Společnost CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, přináší souhrnný pohled na vývoj tuzemského trhu komerčních nemovitostí a prezentuje aktuální prognózy pro nadcházející období.
Podle očekávaného ekonomického oživení se předpokládá, že investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí v příštím roce bude nadále stoupat, stejně jako objemy investic. Experti CBRE očekávají, že nastartované oživení investic do komerčních realit v České republice bude pokračovat i v roce 2025. Od ledna do listopadu letošního roku bylo zobchodováno 1,36 miliardy eur, což již odpovídá objemu investic za celý předchozí rok. CBRE proto předpokládá, že tento rok bude uzavřen s celkovým objemem investic kolem 1,5 miliardy eur. Navíc, několik větších transakcí je v současné době v závěrečných fázích jednání, což naznačuje, že první čtvrtletí roku 2025 bude velmi silné. CBRE od příštího roku očekává, že celkové investice do komerčních nemovitostí výrazně přesáhnou 2 miliardy eur.
Lokální investoři zůstanou klíčovými hráči na trhu. Od poloviny roku 2022 se v České republice zvýšily prime yieldy (výnosy z investic) o 60 až 135 bazických bodů napříč všemi sektory, od kanceláří přes maloobchodní nemovitosti až po průmyslové a logistické parky. Během druhé poloviny roku 2024 bylo možné sledovat jejich stabilizaci.
V posledních letech začali investoři klást větší důraz na diverzifikaci portfolia, aby minimalizovali rizika spojená s ekonomickými výkyvy. V důsledku toho roste zájem i o investice do alternativních segmentů, jako jsou nájemní rezidence, studentské kampusy nebo soukromá zdravotnická zařízení. Zároveň nabývá na významu udržitelnost projektů.
I když se zlepšila nálada kupujících, nelze očekávat, že by úrokové sazby bank nadále výrazně klesaly. Prostor pro výrazně lepší nabídkové ceny je tedy omezený.
Během letošního roku jsme zaznamenali první známky oživení ve výstavbě kanceláří. V současné době je v Praze v realizaci více než 160 000 m² nových kancelářských prostor, i když většina z nich nebude dokončena dříve než v roce 2027. Toto oživení není taženo předpronájmy, ale zejména koupí projektů do vlastnictví. I přesto CBRE předpokládá, že může být spouštěčem pro zahájení výstavby dalších projektů.
I když někteří velcí nájemci pokračují v postupném vracení nevyužitých sekundárních prostor, extrémně nízké množství nově dokončených kanceláří udrží v příštím roce úroveň neobsazenosti pod hranicí 8 %. Současný trh s pronájmy je pomalý, protože se přizpůsobuje prostředí s vyššími náklady. CBRE očekává, že příští rok bude nově pronajato kolem 240 000 m², což je hodnota mírně pod 10letým průměrem, který dosahuje 280 000 m². Na pražský kancelářský trh stále vstupuje relativně málo nových nájemců a tito nováčci mají navíc tendenci začínat ve flexibilních prostorech.
V roce 2025 očekáváme, že se zaměstnanci budou ve větší míře vracet do kanceláří. Na trhu je možné pozorovat rozevírající se nůžky mezi úrovní nájemného v prémiových a sekundárních prostorech. Současné nejvyšší dosažitelné nájemné se pohybuje okolo 29 eur za metr čtvereční na měsíc a během příštího roku lze očekávat pouze jeho mírný nárůst. Příští rok by objemy pronájmů měly podle CBRE setrvat na stejné úrovni anebo lehce poklesnout.
Až samotný začátek roku ukáže, zda jde pouze o silný finiš doznívajícího roku, anebo počátek nového trendu. V současné době se na trhu nejedná o žádné „XXL“ transakce, které by výrazně zvýšily objem pronájmů v roce 2025. Poptávku v letošním roce táhly především výrobní společnosti, které se na celkovém pronájmu v prvních třech čtvrtletích podílely ze 60 %. Automobilový průmysl byl přitom tím nejaktivnějším subsektorem s podílem 69 %.
K třetímu čtvrtletí letošního roku bylo ve výstavbě více než 1 milion m² průmyslových a logistických prostor, aktuálně však nová výstavba zpomaluje. Developeři čekají na předpronájmy a tento trend bude pokračovat i v roce 2025. Míra neobsazenosti se během uplynulých měsíců neustále zvyšovala. K třetímu čtvrtletí činila 3,1 % a k jejímu dalšímu mírnému nárůstu dochází i v posledním čtvrtletí. Na trhu je navíc stále možné sledovat tzv. (sem vložte relevantní odkaz, pokud existuje v původním textu). Experti CBRE v příštím roce očekávají, že míra neobsazenosti by mohla mírně vzrůst, ale již ne tak rychle jako v roce 2024.
V letošním roce byla výstavba nových maloobchodních ploch tažena především nákupními parky. V současné době se v různých fázích výstavby či plánování nachází více než 100 000 m² takových ploch. Pokud jde o realizaci nákupních center, CBRE očekává, že v příštím roce bude na trh dodáno cca 43 000 m² díky rekonstrukcím nebo rozšířením stávajících objektů.
Zlepšená nálada spotřebitelů pozitivně ovlivňuje výkon nákupních center. Tržby v nákupních centrech za první tři čtvrtletí letošního roku meziročně vzrostly o téměř 5 %, což je výrazně nad mírou inflace. Navíc mají podobnou dynamiku jako je evropský průměr. Reálný růst maloobchodních výdajů v tuzemsku potvrzuje oživení trhu po pandemii a jeho celkovou odolnost. Pozitivní trend byl patrný již v prvním čtvrtletí letošního roku, kdy výdaje meziročně vzrostly o 3,9 %. Tento růst pokračoval i v následujících měsících, a nakonec překonal očekávání, když ve třetím čtvrtletí dosáhl 5,3 %.
Po několika letech stagnace výstavby nových nákupních center vidíme významný trend v modernizaci stávajících objektů, ať už jde o Central Most, Varyádu, Velký Špalíček, Grand Pardubice nebo Forum Pardubice. Nejvyšší dosažitelné nájemné v nákupních parcích zaznamenalo v roce 2024 výrazný růst. Tento trend byl podpořen především nárůstem poptávky ze strany nájemců a trvale nízkou neobsazeností v prémiových maloobchodních lokalitách. Nejvyšší dosažitelné nájemné na hlavních nákupních třídách (tzv. high street) se meziročně zvýšilo o 3 %, přičemž CBRE očekává, že podobný 3% růst bude pokračovat i v roce 2025. V nákupních centrech byl v roce 2024 zaznamenán ještě robustnější meziroční nárůst nejvyššího nájemného, konkrétně o 4 %.
Letošek byl ve znamení výraznější aktivity na hlavních nákupních třídách. V červnu se otevřel Máj, který přidal 17 000 m² maloobchodních prostor na pražský trh a přilákal nové nájemce. Na podzim otevřeli své obchody v nově zrekonstruované budově 100Yards v ulici Na Příkopě nájemci jako Boss, Vasky či Tommy Hilfiger. Ulice 28. října se neustále rozvíjí a kvalitativně rozšiřuje právě ulici Na Příkopě. Letos byla posílena vlajkovými obchody Lindt a Desigual. V horní části Václavského náměstí také letos začala dlouho očekávaná revitalizace, která přivede tramvajovou linku z Vinohrad přímo do centra.
Česká republika je stále více uznávaná jako hlavní destinace pro expanzi mezinárodních značek. Očekáváme, že celý rok 2024 bude z tohoto pohledu vůbec jedním z nejsilnějších.
tags: #komercni #nemovitosti #novinky