Tento studijní text poskytuje základní informace o oceňování nemovitých věcí. Zaměřuje se především na základní názvosloví, metody oceňování používané v České republice i v zahraničí a stručně se dotkne i možností využití výpočetních programů pro účely oceňování. Cílem je, aby čtenář získal základní znalosti o metodách a postupech při oceňování nemovitostí.
V České republice se oceňování nemovitostí může ubírat dvěma základními směry, které představují dvě odlišné disciplíny s neslučitelnými výsledky. Prvním směrem je oceňování nemovitostí na tržních principech, druhým je administrativní oceňování nemovitostí.
Disciplína oceňování nemovitostí v České republice byla dlouho ovlivněna více než čtyřicetiletým obdobím administrativního oceňování, zatímco v "západním světě" se rozvíjely přístupy a metody oceňování založené na tržních principech. To vedlo k určité strnulosti a zažití principů a zásad jak u odborné, tak i laické veřejnosti, které přetrvávají dodnes. Nezřídka se stává, že oceňovatel uplatní postupy administrativního ocenění v situaci, kdy je objednatelem požadováno stanovení tržní hodnoty nemovitosti.
Určujícím zákonem pro oceňování nemovitostí v České republice je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.
Administrativní oceňování a cena jím stanovená má uplatnění především v případech, kdy je požadováno ocenění podle postupů zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky. Obecně se jedná o situace, kdy se nejedná o volné sjednávání cen, ale o případy, kdy je nutné cenu určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je např. ocenění pro účely stanovení daně z převodu nemovitostí.
Oceňování na tržních principech (tedy nabízené odhady) se použije v případech, kdy je požadovaným výstupem tržní hodnota nebo hodnoty na ní založené. Pokud se provádí ocenění v administrativním režimu, oceňovatel postupuje podle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. V případě oceňování nemovitostí v režimu tržního oceňování není zákonem stanoven žádný specifický režim ani postup, kterým by se mělo postupovat. Oceňovatel by se měl řídit svými morálními zásadami, obecně uznávanou teorií a metodikou příslušné instituce (např. banky, pro kterou je ocenění zpracováno).
V současné době se v oblasti oceňování nemovitostí ustálily tři základní přístupy:
Přístupy k oceňování nemovitostí nelze vnímat jako dané mechanické postupy, které po naplnění vedou k výsledné stanovené hodnotě nemovitostí jako v případě administrativního ocenění. Současná praxe v ČR je taková, že každý oceňovatel aplikuje konkrétní přístupy a jejich metody podle svého uvážení, často s využitím vlastních modifikací metod uváděných v literatuře, které představují určité know-how oceňovatele.
Legislativa v případě tržního ocenění oceňovateli žádné konkrétní postupy nepředepisuje, a jejich volba a aplikace je tedy výlučně na něm. Je však vhodné aplikovat metody obhajitelné a všeobecně v teoretické rovině uznávané. Často je doporučováno vycházet z mezinárodních oceňovacích standardů.
Cílem činnosti subjektů provádějících ocenění je nejčastěji stanovit (odhadnout) cenu či hodnotu. V praxi se pojmy cena a hodnota velmi často zaměňují a splývají, je proto nutné je důrazně rozlišovat a v ocenění vždy přesně specifikovat, jaká hodnota či cena je zjišťována.
Tržní hodnota je definována jako odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek nebo služba směněna ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.
V praxi jsou pro ocenění jakéhokoli majetku využívány 3 základní přístupy, z nichž jsou odvozeny různé metody a jejich kombinace:
Výběr metody by měl reflektovat účel a předmět ocenění.
Tento přístup vychází z nákladů, které by byly zapotřebí k pořízení obdobné nemovitosti v určitém čase. V běžném případě koupě nemovité věci by nákladová hodnota představovala hraniční cenu pro budoucího investora (porovnává příležitost varianty koupě pozemku s následnou výstavbou). Tržní hodnota se většinou pohybuje pod pořizovací cenou pozemků a staveb, protože je nutné odečíst funkční a provozní nedostatky, nedodělky, případně právní závady a zátěže.
