Koupě nemovitosti v exekuci: Informace, postupy a rizika
Kupujete byt a už se svého nového bydlení nemůžete dočkat, jenže radost najednou kazí zmínka o exekuci. Je lepší dát od takové koupě ruce pryč, nebo to nemusí být tak hrozné, jak se na první pohled zdá? Koupě od majitele (dlužníka) vs. Ať už se majitel o exekuci sám zmíní, nebo o ničem podobném zatím nepadla jediná zmínka, vždy je vhodné si nemovitost prověřit.
Pokud na nemovitost není uvalena žádná viditelná exekuce, nemusí to nutně znamenat úplnou výhru. Vždy je třeba provést důkladné prověření.
Jak zjistit, že je nemovitost v exekuci?
Existuje několik způsobů, jak ověřit, zda je nemovitost zatížena exekucí:
- Centrální evidence exekucí: Tato evidence, spravovaná Exekutorskou komorou České republiky, umožňuje zjistit informace o pravomocných exekucích. Za výpis z této evidence se obvykle platí symbolický poplatek ve výši desítek korun. Některé databáze mohou být prezentovány jako bezplatné, ale je důležité předem prověřit jejich důvěryhodnost.
- Katastr nemovitostí (List vlastnictví): Výpis z katastru nemovitostí (LV) je veřejná listina, která obsahuje soupis nemovitostí dané osoby. Omezení vlastnického práva, včetně exekucí, jsou uvedena v části "C" listu vlastnictví. Zdarma lze do výpisu nahlédnout na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Je však důležité si uvědomit, že v LV nemusí být uvedeny všechny exekuce, zejména ty, které ještě nejsou pravomocné nebo které se týkají jiných dluhů prodávajícího. Za výpis z KN zaplatíte minimálně 50 Kč, přičemž finální cena se liší v závislosti na počtu vlastníků, nemovitostí a rozsahu záznamů.
- Insolvenční rejstřík: Pro zjištění stavu insolvence (která se liší od exekuce) lze využít insolvenční rejstřík spravovaný Ministerstvem spravedlnosti.
- Komunikace s prodávajícím: Důležitou součástí prověřování je otevřená a upřímná komunikace s prodávajícím. Prodávající (dlužník) může na základě žádosti získat výpis o zahájených soudních řízeních, který není volně dostupný.
- Další instituce: Doporučuje se také domluvit se s prodávajícím na zajištění potvrzení o bezdlužnosti z finančního úřadu, zdravotní pojišťovny a správy sociálního zabezpečení. Státní instituce mohou svou pohledávku zadávat do katastru nemovitostí i bez zahájeného soudního řízení.
Postupy při koupi nemovitosti v exekuci
Existují dva hlavní způsoby, jak lze nemovitost v exekuci nabýt:
1. Prodej před nařízením dražby (tzv. "z volné ruky")
Tento způsob se označuje také jako prodej z ruky nebo prodej mimo dražbu. Jedná se o situaci, kdy se dlužník s věřiteli a exekutorem dohodne na prodeji nemovitosti za účelem úhrady dluhů.
- Výhody pro prodávajícího: Pro prodávajícího je tato varianta obvykle výhodnější, protože nemovitost může prodat za vyšší kupní cenu, než by tomu bylo v případě nucené dražby.
- Podmínky prodeje: Aby mohl být prodej uskutečněn, je nutné splnit několik podmínek:
- Dlužník může po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nakládat se svým majetkem pouze za určitých výjimek (běžná obchodní a provozní činnost, uspokojování základních životních potřeb, správa majetku). Právní jednání, kterým dlužník porušil tuto povinnost, je neplatné.
- Majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat.
- Na návrh dlužníka (povinného) může exekutor rozhodnout o tom, že se zákaz dispozice nevztahuje na určitý majetek, pokud dlužník doloží, že jeho další majetek postačuje k uhrazení vymáhané pohledávky.
- Povinný též může u exekutora složit částku ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce a nákladů oprávněného.
- V případě, že dlužník není schopen složit u exekutora odpovídající částku, lze nemovitost prodat pouze za předpokladu, že k tomu udělí písemný souhlas exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé.
- Prodej musí být uskutečněn nejméně za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku.
- Kupní cena musí být splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora.
- Role advokáta: V tomto případě je velmi doporučeno využít služeb advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenost. Advokát zajistí kompletní právní servis, včetně prověření všech dluhů, vypracování smlouvy o smlouvě budoucí kupní a úschovy kupní ceny.
2. Prodej v dražbě
Pokud nedojde k prodeji nemovitosti z volné ruky, exekutor nařídí dražbu. Jedná se o nedobrovolnou dražbu, která je obvykle označena jako "EX" (na rozdíl od dobrovolných dražeb označených jako "D").
- Průběh dražby:
- Exekutor vydá dražební vyhlášku (usnesení o nařízení dražebního jednání), která obsahuje popis nemovitosti, fotodokumentaci, lhůty, minimální výši příhozu a výši nejnižšího možného podání.
