Otázka, zda developer, od kterého si chcete koupit byt nebo dům, nezkrachuje, je zcela zásadní pro úspěch Vaší investice. Řada lidí si myslí, že když uvidí na letáčku k projektu logo některé z bank, tak že se nemusejí ničeho obávat, že „za projektem stojí banka“. Logo banky na letáčcích developerského projektu nejčastěji znamená, že daná banka v projektu působí pouze jako tzv. hypoteční partner. Každá z bank totiž stojí o to, aby developer posílal klienty ze svého projektu právě jí a platí za to developerům provize. Z našich zkušeností víme, že tyto peníze developery skutečně motivují a jsou pro ně důležité. Vedle provizí za hypotéky další výhodou plynoucí developerovi ze spolupráce s bankou coby s hypotečním partnerem právě je, že může na propagačních letáčcích a webu projektu uvádět logo banky. To budí důvěru u klientů.
Při poskytování developerských úvěrů uplatňují banky řadu pravidel, která přinesou větší bezpečí i Vaší investici. Banka developerovi vždy poskytne úvěrový rámec v takové výši, aby projekt šlo s jistotou dokončit a zkolaudovat. Obvykle banka nedovolí developerovi „šáhnout na peníze klientů“. Banky obvykle chtějí, aby projekt realizovala samostatná dceřiná společnost developera, kterou musí developer dát bance do zástavy. Pokud je na „výpisech z katastru“ uvedeno, že jsou předmětné nemovitosti (pozemky, rozestavěný dům) zastaveny bance a výše zástavního práva se podle Vašich odhadů blíží celkové ceně výstavby projektu, je to dobré znamení. Banka nejspíše financuje výstavbu projektu. Je-li však výše zástavy např. jen 5 až 10 mil. Kč, je to spíš špatné znamení.
Hodně napoví již platební harmonogram úhrady ceny za byt. Čím je agresivnější, tím je větší riziko, že developer potřebuje peníze klientů na to, aby projekt postavil. Když máte např. platit 10% ceny bytu po dokončení základové desky, 30% po dokončení hrubé stavby, dalších 30% ceny před dokončením vnitřních instalací a 30% při dokončení vnějších omítek, mějte se na pozoru. Dům se nejspíš bude stavět za Vaše peníze.
Podívejte se, zda přílohou Vaší smlouvy o smlouvě budoucí kupní není prohlášení banky, kolik jí musí být zaplaceno, aby se vzdala zástavního práva váznoucího na Vašem bytě během výstavby projektu. Jestli tam takové prohlášení najdete, je to dobrá zpráva, že banka projekt financuje jejími penězi a není pouhým hypotečním partnerem "na letáčku".
I když u smlouvy takové prohlášení najdete, nemusí být ještě nutně vyhráno. Banka totiž může developerovi poskytovat pouze provozní financování, které mu nezaručuje dostatek peněz na úplné dokončení celého projektu. Paradoxně tedy platí, že čím větší hodnotu zástavního práva na výpise k pozemkům a domu najdete a čím vyšší částku najdete v prohlášení banky jako podmínku pro vzdání se zástavního práva k Vašemu budoucímu bytu, tím pro Vás může být projekt bezpečnější.
Koupě nemovitosti od developera má svá specifika, která musí rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva na byt a další dokumenty v kontraktačním procesu zohlednit. Pro dosažení maximální ochrany kupujícího musí každý dokument v obchodu připravit nebo zrevidovat zkušený realitní advokát, který pravidelně zastupuje nejen kupující, ale spolupracuje na přípravě smluvní dokumentace také pro developerské projekty a jejich investory.
Jen při slově developer si člověk představí velkou bohatou firmu, která má za sebou mnoho projektů. Ne všichni developeři však takoví jsou. Proto i developera je nutné si před podpisem jakékoliv smlouvy prověřit. První napoví webové stránky. Lze z nich zjistit, jaké projekty má už daná firma za sebou, ověřit si, zda jsou dokončené, zda jsou byty prodané, případně najít recenze, zda jsou noví obyvatelé spokojeni, nebo naopak, zda se stále řeší nějaké reklamace. Dobří developeři také bývají členy některého profesního sdružení, jako je například Asociace developerů nebo Asociace brněnských architektů a stavitelů.