Nákladová hodnota nemovitých věcí = náklady na pořízení pozemku + náklady na novostavbu - znehodnocení.
Pro odhad nákladové ceny staveb se použije příslušná prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. bez použití úpravy indexem trhu a polohy. Výsledkem je reprodukční cena stavby, tedy náklady na pořízení staveb. Znehodnocením se rozumí ztráta hodnoty staveb v důsledku jejich fyzického opotřebovávání a funkčního zastarávání, vad, poruch, nedodělků a jiných možných vlivů včetně externích (např. změny okolí).
Typicky se nákladový přístup používá na určení cen nových nemovitostí.
Obvyklá (tržní) cena se nejčastěji určuje porovnáním s obdobnými nemovitostmi, na základě vyhodnocení zrealizovaných prodejů, popř. inzerce. Předpokladem je však dostatečný počet srovnávacích objektů (cenových vzorků), jejich dostatečná podobnost s oceňovanou nemovitostí, a dostupnost údajů o cenách srovnávacích nemovitostí a dalších potřebných údajů (vlastnosti cenových vzorků) pro vypracování cenového porovnání, jako např. podlahová plocha, plocha, technický stav, příslušenství apod.
Takto zpracovaný posudek nejlépe odráží stav trhu a je dobrým důkazem v případě soudního řízení.
Porovnávací způsob je nejvýhodnější pro oceňování pozemků a dále pro oceňování bytů, protože byty jsou si vzájemně většinou velmi podobné a tudíž dobře porovnatelné a obvykle je na trhu velké množství bytů k prodeji. Poměrně dobře jsou porovnatelné i rodinné domy a chaty.
V rámci porovnávacího způsobu se rozlišují různé metody:
Tato metoda se používá u nemovitostí, které mohou poskytovat výnos, tedy u komerčních nemovitostí. Metoda se opírá o předpokládané výnosy nemovitosti jako investice. Zájemce o nemovitost ji chápe jako finanční investici. Výsledkem výpočtu je výnosová hodnota nemovitosti, založená na očekávaném prospěchu nemovitosti jako celku (pozemek se stavbou).
Při výnosovém ocenění se počítá s čistým výnosem, tj. výnosem upraveným o náklady na opravy a udržování nemovitosti, pojištění, daň z nemovitostí a ostatní náklady související s provozem pronájmu nemovitosti. Tento čistý výnos se nakonec vydělí mírou kapitalizace výnosů.
U perspektivních podniků může být výnosová hodnota vyšší než hodnota zjištěná majetkovým přístupem. Rozdíl mezi individuálně přeceněnými položkami majetku a výnosovým oceněním tvoří tzv. Goodwill.
Kromě základních přístupů existují i další metody, které se používají pro specifické typy nemovitostí nebo situací:
Cenu nemovitosti ovlivňuje řada faktorů:
Správné nastavení ceny nemovitosti je klíčové pro její prodej. Příliš vysoká cena může odrazovat potenciální kupce, zatímco příliš nízká cena může vést k finančním ztrátám pro prodávajícího.
Ocenění nemovitosti může být nezbytné z různých důvodů:
V procesu ocenění hrají klíčovou roli:
Pokud potřebujete znát cenu nemovitosti pro vlastní potřebu (např. při prodeji vlastní nemovitosti) a žádný předpis nevyžaduje odborný posudek, můžete se do odhadu pustit i jako laik. Vyžaduje to však trpělivý průzkum trhu a vyhledání co nejvíce podobných nemovitostí.
V procesu ocenění nemovitostí hrají stále větší roli různé aplikace a digitální nástroje, které mohou zefektivnit a zpřesnit proces odhadu.
tags: #metody #ocenovani #nemovitych #veci