Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu týkající se nezákonného zásahu, pokynu nebo donucení správního orgánu, které rozšiřují tuto kategorii na další postupy správních orgánů a umožňují jejich soudní přezkum, patří dlouhodobě k těm nejzajímavějším. V minulosti byly do této kategorie zahrnovány i úkony, které byly dříve označovány za správní rozhodnutí, jako například souhlasy stavebního úřadu (územní souhlas, souhlas s ohlášenou stavbou, kolaudační souhlas, souhlas se změnou v užívání stavby). Dalším z úkonů, jejichž zahrnutím pod nezákonný zásah správního orgánu byl umožněn jejich soudní přezkum, je provedení či neprovedení záznamu či poznámky v katastru nemovitostí.
Nejvyšší správní soud se k tomuto zásahu vrátil, aby zodpověděl i další otázky, které se v rozhodovací praxi správních soudů objevily po umožnění soudní ochrany proti němu.
V usnesení ve věci spis. zn. 7 Aps 3/2008 ze dne 16. listopadu 2010 dospěl rozšířený senát k závěru, že proti provedení či neprovedení záznamu do katastru nemovitostí se lze ve správním soudnictví domáhat ochrany v řízení o ochraně před nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu. Rozšířený senát vycházel z předpokladu, že katastrální úřad je při splnění zákonem předepsaných podmínek povinen záznam provést. Naopak, pokud podmínky splněny nejsou, není oprávněn záznam provést a musí listiny, které měly být podkladem pro jeho provedení, vrátit. Pokud tak nepostupuje, zasahuje do práv a povinností toho, kdo se záznamu domáhá, a případně i dalších osob.
Tento postup není rozhodnutím, jelikož jde o faktický úkon - zanesení údaje do evidence. Proto se proti provedení záznamu nelze bránit žalobou podle § 65 a násl. soudního řádu správního. Naopak neprovedení záznamu není nečinností, proti níž by se bylo možné domáhat soudní ochrany žalobou podle § 79 a násl. soudního řádu správního, jelikož nejde o nečinnost spočívající v nevydání rozhodnutí či osvědčení.
Neprovedení záznamu, ačkoli podmínky pro něj byly splněny, stejně jako jeho provedení v situaci, kdy podmínky splněny nebyly, je tedy nezákonným zásahem správního orgánu ve smyslu § 82 a násl. soudního řádu správního, proti němuž se lze bránit žalobou podle těchto ustanovení.
Na toto usnesení navázal rozsudek Nejvyššího správního soudu ve věci spis. zn. 4 Aps 4/2011 ze dne 26. ledna 2012, který jeho závěry vztáhl též na zapsání či nezapsání poznámky. O nezákonný zásah v případě poznámky půjde, bude-li katastrálnímu úřadu předložena listina, na jejímž základě ji má podle zákona do katastru nemovitostí zapsat a on tak neučiní. Stejně tak půjde o nezákonný postup, nebude-li předložená listina zápisovému zákonu odpovídat, nebo dokonce katastrálnímu úřadu žádná taková listina předložena nebude, a on přesto poznámku zapíše.
U poznámky je vhodné se zastavit též u další podmínky soudní ochrany, a to zásahu do právní sféry žalobce. Poznámka totiž má informativní charakter a na rozdíl od záznamu se jí nezapisuje vznik, změna či zánik práv k nemovitostem. Její provedení či neprovedení však může ztížit převod nemovitosti na jinou osobu, tedy výkon vlastnického práva.
Soudní ochrana v rámci rozhodování o žalobě podle § 82 a násl. soudního řádu správního spočívá v uvedených případech v tom, že soud rozsudkem:
Tato rozhodnutí byla sice vydána za účinnosti předchozí právní úpravy (zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, a č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem), jejich závěry jsou však použitelné i podle současné právní úpravy. Pouze se vzhledem ke změnám v rozsahu práv zapisovaných vkladem a záznamem zřejmě uplatní v menším počtu případů.
S ohledem na právní úpravu řízení o ochraně před nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu, konkrétně lhůty k podání žaloby, se v praxi vyskytly další otázky, které nakonec musel opět vyřešit rozšířený senát, a to v usnesení ve věci spis. zn. 7 As 107/2014 ze dne 13. října 2015. Rozhodnutí sice bylo vydáno v řízení týkajícím se záznamu, je ovšem použitelné i pro poznámky.
Podle § 84 odst. 1 soudního řádu správního musí být žaloba podána do dvou měsíců ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o nezákonném zásahu. Nejpozději lze žalobu podat do dvou let od okamžiku, kdy k zásahu došlo.
Rozšířený senát řešil tyto otázky:
Rozšířený senát se otázkou běhu lhůt k podání žaloby zabýval komplexně.
V případě provedení záznamu (poznámky) běží objektivní lhůta od faktického provedení tohoto úkonu. Lhůta je dostatečně dlouhá na to, aby se osoba dotčená ve svých právech o provedení záznamu (poznámky) dozvěděla z údajů evidovaných v katastru nemovitostí.
V případě subjektivní lhůty je třeba rozlišovat, zda je žalobcem osoba, která byla účastníkem řízení (a správní orgán s ní jako s účastníkem jednal), v němž byla podkladová listina vydána, či nikoli. V prvním případě běží subjektivní lhůta od okamžiku, kdy tato listina byla žalobci doručena. Ve druhém případě je třeba vycházet z faktického seznámení se žalobce s listinou obdobně, jak to judikatura činí při posuzování oznámení rozhodnutí opomenutému účastníkovi správního řízení za účelem stanovení okamžiku právní moci rozhodnutí.
V případě neprovedení záznamu (poznámky) k zásahu dochází marným uplynutím lhůty k provedení tohoto faktického úkonu. Ta činí podle § 33 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), u záznamu i poznámky 30 dnů. Od tohoto okamžiku běží též objektivní lhůta k podání žaloby.
Subjektivní lhůta k podání žaloby běží od doručení sdělení katastrálního úřadu, že záznam (poznámka) nebude proveden a vrácení podkladových listin. Zkoumání běhu lhůty u osoby, které sdělení či listiny doručeny nebyly, není potřeba, jelikož zápis údajů v katastru nemovitostí zůstává nezměněn a nikdo jiný než ten, kdo se zápisu domáhal, nemůže být ve svých právech dotčen. Pokud je katastrální úřad úplně nečinný, tedy ani nezašle sdělení, že záznam (poznámka) proveden nebude a podkladové listiny nevrátí, subjektivní lhůta běží od okamžiku, kdy se žalobce dozvěděl, že záznam proveden nebyl.
Při posuzování povahy zásahu rozšířený senát vyšel především z významu zápisů údajů v katastru nemovitostí pro právní jednání a právní jistotu. Tento význam totiž na jednu stranu vyžaduje, aby možnost nápravy nesprávného provedení záznamu (poznámky), či naopak jejich neprovedení, nebyla výrazně omezena, na druhou stranu však nelze připustit, aby údaje byly žalobou napadnutelné kdykoliv.
Proto dospěl k závěru, že jde o zásah jednorázový, nikoli trvající ani opakovaný. Objektivní lhůta proto běží již od marného uplynutí lhůty k provedení záznamu (poznámky) na základě prvního návrhu. Subjektivní lhůta pak běží již od doručení prvního sdělení, že záznam (poznámka) proveden nebude, případně vrácení podkladových listin.
Pokud žalobce podal další shodný návrh na provedení záznamu (poznámky) a ten je znovu odmítnut, nezačíná běžet nová lhůta k podání žaloby. Pokud ovšem o stejný návrh nejde, například jsou-li k němu přiloženy další listiny nebo již jednou vrácené listiny, v nichž ovšem byly odstraněny jejich vady, je neprovedení záznamu (poznámky) novým zásahem, proti němuž se lze bránit žalobou podanou v nové lhůtě.
V konkrétním případě řešil Nejvyšší správní soud kasační stížnost proti usnesení Krajského soudu v Hradci Králové, které odmítlo žalobu pro opožděnost. Žalobce žádal o výmaz poznámky omezení převodu nemovitosti, která byla zapsána na základě starého občanského zákoníku jako zajištění dluhu z roku 1971. Bývalý zaměstnavatel žalobce, v jehož prospěch bylo omezení zapsáno, již neexistoval.
Katastrální úřad sdělil žalobci, že pro výmaz je třeba doložit potvrzení o zániku práva, které by vydala osoba, v jejíž prospěch je právo zapsáno. Jelikož oprávněný již neexistoval, navrhl úřad možnost obnovení zápisu právnické osoby a jmenování likvidátora. Žádost žalobce proto považoval za bezpředmětnou.
Žalobce se následně opakovaně obracel na různé orgány a podával nové žádosti o výmaz. Krajský soud odmítl žalobu jako opožděnou s odůvodněním, že subjektivní lhůta k podání žaloby začala běžet již od prvního sdělení katastrálního úřadu z roku 2017, kdy se žalobce dozvěděl o neprovedení výmazu.
Nejvyšší správní soud však dospěl k závěru, že druhé žádosti o výmaz, podané v roce 2018, se od té první lišily v podstatných skutečnostech. Konkrétně byly zjištěny nové informace týkající se právního nástupce původního zaměstnavatele (úpadkové řízení) a žalobce předložil nové listiny (výstupní list, čestné prohlášení). Proto se jednalo o opakovaný zásah, a nikoli o tentýž zásah jako v případě první žádosti.
Soud tedy korigoval závěry krajského soudu a konstatoval, že subjektivní lhůta k podání žaloby začíná běžet od okamžiku opakovaného zásahu, tedy od podání druhé žádosti v roce 2018. Věcně soud dále posoudil povahu omezení převodu nemovitosti dle starého občanského zákoníku jako zajišťovacího institutu, který zaniká zánikem pohledávky nebo jejím promlčením.
Proces převodu vlastnického práva k nemovitosti končí zápisem do katastru nemovitostí. Po podání návrhu na vklad na katastrální úřad začíná běžet ochranná lhůta 20 kalendářních dnů. Tato lhůta má poskytnout vlastníkovi dostatek času na reakci v případě, že se dozví o změnách týkajících se jeho nemovitosti.
Úřad po obdržení žádosti informuje smluvní strany a označí nemovitost v katastru tzv. plombou. Pokud během ochranné lhůty nedojdou žádné námitky, katastrální úřad začne požadavek zpracovávat. Po uplynutí této lhůty, přecházejí vlastnická práva na kupujícího.
Je důležité si uvědomit, že i přes zavedení ochranných lhůt a dalších mechanismů, může dojít k neoprávněným převodům nemovitostí. Proto je doporučeno pravidelně kontrolovat zápisy v katastru nemovitostí a případně využít služby jako je "Hlídací pes katastru nemovitostí" nebo si založit datovou schránku pro včasné obdržení informací od katastrálního úřadu.
V případě nabytí nemovitosti je vhodné ověřit, jak dlouho ji prodávající vlastní. Pokud jde o dobu kratší než 3 roky, existuje možnost, že nemovitost byla přepsána bez právního důvodu nebo na základě neplatné smlouvy, a původní vlastník se může ozvat.
tags: #katastr #lhuty #napadeni