Při lustraci developera se využívají veřejné evidence jako Centrální evidence exekucí a insolvenční rejstřík, jejichž záznamy mohou upozornit na exekuce, insolvenci, potažmo finanční potíže developera. Důležité informace poskytuje také obchodní rejstřík. Vlastnická struktura a dokumenty ve sbírce listin mohou leccos vypovědět o historii společnosti i finanční situaci. Mohou posloužit také diskuzní fóra a výsledky v internetovém vyhledávači s příspěvky osob, které od developera nemovitost dříve koupili.
V podstatě jde o přímý nákup od investora, který zařídil vše od koupě pozemku, přes zpracování projektu až k realizaci stavby. Developer, neboli investor, má často své vlastní obchodní oddělení, které byty prodává. Někteří velcí developeři mají pro tento účel dokonce speciální dceřinou společnost, například s. r. o., nebo akciovou společnost. Pokud je stavba bytových domů jejich hlavním podnikatelským záměrem, prodávají totiž vždy více projektů najednou. Jeden ještě není doprodaný a už začínají pracovat na druhém a třetím. Získat stavební povolení je totiž v Česku běh na dlouhou trať, a tak i v tomto oboru musí developer plánovat opravdu dlouhodobě. Menší developeři častěji uzavírají na prodej nových bytů výhradní smlouvu s vybranou realitní kanceláří, případně i s finančními poradci, kteří následně pro klienty zajišťují hypotéky. Koupit nový byt bez těchto prostředníků je takřka nemožné. A je taková koupě tzv. bez provize? Není, neboť mimo charitativních organizací všechny podnikatelské subjekty musí pracovat se ziskem. Jinak by prostě zkrachovaly. Sice u těchto typů inzerce nenarazíte na poznámky „vč. provize“, nebo „cena neobsahuje provizi realitní kanceláře“ a podobné, ale prodávající (event. zaměstnanec developera) svou odměnu obdrží. V ceně bytu musí být v každém případě započítán zisk developera. A v případě, že prodávajícím je smluvní realitní kancelář, musí být v ceně započítána i odměna pro tuto kancelář. Jen není tato částka v tomto případě výrazně oddělena od kupní ceny bytu, ale obsahuje ji.
Je několik možností. I developeři a jimi pověřené realitní kanceláře zadávají byty v novostavbách na běžné realitní portály. Některé z nich již mají přímo rubriku, která se novými projekty zabývá. Druhou možností je zaměřit se na speciální portály, které informují o nových developerských projektech. Developeři dnes už převážně nestaví na „zelené louce“, ale často soustřeďují svůj zájem na brownfieldy či jiné volné plochy uvnitř městských čtvrtí. Výhodou je již hotová infrastruktura, kterou developer často doplní novými službami. Bytové domy se totiž po letech - konečně - zase začaly stavět jinak. Do přízemí se po mnoha letech vrátily nebytové prostory. A v nich se noví rezidenti mohou dočkat širokého spektra služeb, obchodů, restaurací, zájmových center pro děti i dospělé.
Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen „OZ“) v ust. § 984 explicitně zakotvil zásadu materiální publicity veřejného seznamu, tedy že v případě nesouladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se stavem skutečným svědčí zapsaný stav osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.
Tato zásada posílila postavení nabyvatelů nemovitostí. Materiální publicita se opírá o dva související principy: veřejnou známost zápisů, která vylučuje námitku jejich neznalosti, a právní domněnku správnosti zápisů. Má se za to, že to, co je zapsáno v katastru nemovitostí, odpovídá skutečnosti. Tato ochrana však nepůsobí absolutně, vztahuje se výslovně pouze na kupujícího, který nemovitost koupil za úplatu, vyloučeno je tedy darování. Další podmínkou je dobrá víra nabyvatele, že nemovitost koupil platně a od osoby oprávněné podle stavu zapsaného v katastru. Původní vlastník se navíc nesmí účinně bránit proti převodu práv.
Základní informace o kupované nemovitosti získáte online z nahlížení do katastru. Před obchodem však musí kupující vycházet z aktuálního (placeného) výpisu z listu vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Na LV zapsané věcné břemeno (služebnost), předkupní právo, zástavní právo k nemovitosti, plomba a další zápisy mohou indikovat, že vlastnické právo k nemovitosti aktuálně nelze převést, anebo ne standardním způsobem.
Katastr nemovitostí jakožto veřejný seznam je nutné zkoumat ohledně toho, zda k „hlavní“ nemovitosti (bytu, domu) náleží také odpovídající podíl na budově, funkčně souvisejících pozemcích (parkovišti, zahradě) a k nemovitosti je zajištěn příjezd z tzv. veřejné komunikace.
V případech současných podvodů s převody nemovitostí využívají pachatelé možnosti účastníků řízení nechat se v řízení zastoupit zmocněncem. Pokud podvodník padělá převodní listinu, například kupní smlouvu, včetně ověření podpisů, a vystaví falešnou plnou moc k zastupování v řízení před katastrálním úřadem, vlastník nemovitosti se v průběhu řízení nemusí dozvědět, že jsou jeho nemovitosti dotčeny změnou právních vztahů, tedy že se s nimi něco děje. O převodu se pak většinou dozvídá až následně a musí své vlastnické právo bránit proti tomu, kdo je podvodně nabyl a je jako vlastník veden v katastru nemovitostí.
Nový katastrální zákon reaguje na tento problém. Výrazně se rozšiřuje povinnost katastrálních úřadů informovat účastníky řízení, jejichž práva k nemovitostem jsou navrženými změnami dotčena. Katastrální úřad bude muset vlastníka nemovitosti informovat o zahájení řízení, které se týká jeho nemovitosti, a o vyznačení plomby, a to písemně na adresu trvalého pobytu účastníka řízení nebo jiným způsobem, který si účastníci zvolí. Podvodník, který si dokáže poradit s falšováním kupní smlouvy a plné moci by mohl „za“ skutečného vlastníka zvolit také jiný způsob doručování a upozornění tak od něj „odklonit“. Proto stanoví návrh nového katastrálního zákona povinnost úřadu informovat účastníky řízení navíc ještě po jeho ukončení, a to písemně nejen prostřednictvím zástupce, ale i přímo.
Od doručení informace o změně zápisu v katastru nemovitostí se odvíjí možnost postupu stanoveného v občanském zákoníku. Dotčený původní vlastník má poté právo požádat do jednoho měsíce od doručení oznámení katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti k nemovitostem a do dvou měsíců podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva. Zvláštní případ nastane, pokud původní vlastník o změně zápisu v katastru nemovitostí vyrozuměn nebude. V takovém případě se lhůta pro podání žaloby prodlužuje na tři roky a počíná běžet ode dne, kdy byl proveden popíraný zápis.
Rozhodné skutečnosti v jednom právním případě nastaly za účinnosti OZ 1964. Soudy tedy musely aplikovat někdejší právní úpravu, přičemž dle příslušné judikatury byla stěžejní pro nabytí nemovitosti od nevlastníka existence dobré víry nabyvatele, i s ohledem na zapsaný stav v katastru nemovitostí.
Předmětná nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí byla původně ve vlastnictví osoby, která nebyla pro trvalou duševní poruchu plně způsobilá k právním úkonům, a to včetně nakládání s nemovitostmi. Tato osoba uzavřela darovací smlouvu s blízkým příbuzným, prostřednictvím které na něj převedla předmětnou nemovitost. Po delší době zahájil obdarovaný příbuzný jednání o prodeji předmětné nemovitosti s třetí osobou. Těchto jednání se účastnil jak původní a k právním úkonům nezpůsobilý vlastník, tak zapsaný (ne)vlastník. Potenciální kupující s (ne)vlastníkem jednal v souladu se zápisem v katastru nemovitostí jako se skutečným vlastníkem, který své vlastnické právo odvozoval od uzavřené darovací smlouvy. K uzavření kupní smlouvy na prodej předmětné nemovitosti se třetí osobou nakonec došlo.
Po uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti, avšak před samotným podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, zahájila nezpůsobilá osoba (tedy původní dárce a skutečný vlastník) řízení o vrácení daru - předmětné nemovitosti - a žádala současně o zápis příslušné poznámky do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí proto zapsal k předmětné nemovitosti plombu o zahájení řízení. Následně však žaloba o vrácení daru i samotný návrh na zápis poznámky byly navrhovatelem vzaty zpět. Kupující poté podal návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podle kupní smlouvy a po výmazu předmětné plomby byl vklad povolen a kupující zapsán do katastru nemovitostí jako řádný vlastník nemovitosti.
