vyvázána, když dojde ke splacení částky o velikosti požadovaných úspor, tedy např. 10 % LTV.
Řada lidí žije v mylné představě, že jim rodiče budou ručit nemovitostí po dobu dvaceti a více let. Není to však pravda - tato nemovitost se ze smlouvy vyváže, jakmile dojde ke splacení 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Tím se splní požadované kritérium banky pro splácení vlastních zdrojů ve výši 10-20% LTV.
Pokud je tedy tato částka v hodnotě 500 tisíc korun a výše splátek 20 tisíc korun měsíčně, o vyvázání nemovitosti můžete požádat přibližně za dva roky a jeden měsíc. Čas k vyvázání uspíší i inflace a růst ceny vaší nemovitosti.
Proces vyvázání zástavy obvykle trvá několik týdnů až měsíců. Ne, opravdu to nejde během několika dní - už jen proto, že se musí znova odhadovat hodnota nemovitosti, znovu hodnotit bonita primárního dlužníka. A ani zápis do katastru se nezrealizuje hned.
Proces vyvázání zástavy je poměrně nákladný, počítejte zhruba s těmito náklady:
Nejsou vaši rodiče svolní k ručení a vám se na účtu neválí pár statisíců navíc? Nemusí to nutně znamenat, že byste na sny o vlastním bydlení měli úplně zapomenout. Čím vším v případě hypotéky můžete ručit?
Jako zástavu můžete použít celou řadu nemovitostí, ale musí splňovat několik podmínek, mezi něž patří:
Zástava další nemovitosti představuje jednu z možností, jak nahradit chybějící úspory a dosáhnout na hypoteční úvěr. Většina lidí si při slovech zástava nemovitosti představí permanentní riziko ztráty rodinného majetku po dobu 30 let. Tak to však u dnešní hypotéky nefunguje. A pokud se dostanete do nečekané situace, dejte vždy vědět bance včas. Jen tak najdete společné řešení ze svízelné situace.
tags: #hypoteka #jisteni #jinou #nemovitosti