Trh s nemovitostmi zažívá v současnosti období rozkvětu, kdy nabídky na prodej nemovitostí jsou všudypřítomné a mnoho nově postavených domů či bytů se prodá ještě před dokončením výstavby. Pokud zvažujete koupi nemovitosti pro účely bydlení, podnikání nebo investice, tento článek vám poskytne podrobný průvodce celým procesem.
Pod pojmem nemovitá věc si většina lidí představí dům, chatu, garáž, stavbu nebo pozemek. Z právního hlediska však definice nemovité věci zahrnuje mnohem širší spektrum, včetně určitých práv a nehmotných statků. V českém právním řádu se problematikou nemovitých věcí zabývá především občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) a zákon o katastru nemovitostí (zákon č. 256/2013 Sb.).
Občanský zákoník nepracuje s pojmem "nemovitost", ale s pojmem "nemovitá věc". Nemovitými věcmi jsou ze zákona zejména pozemky a samostatné podzemní stavby s vlastním účelovým určením, například podzemní garáže. Současná legislativa považuje stavby na pozemku za součást pozemku. Je však třeba pamatovat na existenci starších právních úprav, kdy pozemek a stavba na něm mohly mít odlišné vlastníky. V takových případech má vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě, pokud ji její vlastník hodlá prodat.
Za nemovité věci zákon označuje také věcná práva k nemovitostem, jako jsou například tzv. věcná břemena, a některé další specifické věci a práva.
Veškeré informace o nemovitých věcech v České republice jsou evidovány v Katastru nemovitostí České republiky. Zápis práva do Katastru nemovitostí má zásadní právní následky. Klíčovým principem je, že vlastnictví k převedené nemovité věci se nabývá až zápisem do Katastru nemovitostí.
Dále platí tzv. domněnka správnosti zápisu, která předpokládá, že právo zapsané do Katastru bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. To znamená, že osoby jednající v dobré víře mohou například nabýt vlastnictví od osoby, která ve skutečnosti není vlastníkem.
Zásada priority je dalším důležitým principem, podle kterého se práva do katastru zapisují v pořadí, v jakém jsou doručeny návrhy na jejich vklad. Například při souběžném vkladu zástavního a vlastnického práva musí být návrh na vklad zástavního práva podán jako první, jelikož vlastník zřizuje zástavní právo ke své nemovitosti před jejím prodejem.
Informace z Katastru nemovitostí lze získat dvěma hlavními způsoby:
Koupě nemovitosti je komplexní proces, který vyžaduje pečlivost a obezřetnost. Níže jsou popsány klíčové kroky:
Existují dvě hlavní varianty koupě nemovitosti:
Po výběru nemovitosti je nezbytné domluvit si její prohlídku. Během prohlídky je důležité být důkladný a klást relevantní otázky:
Pro posouzení technického stavu nemovitosti lze přizvat i inspektora nemovitostí.
Během prohlídky je vhodné si vyžádat veškerou relevantní dokumentaci k nemovitosti:
Doporučuje se předat veškeré dokumenty k posouzení advokátovi pro ověření právní nezávadnosti nemovitosti.
Koupě nemovitosti vyžaduje písemnou kupní smlouvu, která musí obsahovat přesnou specifikaci nemovitosti, smluvních stran a kupní ceny včetně způsobu jejího zaplacení.
Financování koupě může probíhat:
V případě financování hypotékou vstupuje do transakce banka, která obvykle vyžaduje zřízení zástavního práva na nemovitosti a převod finančních prostředků prostřednictvím úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní).
Úschova kupní ceny u advokáta poskytuje silnou ochranu oběma stranám transakce. V případě komplikací advokát disponuje finančními prostředky a zajistí jejich vyplacení prodávajícímu po převodu vlastnického práva, nebo vrácení kupujícímu v případě, že k převodu nedojde.
Převod vlastnického práva k nemovitosti je dokončen až jeho vkladem do katastru nemovitostí. Součástí kupní smlouvy bývá i návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Řízení u katastrálního úřadu začíná dnem doručení návrhu na vklad. Kupní smlouva musí mít úředně ověřené podpisy smluvních stran. Samotné řízení trvá přibližně 25-30 dní a je spojeno se správním poplatkem ve výši 2 000 Kč.
Předání nemovitosti probíhá dle kupní smlouvy, obvykle s vyplněním předávacího protokolu. Doporučuje se pořídit podrobnou fotodokumentaci.
V současnosti (dle informací k datu vzniku tohoto textu) není třeba platit 4% daň z nabytí nemovité věci do 31.12.2020.
Při financování nemovitostí se setkáte s řadou specifických pojmů:
tags: #koupe #nemovite #veci #skripta