V popisovaném řízení soudy v rámci řešení předběžné otázky konstatovaly, že uzavřená darovací smlouva skutečně byla absolutně neplatná. Dále se proto soudy zabývaly tím, zda se kupující mohl stát vlastníkem nemovitosti, která mu byla převedena od nevlastníka. Soudy se v této věci předně zabývaly možností narušení dobré víry z důvodu existence zapsané plomby o zahájeném řízení. Bylo zjištěno, že kupující poté, co se o existenci plomby dozvěděl, kontaktoval bezodkladně zapsaného (ne)vlastníka nemovitosti, který mu sdělil, že došlo k hádce mezi ním a dárcem a dárce z tohoto důvodu žádá dar vrátit. Předmět hádky však byl záhy vyřešen a zapsaný (ne)vlastník kupujícího ubezpečil, že dárce soudní návrh na vrácení daru, i související návrh na zápis poznámky, vezme zpět. Přestože se nabízela argumentace automatického narušení dobré víry již pro samu skutečnost, že zde existovala zapsaná plomba, soudy nakonec uzavřely, že plomba o zahájeném řízení o vrácení daru sama o sobě nemohla narušit dobrou víru kupujícího, ani nemohla indikovat, že původní darovací smlouva je neplatná.
Soudy dále musely posuzovat, zda si kupující mohl být vědom, že původním dárcem je osoba nezpůsobilá k právnímu jednání, a tedy že nemohlo být řádně převedeno vlastnické právo na obdarovaného. Jak bylo výše uvedeno, soudní znalci potvrdili, že na původním vlastníkovi nebyla jeho psychická porucha zjevná a pro laické oko zjistitelná, což potvrdil také obdarovaný (ne)vlastník. Jelikož na nezpůsobilosti původního vlastníka nikdo z dotčených osob kupujícího neupozornil, pak kupující tuto nezpůsobilost nemohl předpokládat.
Soudy dále doplnily důležitou úvahu, že detektivní pátrání po zdravotním stavu blízkých příbuzných prodejce a pátrání po jejich právním statusu nepatří do obvyklé opatrnosti kupujícího. K nutnosti ochrany osob nezpůsobilých k právním úkonům se potom soudy vyjádřily tak, že ochrana takových osob se realizuje primárně ve sféře takové osoby (např. rozhodnutím o omezení způsobilosti k právním úkonům, jmenováním opatrovníka atd.). Tuto ochranu dle soudů nelze přenášet do sféry jiné osoby, která takovým omezením netrpí a ani o něm neví.
Nové bytové domy jsou často na začátku výstavby a už se nabízejí k prodeji. Je to pochopitelné. Většina developerů úvěruje novou výstavbu bankovními půjčkami a potřebují mít co nejdříve jasno, jaký je o jejich projekt zájem. Kdo byty developerů prodává? V podstatě jde o přímý nákup od investora, který zařídil vše od koupě pozemku, přes zpracování projektu až k realizaci stavby.
Akvizice pozemků je pro developera nejdůležitějším krokem, který rozhoduje o úspěchu celého projektu. I malá právní chyba v této rané fázi může vést ke zpoždění o roky, k milionovým ztrátám nebo k úplnému zmaření záměru.
Developeři často spoléhají na vlastní vzory smluv, které jsou jednostranně výhodné. Vágní odkládací podmínky: Smlouva je podmíněna "získáním povolení". Co když ale povolení zdrží proces EIA? Co když obec vydá stavební uzávěru? Ignorování předkupních práv: Opomenutí zákonného nebo smluvního předkupního práva může vést ke zmaření transakce.
Posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) je pro developery "časovaná bomba". Zákonné lhůty (7-8 měsíců) jsou v praxi iluzí; průměr se pohybuje mezi 12 a 24 měsíci. Ačkoli byl nový stavební zákon (NSZ) přijat s cílem zrychlit řízení, realita je opačná. Stavební úřady hlásí "naprostý kolaps" a "chaos". Zkušení developeři v roce 2024 strategicky podávali všechny žádosti do 30. června, aby se řídili starým zákonem. To ukazuje, že největší chybou je nyní slepě důvěřovat nefunkčnímu novému systému.
Při koupi nemovitosti od developera je klíčové provést důkladnou prověrku developera, banky financující projekt a všech smluvních dokumentů. Důležitá je také znalost právních principů, jako je materiální publicita katastru nemovitostí a dobrá víra nabyvatele.
Úspěšná akvizice pozemku vyžaduje víc než jen dobrou cenu. Je to souhra precizního korporátního, nemovitostního a veřejného práva. Hlavní je mít partnera, který tato rizika detailně zná a má zkušenosti se stovkami podobných transakcí.
tags: #klient #v #dobre #vire #koupil #nemovitost