- Každý účastník musí uhradit předem stanovenou dražební jistotu, která mu umožní přístup do aukce. Tato jistota slouží jako prevence, aby se dražby účastnili jen vážní zájemci s dostatkem finančních prostředků.
- O ceně nemovitosti rozhoduje soudní znalec stanovený exekutorem. Nejnižší možné podání činí ze zákona v prvním kole 2/3 ceny nemovitosti.
- Po vydražení nemovitosti je vyneseno usnesení o příklepu, které je doručeno i dlužníkovi.
- Výhody dražby: Hlavní výhodou dražby je, že jako vydražitelé nabydete nemovitost bez právních vad. Z výtěžku zpeněžení nemovitosti budou uspokojeni jednotliví věřitelé, závazky na nemovitost se tak ruší a nemovitost se očišťuje. Zanikají veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na nemovitosti.
- Nevýhody dražby:
- Dražby probíhají veřejně, ať už fyzicky, nebo elektronicky, a může se stát, že se najde účastník, který nabídne více.
- Často není možné si nemovitost prohlédnout zevnitř, protože vlastníci s dražbou nesouhlasí a nechtějí nikoho pouštět dovnitř. To může vést k nejistotě ohledně stavu nemovitosti a snížení její hodnoty při dražbě.
- Je třeba disponovat hotovostí na dražební jistotu.
- Někdy se cena nemovitosti v dražbě může vyšplhat nad tržní hodnotu.
- Sledování dražeb: Domy a byty v dražbě je možné sledovat na portále dražeb Exekutorské komory České republiky.
Pochopení fungování aukcí
Rizika a na co si dát pozor
Koupě nemovitosti zatížené exekucí není ani zdaleka bez rizik. Je proto nutné být maximálně obezřetný a důkladně prověřit všechny informace.
- Výše dluhu vs. hodnota nemovitosti: Klíčová je znalost přesné výše dlužných částek (exekučních nároků). Problém nastává ve chvíli, kdy dlužná částka převyšuje hodnotu, kterou jste za nemovitost ochotni zaplatit. V extrémních případech se může stát, že hodnota exekucí přesáhne cenu i hodnotu nemovitosti.
- Nové exekuce: Dalším rizikem jsou nové exekuce, které se mohou objevit i poté, kdy došlo k úhradě dluhu a odstranění záznamů z katastru nemovitostí. Ne vždy jsou všechny exekuce dobře dohledatelné, zejména ty, které ještě nejsou pravomocné. Záznamy o nich zatím nenajdete v žádném registru, přesto se mohou v průběhu převodu nemovitosti objevit a celou situaci zkomplikovat.
- Další dluhy prodávajícího: Neexistence exekucí v dostupných registrech nezaručuje, že prodávající nedluží ještě jinde a někomu jinému.
- Věcná břemena: Ať už nemovitost kupujete přímo od jejího majitele, nebo v dražbě, může zůstat zatížena věcnými břemeny, která dražbou ani převodem na nového majitele nezanikají (např. služebnost inženýrské sítě).
- Financování hypotékou: Pokud se chystáte nemovitost financovat pomocí hypotečního úvěru, je třeba počítat s tím, že na ni nelze v zásadě vytvořit zástavní právo ve prospěch banky. Některé banky poskytují pro tyto případy předhypoteční úvěry.
- Neplatnost smluv: Mimo popsané případy by kupní smlouva uzavřená na exekuovanou nemovitost byla neplatná.
Financování koupě nemovitosti v exekuci
Ideální je kupovat nemovitost za hotové. Pokud budete koupi nemovitosti zatížené exekucí financovat hypotékou, je vhodné:
- Ručit jinou zástavou: V takovém případě banka vypočítá možnou hypotéku z hodnoty zastavené nemovitosti, nikoliv z nemovitosti kupované.
- Předhypoteční úvěry: Některé banky poskytují pro tyto případy předhypoteční úvěry. Banka připraví propočet hypotéky a pokud žadatel doloží vše správně, je mu hypotéka v řádu dnů schválena a částka poskytnuta. Zástavní právo na nemovitost se zřídí až po převodu vlastnictví nemovitosti.
Role advokáta
Vzhledem ke komplikovanosti a rizikům spojeným s koupí nemovitosti v exekuci, je více než kdy jindy doporučeno využít služeb advokáta, který má s podobnými transakcemi zkušenost.
Advokát vám zajistí kompletní právní servis související s koupí nemovitosti, včetně:
- Prověření všech dluhů a exekucí
- Vypracování kupní smlouvy a dalších potřebných dokumentů
- Úschovy kupní ceny
- Pomoci s katastrem nemovitostí a daněmi
Profesionální právní pomoc vám pomůže předejít fatálním chybám, které by mohly vést ke ztrátě nemovitosti.
tags:
#koupe #nemovitosti #od #osoby #v #exekuci
Oblíbené příspěvky:
