Vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem často zahrnují složité otázky týkající se kauce, která slouží jako jistota pro pronajímatele. Pochopení daňových dopadů a právních aspektů kauce je klíčové pro obě strany nájemního vztahu, aby se předešlo případným sporům a nedorozuměním.
Kauce, jinak také označovaná jako jistota, představuje formu pojistky pro pronajímatele, která má pokrýt případné neplacení nájmu, energií nebo poškození pronajímané věci. Obvykle se skládá pronajímateli při podpisu nájemní smlouvy.
Jedná se o smluvní částku, jejíž výše není striktně zákonem definována, avšak její maximální výše je omezena. Podle § 2254 občanského zákoníku (NOZ) a souvisejících předpisů, smluvní jistota (kauce) a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Toto ustanovení se vztahuje na nájem nemovitých věcí.
Pokud nájemce platí například 25 000 Kč měsíčně za nájemné plus další částky za spotřebované energie a další poplatky, lze stanovit kauci až do výše 75 000 Kč (trojnásobek základního nájemného). V případě, že by ani tato částka byla pro nájemce neúnosná, je možná i platba kauce ve splátkách.
Pronajímatel může s těmito finančními prostředky nakládat podle své potřeby, ale musí je mít k dispozici při skončení nájemního vztahu. Je důležité si uvědomit, že kauce není ze zákona povinná, a proto lze nalézt i pronájem bez kauce.
Z hlediska daně z příjmů fyzických osob není samotné přijetí kauce zdanitelným příjmem. Kauce je v zásadě vratná platba, která není považována za platbu za užívání pronajímané nemovitosti. Teprve ve zdaňovacím období, kdy se ukáže, že kauce nebude vrácena (například z důvodu neuhrazených závazků nájemce nebo škody), se tato částka stává příjmem a je zahrnuta do základu daně.
V situaci, kdy majitel nemovitosti (plátce DPH), který má příjmy z nájmu jako fyzická osoba, inkasuje kauci na počátku nájemního vztahu a peníze nejsou používány, přijatá částka není jeho příjmem z hlediska daně z příjmů fyzických osob. Ani není vykazována jako příjem, který je předmětem DPH.
V těchto případech je nutné tuto částku uvést v daňovém přiznání.
Po skončení nájmu má pronajímatel povinnost jistotu nájemci vrátit. Před tím provede zápočet toho, co mu nájemce dluží (nájemné, energie, poplatky, náhrada škody). Pokud výše úroků z kauce není sjednána v nájemní smlouvě, použijí se obvyklé úroky požadované bankami v místě dlužníka. Tyto úroky mohou v praxi činit několik procent ročně.
V praxi se často stává, že nájemní smlouvy úroky z kauce neřeší. V takovém případě je vhodné se s pronajímatelem dohodnout, případně zvážit právní kroky.
Z hlediska DPH pojem kauce (ani jistota) zákon o DPH nezná. U platby předem, která je označena jako kauce, nemusí být dostatečně jisté, co bude předmětem plnění - zda škoda (0 % DPH), nájem (21 % DPH) nebo spotřeba vody (10 % DPH). Neznáme tedy ani sazbu daně, protože každé plnění může mít jinou sazbu. Známe pouze místo plnění.
Proto obecně platí, že kauce nepodléhá DPH. Nicméně, pokud by kauce byla ve smlouvě definována pro jedno konkrétní plnění, mohla by podléhat DPH.
Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně a příjmy, pro které je dále stanoveno, že se z nich daň vybírá zvláštní sazbou daně.
Příjmy z pronájmu mohou být za určitých okolností osvobozeny od daně. Například pokud jsou pouze zanedbatelné velikosti, nejsou to příjmy ze samostatné výdělečné činnosti a nejsou to pravidelné příjmy. Další výjimkou je přijetí vratné kauce od nájemníka.
Poplatníci vedoucí daňovou evidenci zdaňují pouze ty příjmy, které v daném roce přijali, a jako daňový výdaj uplatňují skutečně vydané částky. V daňové evidenci neexistuje časové rozlišení jako v účetnictví.
Příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, jsou předmětem daně. Příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují jen u jednoho z manželů.
Pronajímaný majetek není vždy považován za obchodní majetek ve smyslu zákona o daních z příjmů. Při případném pronájmu tedy platí základní lhůty pro osvobození.
tags: #kauce #predmetem #zdaneni